【精选答疑】怎样填报“利息支出”可以合理降低土地增值税？

 注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件 

问题五十三：怎样填报“利息支出”可以合理降低土地增值税？

Q：

土地增值税文件规定，财务费用中的“利息支出”，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；其他房地产开发费用，按建造成本的5％计算扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用按照建造成本的10％以内计算扣除。请问，如何填报土地增值税纳税申报表的“利息支出”可以降低土地增值税?

A： 

如果把土地增值税的法规文件归纳一下，土地增值税的利息扣除分为比例扣除法和据实扣除法。

(1)比例扣除法如下：

适用于开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明或利息支出≤5％建造成本的情况。

扣除项目金额＝1.3×不含息建造成本+有关税金

(2)据实扣除法如下：

适用于开发项目的利息支出能够提供金融机构证明，且利息支出＞5％建造成本的情况。

扣除项目金额＝1.25×不含息建造成本+实际支付的利息+有关税金

例：“营改增”后，宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金3200万元，房地产开发成本为9520万元，其中含银行借款费用720万元，能够提供银行借款合同和计息清单等借款证明文件。可售面积为40000平方米，均价(含税)为6771元/m2，销售总额(含税)为27084万元。适用一般计税方法，假设增值税实际税负率为4％，如何计算土地增值税可以使税负降低?

[案例分析]

(1)建造总成本＝3200+9520＝12720(万元)。

(2)不含息建造成本＝12720-720＝12000(万元)。

(3)借款费用/不含息建造成本＝720÷12000＝6％＞5％。

(4)应税销售总额＝27084÷(1+9％)＝24848(万元)。

(5)增值税销项税额＝24848×4％＝993(万元)。

选择比例扣除法与据实扣除法的实质就是如何填报土地增值税纳税申报表，如下图所示：

土地增值税纳税申报表（二）            单位：万元

(一)选择比例扣除法应纳土地增值税

扣除项目金额

=12000×1.3+24848×4%×10%

=15600+99.4

=15699.4(万元)。

增值额

=24848-15699.4＝9148.6(万元)。

增值率

=9148.6÷15699.4×100％＝58.27％

适用税率为40％，速算扣除率为5％，

应缴土地增值税

=9148.6×40%-15699.4×5%=3659.44-784.97＝2874.47(万元)。

(二)选择据实扣除法应纳土地增值税

扣除项目金额

=12000+12000×(5%+20%)+720+24848×0.4%

=15000+720+99.39

=15819.39(万元)。

增值额

=24848-15819.39＝9028.61(万元)。

增值率

=9028.61÷15819.39×100％=57.07%

适用税率为40％，速算扣除率为5％，

应缴土地增值税

=9028.61×40％-15819.39×5％=3611.44-790.97＝2820.47(万元)。

据实扣除法较比例扣除法节税

=2874.47-2820.47＝54.00(万元)。

[结论]

财会人员利用土地增值税纳税申报表的填表技巧节税54万元，应当给予奖励。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。下期我们学习“转让土地使用权与合作建房土地增值税纳税差异”，您也可以思考一下，下期再见！

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