【精选答疑】新设立的房地产企业如何核算开办费？
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问题五十五：新设立的房地产企业如何核算开办费？
Q：
新设立的房地产开发公司发生的开办费怎样核算对房地产企业有利？是计入长期待摊费用，还是计入“前期工程费”？A：
开(筹)办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、职工福利费/办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。
所称筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。
《企业所得税法实施条例》第七十条规定:“企业发生的其他应当作为“长期待摊费用”的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年，准予扣除。”但是，没有规定开办费是否作为“长期待摊费用”扣除。《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)第九条做了补充，税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
例：甲房地产公司是新设立的房地产公司，2015年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，该小区规划为“普通标准住宅”，可售面积为20000平方米。2015年7月取得建筑工程施工许可证，开工日期为8月1日，项目如期开工。这期间发生费用200万元，财会部门将“开办费”在“长期待摊费用”核算。开发成本为5200万元，于2017年7月竣工验收，取得销售许可证，以6700元/㎡的价格对外销售，到2017年年末，房产全部售出，销售收入总额(含税)为13400万元，甲公司选择简易计税方法计税。请计算应缴土地增值税。
（一）土地增值税的计算
(1)应税收入总额
＝(6700×20000)÷(1+5％)
＝127619047.62(元)，
应缴增值税
＝127619047.62×5％
＝6380952.38(元)。
(2)扣除项目金额
＝(28000000+52000000)×130％+(6380952.38×10％)
＝104000000+638095.24
＝104638095.24(元)。
(3)增值额
＝127619047.62-104638095.24
＝22980952.38(元)。
(4)增值率
＝(22980952.38÷104638095.24)
×100％＝21.96％
(5)适用税率30％，速算扣除率为0；
应缴土地增值税
＝22980952.38×30％-0
＝6894285.71(元)。
土地增值税税负率
＝6894285.71÷127619047.62
＝5.40％。
《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》(国税发[2009]31号)规定，房地产开发项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建场地通车等前期费用列入前期工程费。
房地产企业在初设阶段发生的费用如何处理，会对房地产企业的纳税产生较大的影响。房地产企业筹建期是自批准成立之日起至取得开发项目(土地使用权)为止。
（二）税收策划
新设房地产公司在取得房地产开发项目后，便开始进行规划设计、项目可行性研究和水文地质勘察、测绘、场地通平等项工作，符合国税发[2009]31号规定的“前期工程费”的核算范围。可以把发生的费用200万元计入“开发成本一一前期工程费”。
(1)销售收入总额
＝(6700×20000)÷(1+5％)
＝127619047.62(元)。
(2)扣除项目金额
＝(28000000+52000000+2000000)
×130%+127619047.62×5％×10％
＝106600000+638095.24
＝107238095.24(元)。
(3)增值额
＝127619047.62-107238095.24
＝20380952.38(元)。
(4)增值率
＝(20380952.38÷107238095.24)
×100％＝19.01％。
(5)增值率不大于20％，免征土地增值税，节税金额6894285.71(元)。
正确确定筹建期对房地产企业非常重要，其策略是尽量缩短筹建期，将取得土地使用权之后发生的费用计入“开发成本——前期工程费”科目。
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