【精选答疑】绿化成本增加，土增税负反而降低了？
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问题五十八：绿化成本增加，土增税负反而降低了？
Q：
甲房地产开发公司于2015年开发京丽苑小区，项目规划为普通标准住宅，2017年年末，小区建设已经接近尾声，商品房正在热销中，甲公司选择按简易计税方法计税。财会人员开始测算土地增值税的税负。
该项目取得土地使用权支付的金额为4000万元，房地产开发直接成本为6000万元，项目管理部发生开发间接费100万元。该小区可售面积为43000平方米，预计均价(含税)为4200元/㎡，销售收入总额(含税)为18060万元。城市维护建设税7％，教育费附加3％，地方教育附加2％，开发费用按10％扣除。按现有情况测算要缴纳的土地增值税逾千万元。有什么方法把土地增值税的税负降下来？
A：
首先，根据案例的现有资料进行土地增值税的纳税测算，然后，进行纳税策划。
（一）按现有资料进行土地增值税测算
(1)应缴增值税：
不含税销售额＝18060÷(1+5％)＝17200(万元)，
应缴增值税＝17200×5％＝860(万元)。
(2)与转让房地产有关的税金＝860×10％＝86(万元)。
(3)扣除项目金额＝(4000+6000+100)×130％+86＝13130+86＝13216(万元)。
(4)增值额＝17200-13216＝3984(万元)。
(5)增值率＝3984÷13216×100％＝30.15％。
(6)适用税率为30％，速算扣除率为0；
应缴土地增值税＝3984×30％-0＝1195.20(万元)。
（二）纳税策划方案
建议进一步美化小区的环境，增加园林绿化和景观的投入。试测算在扣除项目金额13216万元的基础上，投入多少资金可以使得普通标准住宅的增值率不大于20％，享受土地增值税的免税。
设扣除项目增加额为Y，使得增值率：
[17200-(13216+Y)]÷(13216+Y)≤20％
解不等式得Y≥1117.33(万元)
(1)扣除项目金额＝130％×建造成本+有关的税金。由于销售总额不变，与转让房产有关税金也不会变。
(2)扣除项目增加额Y＝130％×建造成本增加额，应投入资金Y＝1117.33÷130％＝859.48(万元)。
因此，只要园林绿化和景观的投入大于859.48万元，就可以使得增值率不大于20％，享受免税的待遇。
（三）验算：按增加绿化费用860万元计算
(1)扣除项目金额
＝(4000+6000+100+860)×130％+86
＝14248+86＝14334(万元)。
(2)增值额
＝17200-14334＝2866(万元)。
(3)增值率
＝2866÷14334×100％＝19.994％，增值率＜20％，根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，可以免征土地增值税。
企业再投入园林绿化费用860万元，美化了小区的环境，增加了小区的销售亮点，投入的资金，可以通过提高售价得到补偿。而开发企业节省了1195.20万元的土地增值税，增加经济效益335.20万元。
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