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【精选答疑】土地出让金返还怎样进行会计处理可以合理节税?

刘玉章 土地增值税金穗源
2024-08-24

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问题五十九:土地出让金返还怎样进行会计处理可以合理节税?

Q:

有些地区为了招商引资,在土地出让时就答应房地产开发企业,所缴纳的土地出让金给予全部或部分返还。请问,公司取得的土地出让金返还应当如何进行财税处理?

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土地出让金返还涉及的土地增值税处理土地出让金返还款 ,冲抵成本OR确认收入?

  A: 


土地出让金返还属于“政府补助”的范畴。《关于财政性资金行政事业性收费  政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定:“企业取得的各类财政性资金,除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外,均应计入企业当年收入总额”。


财会[2017]15号下发的《企业会计准则第16号——政府补助》第九条规定,与收益相关的政府补助,应当分情况按照以下规定进行会计处理:

(1)用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益或冲减相关成本。

(2)用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益或冲减相关成本。

第十一条规定,与企业日常(经营)活动相关的政府补助,应当按照经济业务实质,计入“其他收益”或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。


根据上述规定,房地产企业取得土地出让金返还款可分为以下三种情况处理:

(1)以土地出让金返还的名义取得的土地出让金返还款,应冲减“取得土地使用权所支付的金额”。

(2)以拆迁补偿费等名义取得的土地出让金返还款,应冲减“房地产开发成本”中的土地成本或前期工程费等成本项目。

(3)以各种基金等名义取得的土地出让金返还款,应作为“其他收益”的政府补助处理。


例:A房地产开发公司2018年4月支付2000万元取得一项土地使用权。根据当地政府的规定,按照土地出让金的20%拨付基础设施建设基金,7月16日,A公司收到基础设施建设基金400万元,应当如何做账务处理?


方案一,计入“其他收益”。

借:银行存款      4000000

      贷:其他收益      4000000

纳税效果分析:

(1)400万元其他收益有可能形成利润总额,应缴企业所得税100万元。

(2)土地使用权支付的金额仍然是2000万元,按照130%计算扣除项目,扣除

2000×130%=2600万元。


方案二,把土地出让金返还冲减开发成本。

借:银行存款      4000000

      贷:开发成本—土地征用及拆迁费      4000000

纳税效果分析:

(1)土地使用权支付的金额减少到1600万元,按照130%计算扣除项目,扣除

1600×130%=2080万元;

土地增值税清算时形成增值额=2600-2080=520万元;

假设土地增值税率按30%计算,应缴土地增值税=520×30%=156万元。

(2)开发成本减少400万元,

增加所得税应纳税所得额=(400-156)=244万元,

应缴所得税=244×25%=61(万元),

应缴税费总额=156+61=217(万元)。


[结论]

选择方案一对房地产企业有利。房地产开发企业取得的土地出让金返还,不应冲减土地成本,应当计入当期损益。企业在取得土地出让金返还时,正处在项目的开发建设阶段,只有期间费用,没有收入,一般会出现亏损。企业取得的返还资金弥补亏损后有余额的缴纳企业所得税,没余额的不缴税,因此,实际缴纳企业所得税的金额比100万元要少。


好了,今天的问题学完了,您是否有所收获呢?如果您还有什么问题,欢迎下方留言。下期我们学习“土地增值税清算时,不同项目的盈亏可否相互抵消?”,您也可以思考一下,下期再见!


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