国家税务总局广西壮族自治区税务局
土地增值税核定征收管理办法（征求意见稿）
征求意见稿
第一章 总则
第一条 为进一步加强土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）等有关规定，结合广西实际情况，制定本管理办法。
第二条 土地增值税清算应坚持查账征收为原则，核定征收为例外。
第三条 符合税收法律法规规定的核定征收条件，需进行土地增值税核定征收的，适用本办法。
第四条 各市土地增值税适用核定征收率实行报批制度。土地增值税核定征收率不得低于5%，各市税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率并报国家税务总局广西壮族自治区税务局批准。
第五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入。
第六条 对房地产转让价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：
（一）法院判决或裁定的转让价格；
（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格；
（三）有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系；
（四）主管税务机关认可的其他合理情形。
第七条 本办法所称主管税务机关，是指房地产所在地的县（区、市）税务局、税务分局（所）。
第二章 房地产开发项目核定征收
第八条 从事房地产开发的纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可实行核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经主管税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，不得在清算前核定。
第十条 税务机关采用核定征收率方式清算土地增值税的，按照转让房地产应税收入和核定征收率计算土地增值税应纳税额。
（一）转让房地产应税收入能准确计算的，按以下公式计算土地增值税应纳税额：
土地增值税应纳税额＝转让房地产应税收入×适用核定征收率。
其中：转让房地产应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
（二）转让房地产应税收入不能准确计算（或查实）或提供的收入依据明显偏低且无正当理由的，按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定；
3.主管税务机关可以委托有资质的第三方评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据有资质的第三方评估机构的评估价格确定转让房地产的应税收入。
第十一条 税务机关清算审核过程中，发现纳税人提供的房地产转让收入或部分扣除项目金额不实的，可进行单项核定，并据以计算土地增值税。
（一）房地产转让收入的核定。主管税务机关根据纳税人申报的收入资料和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额等，核定转让房地产取得的销售收入。对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，按本办法第十条第（二）款进行调整。
（二）房地产开发成本的核定。房地产开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，可进行单项核定，并据以计算扣除。按照以下方法处理：
1.主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
2.主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价评估报告确认的四项开发成本单位面积金额标准，并据以计算扣除。
第十二条 对房地产工程造价明显偏高具有以下情形之一的，可视为有正当理由：
（一）地质勘察不充分造成实际地基承载力与设计的结构物不符、施工过程中发现地下溶洞造成结构物基础类型改变，或者造成安全事故。
（二）设计改变、工程变更、材料价格上涨造成工程造价大幅增加。
（三）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、设备的毁损。
（四）主管税务机关认可的其他情形。
第十三条 对符合核定征收土地增值税的房地产开发项目，按照以下流程进行：
（一）税务人员填制《土地增值税清算核定征收方式认定表》（附件），附送符合土地增值税核定征收的说明和依据等材料，由县（区、市）税务局批准；
（二）主管税务机关向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人进行核定征收的理由和依据，充分听取纳税人的有关陈述和意见；
（三）主管税务机关组织人员对房地产开发项目开展土地增值税核定征收核查，撰写核查报告；
（四）主管税务机关对核定征收事项进行集体合议，并形成会议纪要，出具初审报告；
（五）由县（市、区）税务机关根据初审报告和相关资料出具最终审定结论。
（六）主管税务机关向纳税人送达《税务事项通知书》，通知纳税人办理补（退）税手续。
第三章 转让旧房及建筑物、土地使用权核定征收
第十四条 纳税人转让旧房及建筑物，计算增值额的扣除项目既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条的规定实行土地增值税核定征收，采用核定征收率方式计算征收土地增值税。
第十五条 纳税人转让土地使用权，应按查账征收方式据实清算（计算）土地增值税，确实无法提供有关资料进行清算（计算）的，可采取核定征收率方式核定征收土地增值税。
第十六条 转让旧房及建筑物、土地使用权的土地增值税核定征收应纳税额的计算按照本办法第十一条规定执行。
第十七条 对符合核定征收土地增值税的转让旧房及建筑物（个人转让除外）、土地使用权，按照以下流程进行：
（一）税务人员填制《土地增值税核定征收认定表》（附件），报主管税务机关负责人批准；
（二）税务人员对纳税人提供的相关资料进行审核，提出初步核定意见。
（三）主管税务机关负责人对初步核定意见进行审批，并签署意见。
（四）主管税务机关向纳税人送达《税务事项通知书》，通知纳税人办理缴税手续。
第十八条 个人转让旧房及建筑物符合核定征收条件的，按各市核定征收管理规定执行。
第四章 附则
第十九条 纳税人应当向主管税务机关如实提供相关资料，对土地增值税申报的真实性、完整性、合法性负责。
第二十条 税务人员对不符合核定征收情形采取弄虚作假，违规实行核定征收土地增值税，造成少征税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追究相关责任人的法律责任。
第二十一条 主管税务机关应加强对土地增值税核定征收的后续管理。
第二十二条 本办法由国家税务总局广西壮族自治区税务局负责解释。
第二十三条 本办法自2020年1月1日起执行。
附件：土地增值税清算核定征收方式认定表
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