【精选答疑】房地产企业先租后售的税收策划

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问题六十八：房地产企业先租后售的税收策划

Q：

我公司开发的商铺已经竣工验收，但是，一时销售不完，公司打算在出售前暂时出租，待有买主时再出售。请问，在出租期间这些商铺是在“开发产品”核算还是转做固定资产核算对企业有利？

  A： 

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

例：甲房地产公司有一座“营改增”前的商铺，开发成本为7000万元，市场公允价为(不含税)10000万元，甲公司选择简易计税方法计税。由于当前房价下跌，甲公司准备采取先租后售的方法，预计出租年限为4年，请筹划，在出租期间是否应当转做固定资产核算？

[案例分析]

《财政部  国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算”。

房地产企业开发产品的成本计算以发票为依据，并经过税务机关审查确认，转让使用过的旧房，可以按成本费用计算。

《企业所得税法实施条例》规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：房屋、建筑物，为20年。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。

1.在“开发产品”科目核算，先租后售的商铺，销售时增值税率为5％，“扣除项目金额”的计算：

(1)与转让房产有关的税金＝10000×5％×(7％+3％)＝50(万元)；

(2)扣除项目金额＝7000×130％+50＝9150(万元)。

2.转做“固定资产”科目核算，先出租后出售，根据财税[2006]21号文件规定每年加计扣除5％，销售时“扣除总金额”计算：

(1)扣除项目金额＝7000+7000×5％×4+50＝8450(万元)。

(2)折旧额＝7000÷20×4＝1400(万元)，

扣除总额＝8450+1400＝9850(万元)。

[结论]

先租后售，租期超过4年，转为“固定资产”科目核算，出售时多抵扣。

先租后售，租期不超过4年，在“开发产品”科目核算，出售时多抵扣。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。

下期我们学习“为什么按房产类别核算开发产品的成本？”，您也可以思考一下，下期再见！

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