国家税务总局惠州市税务局 惠州市住房和城乡建设局公告2019年第6号
关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告
附：关于《国家税务总局惠州市税务局 惠州市住房和城乡建设局关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告(征求意见稿)》向社会公开征求意见的公告
为进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业持续健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）、《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）等有关规定，国家税务总局惠州市税务局和惠州市住房和城乡建设局联合发布《惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准》（以下简称《标准》，见附件）。现将相关事项公告如下：
一、适用范围
在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的，税务机关通过适用本《标准》测算其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价，并据以计算扣除成本。
二、适用时间
税务机关通过本《标准》测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。
三、争议解决机制
纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。纳税人如相关证据材料存在缺失，可以补充提供在市造价主管机构完成诚信登记的有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。
本公告自发布之日起施行，有效期5年。
特此公告。
附件1惠州市2016-2018年土地增值税管理系统房产工程建安成本造价指标编制总说明
附件2惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准
附件3关于《国家税务总局惠州市税务局惠州市住房和城乡建设局关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的政策解读
为配合惠州市土地增值税征收管理工作，我协会受国家税务总局惠州市税务局的委托，按照双方事先商定的“惠州市2008-2015年土地增值税管理系统房产工程建安成本造价指标编制总说明”房产工程建安成本造价指标标准格式进行数据测算、统计分析、模块分类汇总，编制近三年房产工程建安成本造价指标（2016-2018年），以利税务部门作为参考依据，较为准确地对房产土地增值税进行清算。
一、主要编制依据及参考资料
（一）《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013）
（二）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）
（三）《广东省建设工程计价通则（2010）》
（四）《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》
（五）《广东省安装工程综合定额（2010）》
（六）《广东省市政工程综合定额（2010）》
（七）《广东省园林绿化工程综合定额（2010）》
（八）广东省、惠州市有关工程造价的各类文件
（九）广东和惠州地区房产工程项目的案例资料
（十）2016-2018年《惠州工程造价信息》
（十一）《2010年广东省建设工程计价依据编制技术报告》
二、本指标测算的方法及方式
（一）造价综合指标采用“分模块搭积木”形式测算，分楼宇建筑工程和室外工程两大系列，7大模块（含基础工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊装饰工程、燃气工程、室外配套工程、其他工程），细分35小模块，并按此确定最终的指标标准格式。
（二）按照指标标准分类格式，收集房地产相关项目案例，对收集的案例进行分类筛选，每个模块筛选出具有代表性的三到五个项目，套用广东省2010版相关定额，然后以2016到2018年《惠州工程造价信息》各年材料价格的平均值计入工程文件，执行三类地区取费，利润按人工费的18%，税金分别按当年相关文件的约定执行，最终得到当年的基准值,将基准值作为最低值计入造价指标。
（三）由于采用的是《惠州工程造价信息》各年材料的平均值不能反映当年材料价格最高时期的价格水平，根据《2008-2015年土地增值税管理系统房产工程建安成本造价指标》结合惠州市当地价格具体情况，在基准值的基础上上浮11%得出当年造价指标作为最高上限，最终调整系数由委托单位研究确定。
三、其他说明
（一）基础工程指标按楼宇总建筑面积计。若有两种或以上类型桩，可按相应占比综合折算指标，相应占比按其对应的基座平面面积比例计。
（二）桩基础综合指标按城区范围内地质状况良好的情况测算，不包特殊地质情况如遇溶洞等，需采取灌浆或其它方式进行地质处理的费用。
（三）地下室工程指标按地下室总建筑面积 （含人防面积）计算，该指标为地下室通用指标，不含人防工程增加的费用，含地下室土方挖填、基坑支护、土建、安装、简单装修等。因人防工程增加的费用另按“人防工程+”指标增加计算。
（四）地下室土方开挖运距按10KM综合考虑，“三通一平”土方开挖运距按5KM综合考虑。
（五）地上建筑工程指标按各模块相应建筑面积计。除公共设施配套用房外，其他模块均按毛坯交楼标准（含土建、安装），含外立面装修、屋面保温隔热装饰和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内按毛坯标准：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视）、智能化、消防设施，给水入口和排水出口、防雷等。
（六）地上建筑工程的结构类型主要为现浇钢筋混凝土框剪结构，不包含钢结构类型。
（七）户内按毛坯标准，仅含公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修。户内精装修部分按“户内装修”综合指标另列项计算。
（八）安装指标中不含电梯及中央空调设备费用。
（九）应税务部门要求，“户内装修”和“园林绿化”单列细化造价指标组成。户内装修按900-1000元/平方米（中低档装修），绿化按约100-120元/平方米（绿化配置详见：《园林绿化工程综合指标细目组成》（不含名贵树种））计算；其计算面积户内装修按100平方米计，园林绿化按10000平方米计。
（十）高低压配电中的高压电缆按直埋方式考虑，电缆保护管为塑料保护管，并综合考虑路面人行道的拆除及修复；高压电缆直径为3*300mm2，按电缆累计总长度以m计算。
（十一）室外泳池按设计储水体积计，内容包含泳池及设备，不包含更衣室、卫生间。
（十二）专业措施项目费摊入相应部位模块中，其余措施费、其它项目费、规费和税金，可按各部位造价份额比例进行摊分。
四、本指标使用的一般说明
（一）本指标通地将楼宇建筑和室外工程两大类拆分为各个模块，各模块指标为全费用指标，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金等费用。其中分部分项工程费由人工、材料、机械、管理费、利润组成。
（二）使用指标时，应根据某楼盘工程实际情况，选择所需的模块采用搭积木的方式组合而成，同此理可计算楼盘总造价。
附件2：惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准注：点击图片可查看原图，或者扫描二维码添加小编微信，发您原版文件。
附件3：关于《国家税务总局惠州市税务局 惠州市住房和城乡建设局关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读国家税务总局惠州市税务局和惠州市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局惠州市税务局惠州市住房和城乡建设局关于发布惠州市2016-2018年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：
一、制订《公告》的背景及依据
根据《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第二条规定“各级房地产管理部门……按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失”和《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第五条规定“税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”，国家税务总局惠州市税务局和惠州市住房和城乡建设局联合制发了《公告》。
二、《标准》的适用范围
在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的，税务机关通过适用本《标准》测算其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价，并据以计算扣除成本。
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。
凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：
1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；
2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的；
3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；
4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准的；
5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。
三、《标准》的适用时间
税务机关通过本《标准》测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。
四、争议解决机制
纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。
纳税人如相关证据材料存在缺失，可以补充提供在市造价主管机构完成诚信登记的有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。
五、《公告》的执行时间
本公告自发布之日起施行,有效期5年。
六、其它事项
本《公告》标准参照惠州市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定。