【精选答疑】如何划分开发产品的成本核算对象？

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问题七十二：如何划分开发产品的成本核算对象？

Q：

房地产企业的财会人员面对复杂的建筑图纸，如何划分开发产品的成本核算对象?

  A： 

房地产开发项目开工之前，财会人员可以邀请工程技术人员，一起来划分开发项目中的成本核算对象。

所称开发产品成本，是指房地产开发企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。简单概括为一句话，开发产品成本就是开发费用的对象化。

所称成本对象，是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发生的各项耗费而确定的承担费用的项目，也可以表述为成本对象就是开发成本的承担者。

划分开发产品成本核算对象的原则如下：

（一）可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集成本费用，项目竣工后再将其相关成本费用摊入能够对外经营销售的成本对象中。

（二）功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（三）定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（四）成本差异原则

开发产品因功能不同、结构不同、装修程度不同、定价不同而导致建筑上存在明显差异的，可能会使其建造成本出现较大差异，要分别作为成本对象进行核算

（五）分类归集原则

对同一个开发项目内、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目可作为一个成本对象进行核算。

（六）权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

财政部印发的《企业产品成本核算制度(试行)》(财会[2013]17号)对划分成本核算对象也作出规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

成本对象由房地产开发企业在开工之前合理确定，并就确定原则、依据、共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等写出专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。

例：2016年5月1日，宏大房地产开发公司在某市通过竞标取得了一项土地使用权，面积为200000㎡，支付土地出让金为22000万元，取得了带省财政章的收据，容积率为1.2。契税税率为3％，缴纳契税为660万元。经当地发改委核准，确认为宏大御苑小区开发项目。经市规划局批准的规划设计，建设商住两用房240000㎡，另外建设地下人防工程，面积为20000㎡。该项目于2016年7月取得了建设工程施工许可证，项目如期开工。公司财会部与工程部共同对项目的开发产品进行了分类，编制了宏大御苑小区开发产品分类表(如图所示)，并经过公司办公会议讨论通过，作为本项目开发产品核算的依据，准备竣工时上报给主管地方税务局。

宏大御苑小区开发产品分类表

（财务部 工程部） 2016年7月21日

总经理：                 制表人：

注：地下人防工程面积为20000㎡，地上配套设施面积为10000㎡。

由于宏大御苑小区房产分类情况已经过中层以上领导会议讨论通过，取得参会人员的一致同意，总经理已经签字批准。因此，该开发项目的成本核算由总经理负总责，各部门的经理要为该项目的成本核算提供相关资料。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。

下期我们学习“ '开发成本' ”科目核算的具体内容是什么？”，您也可以思考一下，下期再见！

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