【精选答疑】超过约定开工日期被收回的土地是否缴纳土地增值税？
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问题七十九：超过约定开工日期被收回的土地是否缴纳土地增值税？
Q：
甲房地产公司2016年6月通过“招拍挂”取得一项土地使用权，支付土地出让金15600万元，缴纳契税(3％)468万元。甲公司取得该项土地是为了储备之用，一直没有进行房地产开发。2018年10月，当地国土管理部门向甲公司下达了闲置土地认定书，报经县人民政府批准决定有偿收回土地使用权，收回价格为19300万元。甲公司认为，该项土地使用权是被政府收回的，可以不缴纳土地增值税。请问，这样处理是否合适？
A：
《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号，以下简称《办法》)规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25％，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成本办法规定的闲置土地的，应当在30日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。
《办法》第十四条规定，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，收回国有建设用地使用权。该县人民政府考虑到土地出让金额较大，决定按土地现价收回土地。
（一）收回土地使用权增值税的处理
财税[2016]36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给所有者免征增值税。
（二）国土地使用权土地增值税的处理
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税；第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。可以看出，免征土地增值税必须符合两个条件，
其一是土地使用权被收回；
其二是收回土地使用权的原因是国家建设需要，二者缺一不可。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
甲公司的土地使用权被收回，仅符合“被政府收回土地使用权”的条件，并不符合“国家建设需要”的条件，究其原因是由于土地闲置被收回。当地政府为了照顾甲公司，对甲公司给予经济补偿，补偿金额超过土地原价，实现了增值。而土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象征收的一种税。因此，甲公司应当就土地增值税的增值额纳税。《土地增值税宣传提纲》(国税函发[1995]110号)规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”
纳税金额计算如下：
(1)增值额=19300-(15600+468)=3232(万元)。
(2)增值率＝3232÷(15600+468)＝20.11％。
(3)适用税率为30％，速算扣除率为0，应交土地增值税＝3232×30％＝969.60(万元)。
下期我们学习“土地增值税清算时企业所得税应退税款计算”，您也可以思考一下，下期再见！
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