湖南省人民政府办公厅
关于做好稳定住房价格工作的通知
湘政办发[2005]23号
各市州人民政府，省政府各厅委、各直属机构：
为认真贯彻《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件精神，进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，经省人民政府同意，现就做好稳定住房价格工作有关问题通知如下：
一、提高认识，统一思想，切实负起稳定住房价格的责任。房地产业是我省国民经济的重要支柱产业。住房问题既是经济问题，又是社会问题。房地产投资规模和住房价格上升幅度过大直接影响城镇居民住房条件改善，影响金融安全和社会稳定，削弱经济竞争力，甚至影响整个经济的健康运行。目前，我省有的地方房地产投资增幅持续高位运行，房价呈现快速上升的苗头，如不及时消除隐患，可能导致房价大幅度上涨，产生房地产泡沫。因此，各地要充分认识规范发展房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，从实践“三个代表”重要思想和贯彻落实科学发展观的要求出发，本着因地制宜、积极稳妥、分类指导、促进发展的指导思想，抓住机遇，兴利除弊，按照供应基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的要求，做好宏观调控和稳定住房价格工作，确保我省房地产市场持续健康发展。省人民政府对全省稳定住房价格工作负总责，市州、县市区政府对本地区住房价格稳定负责，进一步落实稳定住房价格的措施与工作责任。
二、改善住房供应结构，加强规划调控力度。各级政府加强对房地产市场的管理和引导，调整和改善住房供应结构，调查了解本地区家庭收入状况，根据高收入家庭、中等收入家庭、低收入家庭及最低收入家庭情况，合理制定本地区普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的年度指导性计划和中长期规划，尽快明确今明两年经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。
各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的建设需求，对中低价位普通商品住房和经济适用住房优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
三、强化土地供应调控力度，进一步加强土地管理。各地要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
四、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征管。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。
五、加强房地产信贷管理，防范金融风险。全省各商业银行要严格执行住房金融政策，按照区别对待的原则，控制高档住宅、别墅、商业营业用房的信贷投放，加大对个人自住房消费的信贷支持力度。要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。各级人民银行和监管部门要加强房地产信贷市场的监测引导，切实贯彻中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）精神，会同房地产主管部门尽快制定“高档房”、“大户型”的认定标准。对市场结构不合理，房地产贷款风险较大的地区，要及时进行风险提示，同时加强辖区内房地产市场监测分析，为住房信贷政策窗口指导提供依据。
六、严格城镇房屋拆迁管理，控制被动性的住房需求。各地要贯彻落实《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）文件精神，加强城镇房屋拆迁监督管理，严格按照省建设厅、省发改委《关于编制城市房屋拆迁计划的通知》（湘建房[2005]37号）要求，加强拆迁计划管理工作，控制城镇房屋年度拆迁规模，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，切实将城镇房屋拆迁总量控制在年度审批计划之内。
七、加强经济适用住房的管理和建设。各地要按建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）和当地政府的规定，加强经济适用住房管理，完善销售对象审批和公示制度，严格控制单套户型面积和销售对象，套型面积控制在60—80平方米之间；落实经济适用住房项目招投标的制度，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。禁止以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发和建设超标套型经济适用住房。对经济适用住房上市交易实行限制，经济适用房购买后五年内不得上市，上市必须补交土地出让金。出租经济适用住房的，应当补交土地收益金。各市州要加强经济适用住房建设，确保完成本地区经济适用住房年度建设计划，对经济适用住房供不应求的地区，要适当增加经济适用住房供应量。省直有关部门要加强监督检查，并制定目标考核办法，对目标完成情况进行考核。
八、加大投入力度，完善廉租住房制度。各地政府要认真贯彻落实《湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（湘政发[2004]10号），在建立最低收入家庭住房保障对象档案的基础上，根据廉租住房需要，从土地出让金收入、契税收入和住房公积金增值收益等渠道落实资金，着力扩大廉租住房保障覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需求。省建设厅、省财政厅等有关部门要加强监督检查。
九、整顿房地产市场秩序，规范房地产市场行为。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购、不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求，以及违反本通知要求的，当地房地产主管部门要会同有关部门及时依法予以查处，并将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。省建设厅会同有关部门要对各市州整顿房地产市场秩序的工作予以监督检查。
十、建立健全房地产市场监管信息系统，完善市场信息披露制度。各地要尽快建立健全房地产市场监管体系，充分利用现代化信息技术手段，加强对房地产市场运行情况的动态监测。省建设厅要进一步加大工作指导力度，督促各市州加快房地产预警预报系统的建设进度；进一步完善房地产企业及执从业人员信用档案体系，健全各项规章制度。省国土资源厅要督促建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供应以及地价和房价变动信息。各地和有关部门也要适时将普通商品住宅、经济适用住房建设情况和廉租住房供应情况，向社会公布。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。