各地关于“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定（截至2020.05）

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2004年12月19日，广州德发房产建设有限公司委托广州穗和拍卖行有限公司拍卖的估值人民币5.64亿元的房产，因竞拍方只有一家，最终以1.38255亿元拍卖成交。

2009年8月11日，广州地税第一稽查局因德发公司拍卖房产价格偏低，作出穗地税稽一处[2009]66号税务处理决定，要求德发公司补缴营业税8671188.75元及堤围防护费156081.40元。

2009年9月29日，德发公司将上述税款及滞纳金全部缴纳入库后，不服广州税稽一局的处理决定，经过层层上诉均被驳回后，向最高法提出再审申请，2017年4月7日，最高法做出判决，责令广州市地方税务局第一稽查局在本判决生效之日起三十日内返还已经征收的营业税滞纳金2805129.56元和堤围防护费滞纳金48619.36元，并按照同期中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率支付相应利息。

这是穗友们有所耳闻的“广德发案”，案件详情点击“【税务稽查】广州德发税案，帮纳税人总结三点”阅读。

在案件中，税务机关重新核定应纳税额的条件有两个：一是计税依据价格明显偏低，二是无正当理由。 国税发[2009]91号规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。……(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”在实务中，何为“计税价格明显偏低”和“正当理由”常常是税企争议的焦点。例如对明显偏低的认定，是低于销售均价的20%、30%还是50%？再如“【稽查案例】如何界定'计税价格明显偏低且无正当理由'？”案例中瑞成公司“以低于市场价格20%销售给某投资公司离退休职工住宅”是否构成“计税价格明显偏低且无正当理由”等等。

具体界定我们看下面的政策规定：

目录

01

四川的规定

02

河南的规定

03

江苏的规定

04

海南的规定

05

广东的规定

01

四川的规定

转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》的通知（川地税发[2009]60号）四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定： （一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 （二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。（三）由主管地税机关按当地政府部门公布的穗近期房地产转让市场指导价格确定。

02

河南的规定

二、关于“计税价格明显偏低”的问题。

《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均金销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

03

江苏的规定

三、关于房地产转让收入的确认

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照源房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

四、对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

04

海南的规定

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函[2015]917号）一、如何认定房地产转让价格明显偏低？纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字[1995]6号) 的规定核定其房地产转让价格。符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：(一)人民法院判定或裁定的转让价格；　(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格；(三)政府有关部门确定的转让价格；　(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

05

广东的规定

第二十二条  主管税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格（不含税价，下同），又无正当理由的，按照房地产评估价格计算收入。房地产评估价格可由纳税人委托政府批准设立的房地产评估机构评定。房地产评估价格须经主管税务机关确认。

在土地增值税清算过程中，纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定以及符合《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十七条有关“凭证资料不符合清算要求或不实”情形的，税务机关按照《标准》核定其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额，并据以计算扣除成本。

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