国家税务总局珠海市税务局
关于公开征求《国家税务总局珠海市税务局关于发布<珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法>的公告（征求意见稿）》意见的通知
为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，加强土地增值税征收管理服务，规范土地增值税预征工作，国家税务总局珠海市税务局起草了《国家税务总局珠海市税务局关于发布<珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法>的公告（征求意见稿）》。现将该公告（征求意见稿）向社会公开征求意见，公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：
1.电子邮件：
gjswzjzhsswj@zhuhai.gov.cn
2.传真：0756-3216100
3.信件：地址为:珠海市九洲大道东1273号国家税务总局珠海市税务局财行科（邮编：510900）
意见反馈截至日期为2021年10月7日。
附件：
1.国家税务总局珠海市税务局关于发布《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》的公告（征求意见稿）
2.国家税务总局珠海市税务局关于发布《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》的公告（征求意见稿）附件（具体内容可以点击文末左下角“阅读原文”下载查看，提取码：rb4y）
3.国家税务总局珠海市税务局关于发布《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》的公告的政策解读
国家税务总局珠海市税务局公告
XXXX年第X号
附件1.
为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，加强土地增值税征收管理服务，规范土地增值税预征工作，国家税务总局珠海市税务局制定了《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》，现予以发布，自发布之日起30日后施行，《珠海市地方税务局关于修订<珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）>的公告》（珠海市地方税务局公告2010年第1号)同时废止。
特此公告。
国家税务总局珠海市税务局
XXXX年XX月XX日
第一章 总 则
第一条 为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，加强土地增值税征收管理服务，规范土地增值税预征工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔1996〕227号）第四条、《转发国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（粤地税发〔1997〕29号）第四条等规定，结合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号），制定本办法。
第二条 本办法适用于珠海市房地产开发项目土地增值税预征工作。在我市开发经营房地产的单位和个人（以下简称“纳税人”），应按本办法相关规定办理土地增值税预征率报备，报备的土地增值税预征相关的资料应遵循真实性、合理性、合法性原则。
第三条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，对纳税人报备的预征率进行确定，依法预征土地增值税。
第二章 预征率的报备
第四条 纳税人应在首次实现房地产销售收入的次月10个工作日内，区分不同项目及不同类型的房地产，填写《土地增值税预征率备案表及附表》（附件1），按《土地增值税预征率备案资料清单》（附件2）的规定提交相关资料，向项目所在地主管税务机关报备适用的预征率。
以上所称“项目”，是指国家有关部门审批、备案的房地产开发项目，对于分期开发的项目，原则上以《建设工程规划许可证》及所附规划图纸，结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等，确定项目分期。在预征率报备时，纳税人对分期项目的范围及划分依据进行书面说明。主管税务机关经集体合议后确定项目分期，原则上清算时不得更改。
第五条 纳税人根据可售面积和销售价格，计算确定应税收入。
（一）可售面积的确定
纳税人应按普通住宅及其他类型房地产分别统计可售面积。可售面积按照《建设工程规划许可证》及其所附规划图纸或其他规划文件确定。其中车位面积不能直接确定的，暂按规划可售车位数量乘以12.5（平方米/个）计算确定。
（二）销售价格的确定
1.已售产品类别的销售价格根据首次取得销售收入当月的实际平均销售价格（含增值税）确定。该价格低于住建部门备案的平均销售价格（以下简称“备案价”）85%的，按备案价的85%确定。
2.如果该房地产类型中存在未售产品类别，该未售产品类别的销售价格根据备案价的85%确定，未在住建部门进行价格备案的按计划（预计）销售价格确定。
（三）应税收入的计算
1.普通住宅应税收入的计算
（1）适用增值税一般计税方法的项目
普通住宅的应税收入=普通住宅的销售价格×普通住宅的可售面积-增值税销项税额
（2）适用增值税简易计税方法的项目
普通住宅的应税收入=普通住宅的销售价格×普通住宅的可售面积-增值税应纳税额
2.其他类型房地产应税收入的计算
其他类型房地产应税收入由除普通住宅外的各类别房地产应税收入加总计算。各类别房地产产品的应税收入应按计算普通住宅应税收入的方法计算。
第六条 纳税人根据房地产开发项目实际发生支出的合法有效凭证和开发预算计划，归集各项成本费用，合理分摊共同成本，确定普通住宅和其他类型房地产的扣除项目金额。
（一）取得土地使用权所支付的金额
是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定交纳的有关费用。纳税人需提供取得土地使用权的相关合同协议、票据等合法有效凭证。
（二）房地产开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费
按实际支出金额归集。拆迁安置的，按《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定处理，纳税人应提交安置补偿视同销售金额和计入拆迁补偿费的计算说明、拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、票据等。
2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费
（1）成本的计算归集
已签订合同的，按合同金额或结算金额为依据计算归集，纳税人在报备时应提供相关的合同或结算书；未签订合同的，按预算金额为依据计算归集，纳税人在报备时应提供预算书或其他计算归集的依据。
（2）与土地增值税工程造价扣除标准进行比对
纳税人根据房地产开发项目的规划、设计等资料，填报《房产工程造价数据采集表》（附件3）。主管税务机关将纳税人填报的工程造价数据与珠海市土地增值税工程造价扣除标准比对，对超过扣除标准30%的，可要求纳税人补充提交以下资料：①工程造价的情况说明；②法定代表人对所提供资料真实性承担法律责任的声明；③施工合同及补充协议；④招标发包工程的招标文件、投标文件及中标通知书；⑤完整的工程施工图、竣工图、工程结算书及工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）；⑥根据需要提供图纸会审记录、设计变更、工程变更单、现场签证单及其他证据资料；⑦税务部门要求补充的其它资料。主管税务机关对纳税人补充提交的资料进行审核，集体合议确认预征报备的工程造价扣除金额。
3.开发间接费用
按直接组织、管理开发项目已实际发生的金额计算月均金额归集。纳税人在报备时应提供能按照清算单位准确归集的“开发间接费”明细账账页复印件。
开发间接费用=月均直接组织、管理开发项目已实际发生的金额×预计开发月份数。
（三）房地产开发费用
1.利息支出
暂按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%归集。
2.其他房地产开发费用
按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%归集。
（四）与转让房地产有关的税金
1.城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
按本办法第六条计算确定的应税收入适用5%的征收率计算得出增值税应纳税额，并据以计算预征可扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加金额。
2.印花税
根据会计制度规定，将与转让房地产有关的印花税列入“税金及附加”科目核算的，按本办法第六条计算确定的应税收入计算印花税税额，预征报备时计入 “与转让房地产有关的税金”予以扣除；否则，按照房地产开发费用的有关规定扣除。
（五）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％扣除。
第七条 不同项目或不同类型房地产共同成本计算分摊
（1）同一宗土地分期开发的房地产开发项目，可按照占地面积法计算分摊各期取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。其他成本费用应按照可售建筑面积比例计算分摊。
（2）同一项目内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊。
（3）同一项目内，对占地相对独立的不同类型房地产，可按照占地面积法计算分摊各期取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。
（4）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。
第八条 纳税人根据本办法第五条、第六条、第七条的规定确定各类型房地产的应税收入和扣除项目金额后，计算得出增值额和增值率，按适用税率计算应缴税款，以应缴税款占应税收入的百分比为依据，确定各类型房地产的预征率。
为计算和操作简便，预征率统一以0.2%为间距。百分比在间距中的，从低确定预征率。
除保障性住房项目外，纳税人报备的预征率不得低于2%。
第三章 预征率报备的受理与确定
第九条 主管税务机关应密切监控辖区内房地产开发项目的建设、销售等情况，及时辅导纳税人做好土地增值税预征率报备工作。
纳税人未按规定办理预征率报备的，主管税务机关应及时向纳税人发出《责令限期改正通知书》，责令纳税人限期办理报备手续。
纳税人逾期仍未办理或完善报备手续和资料的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则的有关规定予以处理。
第十条 主管税务机关应在受理预征率报备资料之日起22个工作日内对报备资料完成审核及进行税种认定，并将认定结果书面告知纳税人。
因特殊原因主管税务机关无法按期完成的，经区级税务机关批准，可延期10个工作日完成。在审核结果确定前，按纳税人报备的预征率（非保障性住房不得低于2%）进行预征。
第四章 预征税款与后续管理
第十一条 纳税人应当自首次实现销售收入的次月起，按月申报缴纳预征税款。
土地增值税预征的计征依据按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的有关规定确定。
销售收入的实现以下列方式确定：
（一）以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；
（二）以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；
（三）以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；
（四）以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。
第十二条 纳税人应在年度终了后的两个月内向主管税务机关报送上年实际发生的平均售价和成本费用。如实际的平均售价或成本费用与报备时所填报的金额发生较大变化，导致预征率变动超过0.5%的，纳税人应向主管税务机关重新报备、调整年度预征率。
第十三条 对需重新报备的，主管税务机关应在受理报备资料之日起22个工作日内完成审核及进行税种认定，并将重新认定结果书面告知纳税人。
第十四条 纳税人开发的项目达到土地增值税清算条件的，应当按规定及时进行清算。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。纳税人在土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。
第五章 附 则
第十五条 本办法所称“日”，除特指“工作日”外，均为“自然日”。
第十六条 本办法由国家税务总局珠海市税务局解释。
第十七条 本办法自发布之日起30日后施行。
附件：（具体内容可以点击文末左下角“阅读原文”下载查看，提取码：rb4y）
1.《土地增值税预征率备案表及附表》
2.《土地增值税预征率备案资料清单》
3.《房产工程造价数据采集表》
分送：
国家税务总局珠海市税务局 XX承办
办公室XXXX年X月X日印发
附件3.
为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，加强土地增值税征收管理服务，规范土地增值税预征工作，国家税务总局珠海市税务局制发《国家税务总局珠海市税务局关于发布<珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法>的公告》。现解读如下：
一、《公告》的出台背景
2009年9月，为充分发挥土地增值税对房地产市场的宏观调控作用，原珠海市地税局结合工作实际，制定出台了《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）》（珠地税发〔2009〕283号公布，珠海市地方税务局公告2010年第1号修订重新公布），对我市土地增值税预征实行“一盘一率”的预征方式，对房地产开发项目实施科学化精细化管理，解决单一预征率过高或过低的问题，更为客观反映房地产项目的增值水平，引导纳税人在预征环节合理安排资金，避免“清算有税，无钱缴纳”的欠税风险。但在实践中，部分纳税人反映预征率计算、报备资料规定不明确，报备审核程序全市不统一，税企双方争议较多，易带来税务部门执法风险。
为统一规范我市土地增值税预征管理，切实降低纳税人办税成本，营造公平便利的税收环境，充分发挥税收职能作用，推动粤港澳大湾区一体化发展，经反复研究及征求意见，结合我市实际，我局修订制定了《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》。
二、主要内容
（一） 《办法》的制定依据
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔1996〕227号）第四条、《转发国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（粤地税发〔1997〕29号）第四条、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）等一系列文件为依据，在国家税务总局广东省税务局授权内，结合我局土地增值税预征管理实践制定本办法。
（二）《办法》的适用范围
适用于珠海市房地产开发项目土地增值税预征工作。
（三）《办法》的指导思想
《办法》针对房地产开发项目土地增值税预征管理的特点，结合我市房地产开发的实际，明晰纳税人的义务，突出可操作性，注重降低纳税人的涉税风险，努力实现土地增值税预征业务的流程化、规范化、标准化。
（四）《办法》对纳税人的要求
《办法》要求纳税人应在首次实现房地产销售收入的次月10个工作日内，区分不同项目及不同类型的房地产，向项目所在地主管税务机关报送相关资料，报备适用的预征率。
《办法》要求纳税人根据可售面积和销售价格，计算确定应税收入，根据房地产开发项目实际发生支出的合法有效凭证和开发预算计划，归集各项成本费用，合理分摊成本，计算得出各类型房地产的增值额和增值率，按适用税率计算应缴税款，以应缴税款占应税收入的百分比为依据，确定各类型房地产的预征率，填报《土地增值税预征率备案表及附表》。
《办法》要求纳税人在年度终了后的两个月内向主管税务机关报送上年实际发生的平均售价和成本费用。如实际的平均售价或成本费用与报备时所填报的金额发生较大变化，导致预征率变动超过0.5%的，纳税人应向主管税务机关重新报备、调整年度预征率。
（五）《办法》对税务机关提升纳税服务质量，降低纳税人涉税风险的安排
《办法》明确规定了税务机关受理预征率报备资料后，应在限期内完成税种认定，将认定结果书面告知纳税人。税务机关可参照珠海市土地增值税工程造价扣除标准，对纳税人填报的工程造价超过扣除标准30%的，可要求纳税人补充提交资料说明，在施工前或施工过程中消除合理工程造价在土地增值税清算不给予扣除的风险。
（六）需要注意的事项
为计算和操作简便，预征率统一以0.2%为间距。百分比在间距中的，从低确定预征率。
除保障性住房项目外，纳税人报备的预征率不得低于2%。
纳税人在土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。
三、《公告》生效时间
办法自发布之日起30日后施行。《珠海市地方税务局关于修订<珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）>的公告》（珠海市地方税务局公告2010年第1号)同时废止。