土增清算审核：税金、加计扣除、计算......
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土地增值税清算复审，是税务机关聘请第三方中介机构，对房地产开发企业的开发项目应交土地增值税，进行全面复查的一种审核方式，特别是对于土地增值税税负明显偏低的开发项目，税务机关复审的概率较大。
如何自查、如何复审、如何应对税务机关的清算审核，对房地产开发企业来说，至关重要！
接下来我们将根据国家有关税收法律法规、相关税务问题解答等，就土地增值税清算流程及关注点分为9个系列为大家分享相关内容，同时提醒穗友们，伴随着线上内容的学习，《土增清算复审实施方案》已梳理成册，会员朋友可以联系您的专属客服获取，非会员朋友转发本文到朋友圈集赞满18个可获取学习资料！
接下来分享本期内容，即：房地产税金、加计扣除、计算的审核
六、 与转让房地产有关的税金的审核
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
1.扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳:
2.不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除;
3.与本次清算收入无关的，按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分) 计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除;
4.印花税的税前扣除是否符合税法规定。
七、加计扣除项目的审核
(一)从事房地产开发业务的纳税人，可以按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和，加计20%扣除。
其他扣除项目金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x20%，审核时，可以根据已核实的“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和与20%的比例核实其他扣除项目金额。
同时关注如下事项:
1.对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
2.对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平"等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
3.对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
4.对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
5.计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。
(二)对取得土地((不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除:
1.取得土地使用权时所支付的地价款:
2.国家统一规定交纳的有关费用:
3.在土地转让环节缴纳的各项税金;
4.不能加计 20% 的扣除。
八、费用项目的审核
1.暂扣的工程质量保证金，未取得发票计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[20101220号)第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
2.土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[20101220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
因此，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
3.利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[20101220号)第三条(一)规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
4.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
5.实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[20061187号)第四条第(一)项，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证:不能提供合法有效凭证的，不予扣除。关于“合法有效凭证”福建地区是这样规定的。
6.企业预提的成本费用，除另有规定外，计算土地增值税时，不得扣除。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发【2009】91号)第二十一条规定:
(1)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，
7.除财务费用外的其他开发费用，超过士地及开发建设成本5%的部份，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时除利息支出外其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除，超过部分，不得扣除。
8.与清算项目无关的成本费用，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。否则，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
9.不能提供已支付的地价款凭据的，计算土地增值税时，不得扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
10.因企业原因发生的纳税评估费用，在计算土地增值税时，不得许扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
11.无产权的、没有计入公共配套设施的地下车位销售额，是否计入土地增值税清算的销售收入，要看当地税务政策:当地没有专门政策的，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发)2006年187号文的规定执行，即有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本费用。
12.房地产开发的开发产品自用或出租时，如果产权未发生转移，土地增值税清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。出租和自用的，要把开发成本剔除。
13.因购房者违约收取的违约金、赔偿金有没有计入收入。
14.房地产开发企业多支付的回迁安置房差价应交契税，计算应补的差额合计数，对比所交的契税是否真实。
15.回迁户支付给房地产开发企业的安置房差价应抵减项目拆迁补偿费。
16.房地产开发企业从政府取得的各种补偿或补贴以及返还款应抵减相应的扣除项目金额。如项目拆迁补偿费、土地返还款、公共配套设施补贴等，应注意查看银行对账单及其他相关证据。
17.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并已支付、取得合法有效凭证，如果长期挂账，特别是房屋销售完毕，挂账的应付账款尚未支付的予以考虑能否扣除；
18.预提费用，除另有规定外，不得扣除(一般涉及公共配套设施)；
19.银行借款:为办理抵押贷款而支付的咨询服务费、资产评估费、测绘费、抵押权登记等费用，应按房地产开发费用的有关规定扣除，不能计入开发成本中；
20.代收费:市政公用设施配套费和人防工程异地建设费不得加计扣除，也不得作为房地产开发费用扣除的计算基础。(财税字【1995】48号)；
21.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得计入开发成本，但可以在企业所得税前扣除；
22.贵州省土地增值税清算，以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目，以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算；
例如:大华房地产开发企业2013年9月取得花溪河畔土地500亩，该地块计划分三期陆续开发，并取得三个《建设工程规划许可证》和三个施工许可证，那么大华企业进行土地增值税清算时应对三期项目分别清算，不能作为整体一次性清算。
23.发生的成本费用没有取得合规规票据的或发票开票方应与合同签订方不一致的，不能计入成本费用；
24.招标服务费、代理费应计入管理费用，不能计入开发成本中；
25.企业自行在红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除；
26.装修费用中的可移动电器类不能计入建安成本；
27.开发间接费用:主要是工程施工人员发生的成本费用。非直接组织和管理开发项目所发生的费用，应计入管理费用，不能计入开发间接费用。例如:预算软件、报刊杂志费、办公家具、招待费、各种制作费等、会议费、差旅费、考察费、工会经费、教育经费、工程用水电费(一般已经含在工程决算了)、造价咨询费、评估费、保险费、广告栏、楼牌、售楼处样板间设计费、电梯检验费、车船税、城镇土地使用税、诉讼费、物业费、供暖费；
28.房地产开发企业自用和出租房产不用缴纳土地增值税，该部分开发成本费用也不能扣除；
29.利息费用容易计入开发间接费用，造成重复计入成本。
九、土地增值税计算
增值额=转让收入-扣除项目金额
2.第二步计算增值率
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
3.第三步计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*土地增值税税率-扣除项目金额*扣除比例
4.计算应补缴或退的土地增值税税额
应补缴(退)土地增值税税额=应交土地增值税税额-已缴土地增值税税额。
本期内容就分享完啦，关于土增清算审核的疑难问题，大家可以文末留言探讨，也可以加入《税苑微课》-《土增清算审核要点及难点解析》，熟悉审核流程，了解审核必备证据链，掌握审核重点，深化筹划技巧运用。学习事宜联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友添加微课助理微信详询。
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