河南省地方税务局直属税务分局
关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知
豫地税直发[2011]56号
各科室、电子税务管理中心、机关服务中心：为加强我局房地产业企业所得税及土地增值税征收管理，进一步提高企业所得税、土地增值税管理水平，推动企业所得税汇算清缴和土地增值税清算工作的深入开展，根据《河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知》（豫地税发[2011]51号）要求，结合我局实际提出如下要求，请认真贯彻执行。
一、企业所得税方面
（一）加强查帐征收企业所得税管理
1、从2011年1月1日起，对房地产开发企业原则上按照查账征收方式征收企业所得税。实行查账征收方式征收企业所得税房地产开发企业，应按照《国家税务总局关于印发<房地产》（国税发[2009]31号）的有关规定进行税务处理。开发经营业务企业所得税处理办法>的通知
2、我局对实行查账征收方式征收企业所得税房地产开发企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。
（1）按期预缴。实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。
①企业按月预缴的应纳税所得额等于各成本对象实现的应纳税所得额以及非房地产开发项目的应纳税所得额之和。
②成本对象当期实现的应纳税所得额=预计毛利额-准予当期扣除额
预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计毛利率
③实行查账征收的企业销售未完工开发产品的预计毛利率为25%，经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率为15%。企业应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的预计毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用预计毛利率。
④企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
房地产开发企业通过签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告费和业务宣传费、业务招待费的计算基数。
（2）年度汇算。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，附报对每个成本对象实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告、年度财务会计决算报告及中介机构涉税鉴证报告等资料，办理企业所得税年度纳税申报、结清全年企业所得税税款。
（3）完工结算。符合完工条件的成本对象，企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前填写《房地产开发企业完工结算表》，并向我局办理结算。未按规定期限进行结算归集的，一经发现我局将按有关规定核定其应纳税款。
（4）重点稽查。对于实行查账征收的企业，如果汇算清缴和结算归集所得率低于15%的，由税源管理科在汇算结束后一个月内列出名单，叫相关部门纳入重点稽查和纳税评估范围。
所得率=企业应纳税所得额/收入总额×100%
（二）加强核定征收企业所得税管理
1、在日常管理中发现房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形的，其应纳税所得额=收入总额×应税所得率。
应税所得率按《河南省地方税务局直属税务分局关于对建筑与房地产企业进行企业所得税征收方式鉴定的通知》（豫地税直函发〔2010〕1号）的有关规定执行。
2、对实行核定征收企业所得税方式的房地产企业，我局将在每年6月底进行一次重新鉴定。重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整。
二、土地增值税方面
河南省地方税务局《关于明确土地增值税若干政策的通知》 （豫地税发〔2010〕28号）文件下发后，我局积极行动，于2010年9月份研究通过了《关于加强土地增值税征收管理的意见》（豫地税直发〔2010〕51号）（以下简称《意见》），决定采取建立房地产开发项目管理台帐、开展税源巡查、下达清算通知等方式督促纳税人实施清算。为推动土地增值税清算工作的深入开展，进一步贯彻《意见》精神，现将下一步重点工作安排如下。
（一）开展税源巡查，做好土地增值税预征税款的追征工作
7月底以前，税源管理科要完成对我局所有房地产开发企业在建、在售项目的逐户调查统计工作。针对部分房地产企业存在未严格按照税收政策规定的预征率申报土地增值税的情况，要求税源管理科在8月30日以前完成对我局所有房地产开发企业2010年5月1日以来不规范申报行为的巡查工作，督促纳税人正确适用相应预征率，纳税人少缴税款的应立即补缴税款并加收滞纳金，所有补缴税款应在12月30日前追征入库。
（二）积极采取措施，督促纳税人实施清算。在税源巡查的基础上，税源管理科应对已达土地增值税清算条件的项目全面进行梳理、统计，向纳税人下达清算通知（制发《税务事项通知书》），要求其在规定的时限内向我局报送清算资料。
1、对于符合《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称《规程》）第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，税源管理科应在8月15日以前向纳税人下达清算通知，通知其务必在满足清算条件之日起90日内向税收管理员报送清算资料，办理清算手续。开发经营业务企业所得税处理办法>的通知
2、对于符合《规程》第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由税源管理科确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，税源管理科应立即下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内向税收管理员报送清算资料，办理清算手续。
3、应进行土地增值税清算的纳税人或经我局确定需要进行清算的纳税人，在规定的清算期限内不清算或不提供清算资料的，税源管理科应向其下达责令限期清算通知（责令限期清算期限原则上不得超过15日），纳税人超过责令清算限期仍不清算的，经主管局长批准可按8%的核定征收率征收其土地增值税，并可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条有关规定进行处罚。
（三）加强领导、分工协作，齐心合力搞好清算
1、成立组织、落实责任。成立由局领导和相关科室负责人参加的土地增值税清算审核领导小组，全面负责我局清算工作的指导及审核结果的确认工作。成立由征管、税政、管理、稽查各部门人员组成的7个清算审核小组，具体负责清算资料的初审工作，对清算初审结果负全责。清算审核小组设组长一名，全面负责7个清算小组任务分配及组织、协调工作。清算审核小组内部实行主查人制度，主查人对清算初审结论负总责。
2、严格时限、细化流程。
一>、受理。清算资料的受理工作由税收管理员负责。税收管理员应严格按照《规程》的规定，受理、传送纳税人清算资料。对符合清算条件但报送的清算资料不齐的纳税人，税收管理员应通知其在3个工作日内补报资料。纳税人报送清算资料齐全的，税收管理员应在1个工作日内将清算资料传递给清算审核小组组长。
二>、初审。清算资料的初审工作由清算审核小组负责。清算工作由清算审核小组组长统一进行分配。清算审核小组在接到组长传来的清算资料后，应在20日内（对分期开发项目在5年以上的，应在50日内审核完毕）完成初审。对在初审中发现有资料不齐、情况不明等需进一步调查核实情况的，清算审核小组可将清算资料退回税收管理员进一步补充资料（补充资料时间不计入清算时间）；税收管理员应在3日内按照审核小组的要求完成资料补充工作；初审结束后，清算审核小组成员须在清算纳税申报表及其附表中签署初审意见并将初审结果报告组长。
三>、审核。审核工作由清算审核领导小组负责。清算审核小组组长收到清算审核小组初审意见后，应在1个工作日内向清算审核领导小组组长汇报; 清算审核领导小组组长（或其委托的常务副组长）应在9日内召开审理会议并做出决定。清算审核领导小组对清算资料及初审结果进行集体审核时，清算审核小组主查人应参加并汇报初审情况。对在审核中发现有重大疑点的，清算审核领导小组要及时移交稽查科进行稽查；审核结束后，清算审核小组将审核意见报主管局长批准同意后，向纳税人制发《税务事项通知书》；清算资料由审核小组统一登记编号后归档。
3、分工负责，搞好配合。税源管理科要以房地产开发项目管理为依托，做好土地增值税的项目管理工作，指导纳税人正确适用预征率，及时补缴税款、加收滞纳金，督促符合清算条件的项目进行清算；清算审核小组和清算审核领导小组要在规定时限内认真履行初审及审核职责。各科室及相关人员要高度重视，认真按照上述规定和要求，切实作好房地产项目管理及清算等各项工作。明年年初，我局将对此项工作进行评比，成绩突出者予以通报表扬，对未按本通知要求开展工作的有关科室和人员，取消其年终评先资格。