房企无偿配建安置用房未缴纳契税，被核定征收千万元
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本案例中房企只按实际支付的土地出让金申报缴纳了契税，对附带无偿配建安置住宅用房及商业用房部分未作为成交价格的一部分纳入土地契税的征收范围，未按照税法规定申报缴纳契税。税局认为，契税核定的期限为纳税人依法办理土地、房屋权属证明的时间点，你单位南北地块分别于2015年5月和2016年9月确权，应按照纳税义务发生时的市场价格（2013年6月3日）核定计税依据缴纳契税。经江苏苏信房地产评估咨询有限公司受托评估，以2013年6月3日（《国有建设用地使用权出让合同》签订日）为基准日，无偿配建安置住宅用房及商业用房评估价合计786789629 元，应核定征收契税 23603688.87 元，你公司应申报补缴契税2360 3688.87元（3%税率）。
案例中对于契税纳税义务时间、纳税期限时间、评估价格确定时间的规定还是有参考价值的。（比如对于评估时点，土增税上也有类似争议：确定回迁房视同销售收入：找准价格确认的参照年度是关键）
1、各税对无偿配建安置房、保障房的处理差异
各税对于回迁安置房的处理原则上类似，具体可参考疑难：营改增后回迁安置房涉税处理的政策依据，主要争议在于增值税上，回迁安置房等实物补偿可否按财税[2016]140号规定，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。很多税局认为该规定仅限于货币性补偿。
各税对于无偿配建保障房的处理原则也可参考安置房（如何确定销售收入也有差异），各地差异主要是土地增值税的差异。由于配建保障房不同于回迁安置房、也不在187号文公共设施的列举范围，很多税局处理上有的按国税函〔2010〕220号回迁房处理，也有的按187号文公共设施处理，也有的只要求视同销售但不能按187或220号文件处理。还有的认可按建造成本计入土地成本。
不管是安置房还是保障房，如果补交了契税，但无偿移交的评估成本可以作为土增税土地成本，很多情况还是划算的，就怕契税上要计入，但土增税上又不认可。
2、案例中税务处理决定书相关政策依据（由于新契税法自2021年9月1日起施，相关依据已废止，但由于本案发生在2015、2016年，适用原有规定）：
《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》（现已废止）：
第六条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与的，由地方税务机关核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换的，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；
（四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，房地产转让者应当补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由地方税务机关核定。
地方税务机关在契税计税价格核定过程中出现价格有争议的，可以委托价格主管部门进行价格认定。
第十二条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的地方税务机关办理纳税申报，并在地方税务机关核定的期限内缴纳税款。
地方税务机关核定的纳税期限不得超过土地、房屋权属登记日期。具体办法由省地方税务机关制定。
《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函(2002)1094号）（现已废止）
根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》(苏地税规(2015)3号）：在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。
3、新契税法规定：
第四条 契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
财政部 税务总局公告2021年第23号：二、关于若干计税依据的具体情形（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
本公司及董事会全体成员保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别与连带责任。
重要内容提示：
1、本次税务处理决定未触及《上海证券交易所股票上市规则》（2022年修订）第9.5.1条、第9.5.2条和第9.5.3条中规定的重大违法强制退市情形。
2、本次税务处理决定中要求泰兴凤凰补缴契税及滞纳金事项，公司已邀请专业机构进一步分析论证，并将积极采取各项措施，依法维护公司和全体股东的合法利益，并及时履行信息披露义务。
3、经与年审会计师沟通，根据《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，公司按照《税务处理决定书》补缴税款不属于前期会计差错，不涉及对前期财务数据的追溯调整，补缴税款及滞纳金计入支付当期的损益。公司补缴契税后，预计减少2022年半年度净利润约23603688.87元。
4、由于滞纳金的起算时点尚需与相关部门沟通后最终确定，暂时无法计算滞纳金的金额，待滞纳金的金额确定后公司将做进一步的披露说明，请投资者注意投资风险。
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“公司”）子公司泰兴市凤凰地产有限公司（以下简称“泰兴凤凰”或“你公司”）于近期收到国家税务总局泰兴市税务局《税务处理决定书》（泰兴税处[2022]02号）（以下简称“《税务处理决定书》”），现将有关情况公告如下：
一、《税务处理决定书》的主要内容
（一）具体情况
经查明，你公司2013年6月3日与泰兴市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得鼓楼北路西侧根思路南侧1、2号地块及鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块土地使用权，同年6月26日你公司只按实际支付的土地出让金申报缴纳了契税，对附带无偿配建安置住宅用房及商业用房部分未作为成交价格的一部分纳入土地契税的征收范围，未按照税法规定申报缴纳契税。
（二）处理决定
我局认为，你公司受让鼓楼北路西侧、根思路南侧1、2号地块及鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块土地使用权共附带无偿配建安置住宅用房102900平方米．商业用房12100平方米的行为，按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第六条的相关规定，应当将这部分交付的实物作为成交价格的一部分，纳入土地契税征收范围，参照《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函(2002)1094号）按照纳税义务发生时的市场价格核定计税依据，同时根据《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第十二条及《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》(苏地税规(2015)3号），契税核定的期限为纳税人依法办理土地、房屋权属证明的时间点，你单位南北地块分别于2015年5月和2016年9月确权，2019年9月接受税务检查，检查人员次月提出应补充申报无偿配建安置住宅用房及商业用房这部分的契税，因你单位有异议，一直未申报缴纳，应按照纳税义务发生时的市场价格核定计税依据缴纳契税。经江苏苏信房地产评估咨询有限公司受托评估，以2013年6月3日为基准日，无偿配建安置住宅用房及商业用房评估价合计786789629 元，应核定征收契税 23603688.87 元，你公司应申报补缴契税23603688.87元。
限你（单位）自收到本决定书之日起15日内到泰兴市税务局纳服大厅（鑫泰大厦）将上述税款及滞纳金缴纳入库（账号：1115871711200311046），并进行相关账务调整。逾期未缴，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。
二、对公司的影响
1、本次税务处理决定未触及《上海证券交易所股票上市规则》（2022年修订）第9.5.1条、第9.5.2条和第9.5.3条中规定的重大违法强制退市情形。
2、就上述税务处理决定中要求泰兴凤凰补缴契税及滞纳金事项，公司已邀请专业机构进一步分析论证，并将积极采取各项措施，依法维护公司和全体股东的合法利益，并及时履行信息披露义务。
3、经与年审会计师沟通，根据《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，公司按照《税务处理决定书》补缴税款不属于前期会计差错，不涉及对前期财务数据的追溯调整，补缴税款及滞纳金计入支付当期的损益。公司补缴契税后，预计减少2022年半年度净利润约23603688.87元。
4、由于滞纳金的起算时点尚需与相关部门沟通后最终确定，暂时无法计算滞纳金的金额，待滞纳金的金额确定后公司将做进一步的披露说明，请投资者注意投资风险。
5、上述税务处理决定不会对公司的正常经营产生重大影响。公司、各控股子公司及全体董事、监事和高级管理人员将认真学习有关法律法规，以更积极的态度做好各方面工作，切实维护公司和股东的利益。
敬请广大投资者及时关注公司公告，注意投资风险。
特此公告。
来源：财税评论、巨潮资讯网、陇上税语等
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