陕西省人民政府办公厅
转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展意见的通知
陕政发[2005]73号
各设区市人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：
省建设厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、人民银行西安分行、省地税局、陕西银监局、省物价局等八部门《关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展的意见》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
陕西省人民政府办公厅
二○○五年八月二十七日
关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展的意见
省建设厅 省发改委 省财政厅省国土资源厅 人民银行西安分行 省地税局 陕西银监局 省物价局 1998年以来，全省各级人民政府大力推进城镇住房制度改革，居民住房条件明显改善，房地产业作为国民经济发展的支柱产业，在拉动全省经济增长中发挥了重要作用。但是，我省房地产业发展中还存在着城市住房有效供给不足、住房供应结构不尽合理、经济适用住房建设较少、住房保障制度不够完善、个别地区商品房价格上涨过快、开发和交易行为不规范等一些问题。为及时解决上述问题,切实稳定住房价格，促进我省房地产市场持续健康发展，现提出以下意见：
一、牢固树立科学的发展观
实施对我省房地产市场的宏观调控，是加快构建社会主义和谐社会，不断提高人民群众生活水平和质量的必然要求。各级政府既要看到房地产业对全省经济发展的支柱性作用，又要看到住房价格上涨过快会直接影响到全省经济的健康运行和社会稳定的严重性。因此各地要按照房地产业与经济社会协调发展的要求，认真贯彻落实国务院的各项宏观调控政策，着力做好供需双向调节，严格市场监管，坚决遏制投机性购房，正确引导、适度控制投资性购房行为,加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房保障制度和住房供应体系，努力实现结构基本合理、供求基本平衡，抑制房价背离价值的不合理上涨；同时综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段予以有效调控，确保全省房地产价格保持稳定、市场更加健康。
二、充分发挥规划的调控作用
各设区市人民政府要根据当地房地产市场需求情况，在2005年12月1日前明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排,报省建设厅备案。各设区市人民政府所在城区的住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。
各市、县城市规划和发展改革行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，加快工作进度，优先审查普通商品房、经济适用房和廉租房建设项目，同时要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划确定建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。对已经规划许可但两年仍未开工的住房项目，要根据城市环境要求和基础设施变化情况，再次进行规划审查，不符合规划许可的要坚决予以撤销。严禁借规划再次审查之际，擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。
三、加强土地供应和管理
各地要在严格执行城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划的前提下，坚持合理调整建设用地供应结构、供应方式和供应时间，增加以中低价位普通商品住房的土地供应量，力争使其占到房地产开发用地供应总量的70%。国土资源管理部门要做好土地储备供应的实施工作，防止供需脱节；鼓励利用存量土地进行房地产开发，鼓励危旧住房的改造；严格控制高档商品住宅用地，继续停止别墅用地供应；军队转让空余土地用于房地产开发、法院在强制执行案件过程中处置的土地、企业改制过程中土地用于房地产开发等，应当纳入市、县年度用地计划，依法供应。土地出让后规划设计条件不得随意变更，确需变更土地性质的，必须依法办理批准手续并按照市场价补缴土地出让金。严禁将以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地用于房地产开发。严禁单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。
用地单位必须按合同约定开发使用土地,超过合同约定动工期限,满一年未动工建设的，按每平方米十元至二十元的标准征收土地闲置费，满两年未动工建设的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权;已动工开发,但开发建设面积不足应开发建设面积三分之一或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的,按未开发建设土地每平方米十元至二十元的标准征收闲置费,满两年的无偿收回土地使用权。
四、完善住房供应结构
面向市场需求，继续增加普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，力争中低价位普通商品住房达到商品住宅的70%。普通商品住房供不应求、房价涨幅超过全省平均涨幅20%的城市，要增加土地供应，控制土地价格。有条件的城市可划定一定区域，用于普通商品住房的集中建设。
各市、县人民政府一定要把经济适用住房建设纳入当地经济社会发展规划之中，作为政府一项重点工作来安排。土地供给要优先向经济适用住房项目倾斜，确保足够的用地量。2006年起，省上将按照各市经济适用房建设用地1∶1的比例配套增加各市用地指标。各市要制定并严格执行经济适用住房项目法人招标管理制度，建立项目库，为滚动开发创造条件。2005年全省经济适用住房建设计划施工690万平方米，投资65亿元。
各市、县人民政府要严格依据政策，合理确定经济适用住房购买对象的标准，并每年向社会公布，严格审核购房对象的资格和销售价格。各地应严格经济适用住房上市准入条件，上市转让期限自取得经济适用住房所有权之日起不得低于三年。经济适用住房建设可与当地城市房屋拆迁安置相结合，对被拆迁户实行安置。严禁利用经济适用住房土地进行商品房开发，凡违规转为商品房开发的，对相关责任人要严肃处理，对相关企业要清除出市场。
各设区市人民政府要在2005年底前对当地城镇最低收入家庭住房困难情况进行一次摸底调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，建立保障对象档案，同时要在2005年底前建立并实质性启动廉租住房制度，省上将于2006年上半年进行检查。要落实以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金。2006年1月1日起各城市人民政府要将住房公积金增值收益中法规明确规定的部分用于当地城镇廉租住房项目的建设。对租住国有直管公房或单位自管公有住房的最低收入家庭可以采取租金核减的方式，有条件的地方也可以通过收购空置商品住房及上市房改房用作廉租房进行实物配租。在廉租住房的实施过程中必须严格界定住户资格，严格执行退出机制。
五、调整住房转让环节政策
加强商品房交易环节的监管，严厉查处无预售证售房行为，实行实名制认购。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
我省对同时满足下列条件的普通住宅给予优惠政策支持：
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。各设区市人民政府要在2005年10月1日前向社会公布当地享受优惠政策的普通商品住宅标准，并报省建设厅备案，具体标准不得突破上述条件；同时每年1月和7月发布当地不同级别土地上住房平均交易价格。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按照其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。
六、健全市场信息，合理引导需求
各地要通过计划编制、统计发布、网络信息等方式正确引导房地产投资和消费。各级政府要积极组织编制房地产开发中长期计划、年度计划，合理确定房地产开发用地供应总量、布局和结构，并及时向社会公开发布。要结合“十一五”规划编制，抓紧制定住宅建设发展专项规划，经设区市人民政府批准后，报省建设厅备案。各城市要建立房地产交易、中介服务、物业管理等方面的信息调查制度，每半年发布房地产市场分析报告。统计部门每季度要分区域及时发布商品住房投资等信息。西安市要在2005年10月底前实现商品房预售合同网上即时备案，2005年12月底前建立房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告上报和发布制度。 各地要通过导向性政策的制定、媒体的宣传、金融的支持、积极规范发展房屋租赁市场来引导居民保持住房需求的持续合理释放。同时要端正指导思想，合理确定拆迁规模，适度控制被动性住房需求过快增长。各级政府一定要坚决落实《陕西省城市房屋拆迁计划管理实施办法》，把握好城市建设和改造力度，量力而行，不搞劳民伤财的形象工程、政绩工程，每年拆迁规模不得突破当年计划指标。严格依法行政，妥善解决房屋拆迁中困难家庭的住房问题，被拆迁户可优先购买经济适用住房
七、发展和完善住房金融
金融机构要进一步细化和规范个人住房贷款的操作审核标准，完善风险控制机制。个人住房信贷以支持居民购买自有住房为重点，逐步建立并完善个人诚信系统。继续加大对有资质、有良好信用等级的房地产开发企业支持力度。房地产开发企业申请贷款时，其自有资金（指所有者权益）应不低于国家规定的标准；对大户型、大面积的高档商品房和别墅要限制贷款，控制高档酒店式公寓、高档商业用房和度假村的贷款，对于房龄较长的二手房、商用房可适当提高首付比例，重点支持普通商品住房和经济适用住房建设项目。 加大住房公积金贷款力度，努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率。各地要加快成立独立规范的住房置业担保机构，两年内努力保证设区市至少有一个担保机构。积极开拓融资渠道，及时补充担保资金，尤其要积极吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。
八、深入整顿房地产市场秩序
各地要完善政府对房地产市场的监管机制，强化社会和舆论监督，以房地产开发和交易环节为重点，抓住关系群众切身利益、社会反映强烈的突出问题，组织房地产、工商、发展改革、国土资源等相关部门定期进行专项整治，为我省房地产市场的持续健康发展创造良好的环境。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈等行为要从严查处。加强对房地产企业的市场准入，积极推行业主工程款支付担保制度。对开发企业虚构买卖合同、囤积房源，发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，以“内部认购”或其他非法方式进行预售等行为，要予以制止，并依法给予处罚。已经批准预售的房地产项目，在核发预售证时，应在土地使用权证上予以注明，防止再为其他项目办理抵押贷款。实行中介机构备案管理制度，未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案证的中介机构，不得从事中介业务。坚决制止指定中介服务机构强制消费者接受中介服务的行为。继续完善房地产信用档案，重点做好开发企业和执（从）业人员信用信息登记，将企业的基本情况、业绩以及不良行为记录在案，及时向社会公开发布。2006年上半年，各市工商和房产行政主管部门要组织开展房地产广告专项整顿工作。市、县人民政府要制定规划、建设、房屋权属等具体管理办法，进一步强化城市规划区内集体土地上的建房管理。
九、切实落实调控责任
各级政府要加强领导，把贯彻落实国务院关于房地产市场的各项宏观调控政策、保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用房价格相对稳定，作为当前经济工作的重要方面、作为维护广大人民群众切身利益的一项重要工作抓紧、抓好。省政府从今年起将把解决中低收入家庭住房问题和廉租住房工作列入各设区市目标责任制来考核，并定期对各地稳定住房价格、促进房地产市场发展工作进行督察，同时建立通报制度，对调控市场措施不力的地区将及时通报批评，督促改进。各设区市人民政府应尽快健全房地产市场调控工作机制，明确牵头部门，确定相关协调单位和所承担职责。省级建设、发展改革、财政、国土资源、银行、税务、工商等部门要从大局出发，各司其职，加强协作，加大对各地房地产业发展工作的指导和监管力度，特别是对问题突出地区的指导和督查；同时加强信息的交流与沟通，相互通报有关政策和调控措施，着力研究解决房地产市场发展中出现的矛盾与问题，稳步推进我省房地产市场持续健康发展。