南京市国家税务局、南京市地方税务局
关于印发《土地增值税征收管理暂行办法》的通知
宁国税外发[1995]268号
市国税局各分局、县局，市地税局各分局、县局：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》的通知（苏地税发[1995]132号）的有关规定，结合我市土地增值税征管工作的实际需要，特制定《土地增值税征收管理暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。
附件：
土地增值税征收管理暂行办法
一、税务登记
第一条 纳税义务人
凡依法转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产） 并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。
第二条 扣缴义务人
土地增值税扣缴义务人是指接受税务机关委托，在房地产交易环节代扣代缴土地 增值税，而承担扣缴义务的单位。
第三条 纳税人应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。
第四条 扣缴义务人应向税务机关申报领取代扣代缴或者代收代缴 税款凭证。
二、项目登记
第五条 从事房地产开发与建设的纳税人（以下简称房地产企业），应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后，三十日内到主管税务机关办理 土地增值税项目登记，并填写《土地增值税项目登记表》，同时提供下列资料：
1.土地使用权受让合同及支付出让金凭证；
2.申请立项的有关文件；
3.有权机关签发的项目批准文件；
4.项目设计任务书；
5.开发项目的预算、概算书；
6.税务机关要求提供的其他文件、资料。
第六条 纳税人应于项目开工前，将开工项目最基本的核算对象或核算项目报主管税务机关备案。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。
第七条 非从事房地产开发的纳税人（以下简称非房地产企业），暂不办理项目的登记事项。
三、纳税申报
第八条 纳税人、扣缴义务人必须按照税务机关确定的申报期限，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴报告表。
第九条 纳税人应在每次签订转让房地产合同后七日内到所在地主 管税务机关办理纳税申报手续，并提供下列资料：
1.房屋及建筑物产权证；
2.土地使用权证书；
3.房地产转让合同；
4.预收房款及分期售房收款合同；
5.金融机构提供的利息支出证明；
6.财务会计报表；
7.按照规定应进行评估的房地产评估报告；
8.税务机关要求提供的其他与转让房地产有关的资料。
第十条 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经主管税务机关审核同意后，可实行按季申报的办法，即房地产企业无论当期是否发生转让房地产收入，均需于季后十日内到主管税务机关办理纳税申报。
填写"土地增值税纳税申报表（一）".
第十一条 非房地产企业应在每次签订转让房地产合同后七日内到所在地税务机关办理税申报，填写"土地增值税纳税申报表（二）".
第十二条 纳税人到税务机关办理纳税申报困难的，经主管税务机关 批准，可以邮寄申报。邮寄申报以寄出地的邮戳日期为实际申报日期。
四、收入和扣除额的确定
第十三条 房地产转让收入包括货币收入、实物收入、其他收入和与转让房地产有关的经济收益。
第十四条 对转让房地产取得的实物收入、其他收入的价值，由税务机关根据有权评估机构评定的价格或市场交易价确定。
第十五条 转让房地产所得为外国货币的，房地产企业以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币计算；非房地产企业以取得收入当天国家公布的市场汇价折合成人民币计算。
第十六条 收入实现时间，按下列规定确定：
1.转让土地使用权、地上建筑物及其附着物的，以取得收入价款的当天；
2.以赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；
3.采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天。
第十七条 扣除额包括以下几个方面：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.开发土地和新建房及配套设施的成本；
3.开发土地和新建房及配套设施的费用；
4.旧房及建筑物的评估价格；
5.与转让房地产有关的税金；
6.对从事房地产开发的纳税人可按本条1、2两项规定计算的金额之和，加计百分 之二十的扣除。
五、税款征收
第十八条 土地增值税采取税务机关征收和委托代征相结合的征收方法。
第十九条 房地产企业应于申报后十日内缴纳本期应纳的土地增值 税；非房地产企业应于申报后五日内缴纳土地增值税。
第二十条 纳税人在南京市境内（含五县）从事房地产开发的，应到其所属主管税务机关缴纳土地增值税；到外地从事房地产开发的，应在项目所在地缴纳土地增值税。
第二十一条 纳税人转让房地产一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税。如采取分期收款方式转让房地产的，应按规定预缴土地增值税，待该项目全部竣工后，进行清算，多退少补。
第二十二条 纳税人采取预售方式转让房地产的，应按买卖双方签订预售合同所载金额计算出预售房地产的应纳税额，并于每次预收价款时计算预缴土地增值税。
第二十三条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经市税务机关批准，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。
第二十四条 纳税人进行房地产综合开发，一时不能按项目分摊允许扣除项目的金额或项目竣工前无法计算实际扣除项目金额的，可先按建筑面积计算扣除项目金额预缴土地增值税，待项目全部竣工办理结算后，再进行清算。
六、减免税管理
第二十五条 以符合减免土地增值税条件的项目，纳税人应向主管税务机关 提出书面报告，申请办理土地增值税的减免事宜，并提供有关的证明文件。
第二十六条 税务机关收到纳税人减免税申请报告后，应对照减免规定以及有关资料进行认真审核，同时按照规定的减免权限办理减免税事宜。
第二十七条 1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，经县局、分局审批后免征土地增值税；1994年1月1日以前签订房地产开发合同，或已立项并已按规定投入资金开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，经县局、分局初审后，报市局审批，免予征收土地增值税。纳税人凭税务机关开具的"1994年1月1日前签订转让（开发）合同的房地产免税证明"，办理有关权属变更手续；对于个别由政府同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在五年免税期以后首次转让的，由县局、分局初审后报市财政局、税务局审核，再报省 财政厅、省国家税务局、省地方税务局审核后，由省统一报财政部、国家税务 总局批准。
第二十八条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《细则》
第二十九条 第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，经县局、分局审批后，免征土地增值税，同时报市局备案。
第二十九条 因实施城市规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，凭政府（或有权部门）批准的文件，填写"国家征用搬迁转让房地产免征土地增值税审批表"，经县局、分局审核后，免征土地增值税。
第三十条 个人因工作调动或改善居住条件而转让自有住房时，凭原购房凭证和房地产产权证明以及房地产评估材料，向所在地主管税务机关申报，经县局、分局核准：（1）对居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；（2）对居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；（3）对个人之间互换自有居住用房地产的，免征土地增值税，暂不办理免税手续。纳税人凭县局、分局开具的"转让房地产纳（免）税证明"办理产权过户手续；
第三十一条 纳税人凭税务机关开具的各种减免税证明文件，到房地 产交易机构办理产权过户手续。
七、房地产评估
第三十二条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
1.出售旧房及建筑物的；
2.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
3.提供扣除项目金额不实的；
4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第三十三条 凡涉及土地增值税评估事项，由政府批准设立、国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。评估价格须经市级税务机关确认。
八、处罚规定
第三十四条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》的有关规定执行。
第三十五条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十九条规定处理，即由税务机关责令限期改正，可以处以二千元以下的罚款：逾期不改正的，可以处以二千元以上一万元以下的罚款。
第三十六条 纳税人不如实申报房地产交易额及扣除项目金额造成少缴未缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条的规定进行处理，即除由税务机关追缴其偷税款外，依照关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定第一条的规定处罚；偷税数额不满一万元或者偷税数额占应纳税额不到百分之十的，由税务机关追缴其偷税款，处以偷税数额五倍以下的罚款扣缴义务人采取前款听列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额占应缴税额的百分之十以上并且数额在一万元以上的，依照关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定第一条的规定处罚；数额不满一万元或者数额占应缴税额不到百分之十的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款五倍以下的罚款。
第三十七条 扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的，由扣缴义务人缴纳应扣未扣、应收未收税款。但是，扣缴义务人已将纳税人拒绝代扣、代收的情况及时报告税务机关的除外。
九、资料管理
第三十八条 各主管税务机关应当主动与土地管理部门、房产管理部门联系，争取配合与支持，并收集房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等有关方面的资料。
第三十九条 各主管税务机关应将土地增值税项目登记汇总表、减免税审批汇总表于当年七月三十一日之前和次年一月三十一日之前分两次报市局。
第四十条 各主管税务机关应按有关规定保管纳税人报来的各种资料和有关报表，并做好资料、报表的保密工作。
十、其他
第四十一条 纳税人缴纳的土地增值税允许在缴纳所得税之前列支。
第四十二条 本办法由南京市地方税务局负责解释。
第四十三条 本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《实施细则》以及《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定执行。
第四十四条 本办法自一九九四年一月一日起执行。