余姚市地方税务局
关于加强土地增值税清算管理工作及明确相关政策的通知
余地税政[2009]32号
各分局、稽查局：
为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，现将国税总局的《土地增值税清算管理规程》（下简称《规程》、国税发〔2009〕91号）及宁波市局《关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税二[2009]104号）转发给你们，请遵照执行。并根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）等文件精神，将有关事项明确如下：
一、凡在我市范围内从事房地产开发的企业，符合《规程》第九条或第十条所述清算条件的，均应按规定进行土地增值税清算。
二、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题。
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）文件精神，“普通标准住宅”有别于“普通住房”，但在上级政策未明确规定前，暂按“普通住房标准”执行，即“普通标准住宅” 应同时满足以下三点：
①住宅小区建筑容积率在1.0以上；
②单套建筑面积在144平方米以下；
③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.44倍以下。
此外，别墅、低层住宅、商业用房、办公用房、商住用房、车库、车位、架空层等均不属于“普通标准住宅”范畴。
三、房地产企业土地增值税的征管
除经济适用房、廉价房、拆迁安置房外，其余房地产企业（包括类房地产企业）开发的项目均实行“先预征、后清算”的模式，即房地产开发的项目按房产类型先进行土地增值税的预征（具体预征率按余地税政[2006]10号文件执行），待符合《规程》第九条或第十条所述清算条件时再进行清算（清算流程见附表），清算后多退少补。
在清算过程中，发现纳税人符合《规程》第三十四条所述核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。核定征收率按房产类型分别为：
除低层住宅外的其它住宅 1%
除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等 2%
单体别墅 4%
注：低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅。
非房地产开发企业发生土地增值税应税行为时，不再实行原“先预征、后清算”的模式，也须按规定进行清算，在清算过程中，经主管税务机关核实并经纳税人确认，发现符合《规程》第三十四条的，可直接按交易收入及房产类型核定土地增值税，核定征收率参照房地产的核定征收率执行。
五、土地使用权转让清算问题
直接转让土地使用权的须按实清算，不适用核定征收办法。
六、房地产企业的收入确定
房地产企业的销售发票和销售合同（含房管部门网上备案登记资料）应保持一致。如二者有差异，原则上适用“孰高原则”，但对纳税人在售房过程中确实存在折扣折让的，经主管税务机关核准，可按开票金额实际收取的价款确定收入。
七、房地产企业的成本、费用列支
房地产企业能扣除的成本、费用须同时满足以下二点：
①扣除的成本、费用必须是在清算项目中直接发生或应当分摊的。
②扣除的成本、费用必须是实际发生并取得合法凭证。
八、房地产企业的成本、费用分摊
纳税人成片开发受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，“取得土地使用权所支付的金额”按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
其他属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。其分摊方法一经确定，未经主管税务机关同意，纳税人不得自行改变。
对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用，包括土地价款、公共配套设施、绿化及其他相关费用等，如无法按房地产开发类型进行计算分摊的，应按建筑面积进行分摊，分别核算增值额。
九、清算后再转让房地产的土地增值税的管理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，即纳税人应于发生销售的次月按实填写《土地增值税纳税申报表》并按期申报纳税。其中，扣除项目金额按清算时的单位建筑成本费用乘以销售或转让面积计算。
本通知自发文之日起执行，此前与本通知内容不一致的，按本通知的规定执行。