浙江省绍兴市地方税务局
关于印发《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的通知
绍市地税政[2008]30号
市地方税务局第1税务分局、第2税务分局、稽查局：
现将《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在具体执行过程中碰到的问题，请及时报告市局。
绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法
第一条 为进一步规范土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，优化地方收入结构，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及其他有关规定，特制定本办法。
第二条 本办法适用于在绍兴市区范围内转让国有土地使用权、开发并转让地上建筑物及其附着物（以下简称“房地产”）的所有企业。
企业的土地增值税征收管理纳入不动产、建筑业税收项目管理应用系统。
第二章征收方式
第三条 企业转让房地产取得的收入应按规定缴纳土地增值税，其征收方式分为按率预征、按结预征、按实清算三类。
第四条 本办法所称按率预征是指企业转让房地产取得收入（含预售收入）时应按预征率计算缴纳预征税款。
[条款停止执行]预征率确定为商用房和别墅2%、其他房产1%，以后如果房产增值水平和市场发展情况发生变化，应进行调整。
第五条 本办法所称按预结算办法预征是指企业房产销售达到一定情形时，对企业实行预结算，并按预结算的税负率调整预征税款。这些情形是：
1、已转让的房产建筑面积占整个项目规划可售建筑面积的比例达到85%；
2、已转让的房产建筑面积虽未达到85%，但预计税负率在5%以上；
3、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。
第六条 本办法所称按实清算是指企业达到一定情形时，应按照国家税务总局的有关规定进行土地增值税清算，并按规定退补税款。这些情形是：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；
3、直接转让土地使用权；
4、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。
第七条 转让给市政府确定的住房困难户的经济适用房和按约定转让给政府有关部门用于拆迁安置的住房，面积在普通住房标准以下且预计增值率低于20%的部分。如核算时能与其他房产划分清楚，可经主管税务分局初审，报市地税局确认后，按零税率进行预征，待符合本办法第六条规定的情形后直接按实清算。
第八条 普通住房标准依据《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》（绍政办发[2005]78号）的规定执行。即：绍兴市区普通住房标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
第九条 按率预征土地增值税的时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；企业转让房产采取预收款的方式，其预征时间为收到预收款的当天。
按结预征、按实清算土地增值税的时间均为企业符合规定情形的当天。
第十条 土地增值税的征收管理以国家有关部门审批的开发项目为单位。
一次征地，分期开发的项目，以分期项目为单位。
第三章 收 入
第十一条 企业转让房地产的收入为转让过程中取得的全部价款，包括现金、实物等价物及其他经济利益。
第十二条 企业将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移的或无正当理由，以低于成本价转让的，其收入应按同一项目当年已售同类房产的平均价格确定。
第十三条 企业转让房地产时代收的各项费用，如果已经计入转让收入，在计算土地增值税时予以扣除，但不得加计扣除20%；如果未计入转让收入，而是单独收取，计算土地增值税时不得扣除。
第十四条 企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，其相应的成本费用不得扣除。
第十五条 企业取得的与转让房地产无关的收入，如代建工程收入、开发期间建造的临时性简易房出租收入等，不征收土地增值税，其相应的支出，如代建工程支出、用于出租的临时用房的建筑工程支出等也不得扣除。
第四章扣除项目
第十六条 企业允许扣除项目的范围包括取得土地使用权所支付的金额、房产开发成本、房产开发费用、房产有关税金及按规定的加计扣除，具体按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。
扣除项目除另有规定外，均须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的部分，不予扣除。
第十七条 企业开发项目配套建造的公共设施，建成后其成本费用按以下原则处理：
1、产权属于全体业主所有的，准予扣除；
2、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除；尚未移交的部分，暂不予扣除；
3、有偿转让并已计算收入的，准予扣除；
4、产权属于企业或产权尚未明确的，不予扣除。
第十八条 企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本并予以扣除。
企业各类自用或用于出租等商业用途的房产发生的装修费用不得扣除。
第十九条 企业每个开发项目均应设立项目部，其开发的间接费用应按项目部进行归集。如项目部的资产、人员及相应承担的职责与公司总部不能划清，这部分费用不得按开发成本进行扣除。
第二十条 扣除项目应按照会计制度的规定，以企业房产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第二十一条 对企业扣除项目金额的分摊，按下列原则处理：
1、对一次征地，分次开发的项目，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊；
2、对室外核算对象（私家花园，经营性场地）单独转让或用于经营性行为，其取得土地使用权所支付的金额按实际占用面积进行分摊；
3、属于多个项目共同的成本费用，应按项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例进行分摊；
4、属于征税房产与不征税房产或免税房产共同的成本费用，应按各类房产建筑面积占项目总建筑面积的比例进行分摊；
5、对由于会计核算不清，难以区分的成本费用，应按后项目先承担的方式进行分摊；
6、配套建造的公共设施如发生转让、自用等行为，按该类房产建筑面积占项目总建筑面积的比例进行分摊；
配套建造的公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的部分，直接计入相关成本，不进行分摊。
第二十二条 按结预征时，对企业发生的部分扣除项目，可暂按以下规定处理：
1、对已经发生的建安成本，如尚未取得有效合法凭证，按已完工程价款结算单扣除；
2、准予扣除的税金暂按企业房地产转让收入的5.7%计算；
3、利息支出按取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除；
4、其他开发费用按取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。
按结预征的其他内容参照按实清算的有关规定执行。
第五章征收管理
第二十三条 企业的纳税申报纳入不动产、建筑业税收项目管理应用系统，申报期限为：
1、按率预征的项目当月取得的收入，应在次月10号内到主管税务分局办理纳税申报；
2、按结预征的项目应在符合本办法第五条情形之日起60日内到主管税务分局办理纳税申报；
3、按实清算的项目应在符合本办法第六条情形之日起90日内到主管税务分局办理纳税申报。
主管税务分局受理后，对涉及缴纳税款的项目，应在上述规定的时间内及时组织入库。
第二十四条 主管税务分局应按不动产、建筑业税收项目管理应用系统的要求进行比对、分析，具体为：
1、对可售面积、配套面积通过规划部门提供的数据进行比对；
2、对取得土地使用权所支付的金额通过国土部门提供的数据进行比对；
3、对开发建筑成本通过建筑企业填开的发票进行比对；
4、开发间接费用通过已清算项目的平均数进行监控；
5、其他内容的相关性比对。
比对、监控结果与企业申报如有较大出入，应督促企业进行调整，对涉及补缴税款的项目，逾期的应按规定加收滞纳金。
第二十五条 对企业已转让房产建筑面积的确认，按销售（预售）不动产发票为准。如发票记载面积与该规划面积不一致，应按匹配的原则进行调整。
企业将规划可售房产转为自用或用于出租等商业用途，其面积应从可售建筑面积中减除；企业将未纳入规划可售房产的配套设施等用于转让，其面积应累加到可售建筑面积中。
第二十六条 企业在按结预征后，预结算应缴的土地增值税税额大于按率预征税额，其差额应按规定补缴；如小于按率预征的税额，则暂不退税，但可将差额部分冲减该项目剩余面积销售时应征的土地增值税税款。
预结算后的剩余房产转让，按预结算的实际税负率计算缴纳土地增值税。实际税负率按四舍五入保留整数百分比。
第二十七条 一个核算项目或核算对象内如既有普通住房又有其他房产，应分别计算增值额并进行明细的会计核算；不能分别核算的，不能适用普通住房的免税政策。
第二十八条 企业符合减免税条件的普通住房转让收入，可在按实清算时报送下列资料，向主管税务分局提出申请。
1、要求减免土地增值税的书面申请报告；
2、减免税费基金申请审批表；
3、土地增值税清算表及有关附表；
4、开发项目批准文书资料；
5、税务分局要求提供的其他资料。
减免税报经批准后，对预征部分由主管税务分局予以退税。
第二十九条 企业应按项目设立台账，正确归集项目各年度的收入、扣除项目和预征税款等情况。
第三十条 企业未按规定申报纳税或者构成偷税行为的，主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
第六章 附 则
第三十一条 本办法由绍兴市地方税务局负责解释，其内容如与今后上级有关新的文件规定相抵触，依上级文件为准。
本办法未尽事宜，按相关法律、法规、规章的规定执行。
第三十二条 本办法自2008年7月1日起执行，原《绍兴市地方税务局土地增值税预征管理办法》（绍市地税政[2006]28号）同时废止。
2008年7月14日