芜湖市地方税务局
关于进一步加强土地增值税征管工作的意见
芜地税[2006]97号
各县地方税务局，市地方税务局各分局（局）：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）等有关文件精神，为进一步加强土地增值税的征管，堵塞税收流失漏洞，保障国家税收收入，推进土地增值税的科学化、精细化管理，现结合我市土地增值税征管的实际，提出以下工作意见，请认真贯彻执行。
一、加大土地增值税预征力度。从2006年8月1日起，我市房地产开发企业土地增值税的预征率统一调整为1.5％。房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入（含各种形式的预收款），必须按月申报土地增值税，并在次月10日内缴入国库。对未按预征规定的期限预缴税款的，要根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
二、切实加强土地增值税预结算（清算）工作。各单位要对辖区内已完工项目和在建项目进行调查摸底，对已全部转让的项目要有计划、分步骤组织开展土地增值税的预结算或清算工作，项目结算或清算税款的追溯时间按照《税收征管法》的有关规定执行。
（一）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。对房地产开发企业已竣工验收的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85％（含）以上的，房地产开发企业必须在30日内向项目所在地主管地税机关申请办理土地增值税的预结算（清算）。
（二）项目所在地主管地税机关根据纳税人的选择，可以按照纳税人转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的预结算，剩余的未转让房产待其全部转让后30日内再进行土地增值税的清算。也可以直接进行土地增值税的清算，即对纳税人未售房产按照其近期同类转让房产的平均售价乘以未售的建筑面积核定其未售部分的收入，加上其已售房产实现的收入确认为该项目的全部转让收入，并按规定计算其增值额和应缴的土地增值税，以后不再进行土地增值税的清算。
（三）项目所在地主管地税机关在接到纳税人预结算（清算）申请后，应在30日内组织人员对该项目进行土地增值税的预结算（清算），多退少补。主管地税机关完成该项目的土地增值税预结算（清算）工作后，要认真填写《芜湖市地税局土地增值税预结算（清算）表（一）》，签署结算检查意见，并加盖地税机关公章。
（四）纳税人经主管地税机关结算补缴土地增值税的，需持《芜湖市地税局土地增值税预结算（清算）表（一）》到办税服务厅办理补税手续。纳税人结算补缴土地增值税金额超过30万元（含）的，一次性缴纳补缴税款有困难的，经纳税人申请并按规定履行缓缴手续后，可以延期缴纳税款，但最迟不得超过3个月（以结算表填报日期为起始计算时间），逾期缴纳应按规定加收滞纳金。
（五）纳税人经主管地税机关结算退还土地增值税的，需持《芜湖市地税局土地增值税预结算（清算）表（一）》到主管地税机关办理退税手续。主管地税机关应自结算之日起30日内按规定程序办理多缴税款的退还手续。
（六）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算增值额。纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，主管地税机关可以按照普通住房、非普通住房和商用房各自的建筑面积占总可售建筑面积的比例分别计算分摊扣除项目金额，并据此分别计算增值额及应纳税额。
（七）房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，可按其同类同期住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按政府规定的成本价格标准计征营业税，并在土地增值税预结算（清算）时，将其计入扣除项目之已缴纳营业税中。
（八）对已办理该项目的土地增值税预结算（清算）手续的，其清算过程中已计入销售收入的未售房地产在清算后发生销售的，可提供该项目的《芜湖市地税局土地增值税预结算（清算）表（一）》，不再预缴土地增值税，而只就其取得的收入全额计征营业税等税费。
（九）房地产开发项目未经主管地税机关进行土地增值税预结算（清算）的，不得终止该项目的土地使用税纳税义务。即除经政府批准开发建设的经济适用房用地外，其他房地产开发用地一经取得土地使用权，必须按规定征收城镇土地使用税，直至该项目纳税人缴清结算的土地增值税。
三、规范存量房转让的土地增值税征管
（一）为降低征收成本，简化办税程序，凡转让存量房在办理权证过户手续时，暂按以下标准征收土地增值税：
1、个人转让普通标准住宅，免征土地增值税；单位转让普通标准住宅按10元/平方米征收土地增值税；
2、单位或个人转让非普通标准住宅，按10元/平方米征收土地增值税；
3、单位或个人转让非住宅房及建筑物，按20元/平方米征收土地增值税。
（二）纳税人对转让存量房按上述标准缴纳土地增值税有异议的，或纳税人单纯转让土地使用权的，可提交房屋及建筑物产权证、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告等其他与转让房地产有关的资料，由芜湖市房地产税收“ 一体化”征收办公室出具《存量房转让土地增值税结算传递单》，通知主管地税机关按纳税人实际转让收入和扣除项目金额计算应缴的土地增值税，填写《芜湖市地税局土地增值税预结算（清算）表（二）》，签署结算检查意见，并加盖主管地税机关公章，纳税人据此缴纳土地增值税。
（三）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地税机关确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
（四）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
（五）以土地（房地产）作价入股进行投资联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
（六）《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位的普通住房”的标准执行。
（七）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、加强对税收违规行为的处罚。各单位要加强对房地产开发企业的日常监管和检查，对房开企业取得的各种预收性质的收入要严格按照纳税义务发生时间申报缴纳地方各税，不得人为调节税收入库进度，也不得少申报或漏申报税种。各级稽查局要加大税务检查力度，对纳税人未按规定预缴土地增值税，对纳税人取得收入不申报、零申报或进行虚假的纳税申报行为以及对纳税人未按规定进行土地增值税预结算（清算）的，要严格按照《税收征管法》的有关规定进行处罚。