房地产税负率远低于同行，通过哪些手段偷税的？
税负率是税务稽查选案的指标之一。本案的查办就源于税务机关在稽查选案分析时，发现涉案企业的税负率偏低。为了达到偷税的目的，涉案企业可谓费尽心机，在账务上处理得很“好”，让检查人员几乎找不到疑点。但由于该企业税负率过低，检查人员坚信这其中有问题，几经周折最终找到突破口，成功查处本案。
房地产行业在经济发展中地位举足轻重。但是，房地产行业项目开发时间长、建筑施工涉及面广、成本费用品目繁多，一些房地产行业就利用这些行业特点，在收入、成本及费用上做文章，逃避税收义务。
近年来，北海市国税局积极开展房地产行业专项整治工作，效果明显。自2013年以来，该局已查办房地产偷税案件18起，查补税款、滞纳金及罚款等2489万元，其中涉案税款超百万元、达到重大案件标准的案件有5起。从查处的偷税案来看，与本案大致相同，涉案企业主要通过不按规定及时确认项目销售收入、虚列和增大成本费用的方式偷税，而且偷税数额较大，并普遍存在违法违规使用发票问题。
因此，开展房地产税收检查时，选案一定要抓住税负比较，做好税收和经济等综合指标分析比对工作。在查办案件时，不要局限于对企业财务账册及发票的核对检查，更要注重检查方式的灵活机动，做好延伸检查工作，多从外围搜集证据。如到发改委、建委、规划、土地、房管和地税局等部门了解和掌握相关数据，或向合作开发单位、土地出让方、团购单位、施工单位及供料商等收集资料。
选案是税收检查工作的第一步，也是关键一步。近期，广西北海市国税局通过稽查选案分析，对税负率较低的某房地产公司展开立案检查，查实该企业采取虚假纳税申报手段偷税，追缴税款、罚款等共852万元。
账务健全 疑点难寻
2013年6月，北海市国税局稽查局对房地产行业实施专项整治行动。在对房地产企业开展涉税信息分析时，他们发现某房地产公司2008年~2011年税负率仅为3%，远低于同行业的税负水平。并且，这与近年来北海市房地产行业红火形势明显不符，该企业存在偷税嫌疑。该局决定，对该公司近年度的纳税情况立案检查。税负率对房企的影响几何？点击以下文章内容学习：
接到检查任务后，检查组收集了该企业的纳税申报和税款入库信息，并调取了该企业2008年~2011年所有的账簿、凭证及相关资料。让检查人员意外的是，该企业生产经营管理规范，财务核算制度健全，账目清晰、严谨，从账册上看几乎没有异常情况，该企业似乎没有涉税违法行为。
但与该企业人员谈话中，敏锐的检查人员察觉到了蛛丝马迹，检查组重新调整了检查思路和方法。检查人员假扮购房者，来到该企业开发的项目，展开实地调查。该企业销售部门负责人介绍说，该企业开发的某小区自2007年底起已开始预售，截至2011年8月，大部分商铺、公寓楼已投入使用，目前仅余少量商品房未售。
转换思路，实地调查
通过实地调查，再对照该企业的财务报表、纳税申报表的销售收入和利润数据，检查人员意识到，该企业在销售收入处理上存在问题。于是，检查组将检查重点锁定在商品房销售收入结转上。
检查组再次调整检查方向和重点，决定从三方面入手检查。一是检查该企业完工开发产品销售收入、预售收入、视同销售收入的确认是否符合《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定。重点检查主营业务收入是否全部按规定结转入账。有无已实现的收入不按规定的时点确认，而长期挂往来账或不反映的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。重点检查预收账款、其他应收款、其他应付账款等往来科目。二是可售总成本费用是否按规定据实扣除。税前扣除项目是否真实、重点检查业务招待费、广告费、工资、财产损失、管理费用等相关费用是否按规定列支。三是各类费用支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造假发票等不合法的发票予以入账的情况。
由于房地产企业开发项目多、品目数量大，因此，尽管已经明确了检查方向，但仅从该企业的生产及财务资料以及税务机关所掌握的涉税资料，依然没有办法直接确认该企业是否存在上述违法行为。如何采集证据，确认违法事实，成了检查组面临的一大难题。
外围调查 真相浮现
来源：中国税务报
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