将附件的第三条第(一)款政策规定内容修订为“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”
本公告自发布之日起执行。
特此公告。黑龙江省地方税务局2014年12月8日
其他
黑龙江有关土地增值税的政策（废止、失效）
将附件的第三条第(一)款政策规定内容修订为“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”
本公告自发布之日起执行。
特此公告。黑龙江省地方税务局2014年12月8日
特此公告。
为了进一步推进省局重点工作落实，突破城镇土地使用税(以下简称“土地使用税”)和土地增值税难点问题，促进收入增长，针对部分地区存在的税源底数不清、税负明显偏低、清算进度缓慢、收入进度不平衡等问题，现就进一步加强和改进土地使用税和土地增值税管理工作通知如下：
一、完善土地使用税税源基础信息
各市(地)局要认真组织县(市、区)局自查，核准土地使用税税源信息，并于4月底前，按照调整后的征税范围、土地等级和税额标准，根据国土资源部门信息、联合实测等有关土地信息情况，核实确认纳税人土地使用税税源信息，逐户更新录入税收征管系统—税务登记—开业登记—土地信息情况表中，并同步修改纳税管理卡相关内容。核实确认过程中的纸质证明资料，包括国土资源部门传递或采集的记载土地登记测绘结果文书、土地使用证复印件、联合测量文书以及管理人员签字确认文书等，要纳入“一户式”管理档案备查。
二、加强土地使用税重点税源监控
以2010年纳税人实际缴纳土地使用税和计统部门重点税源监控数据为基础，以2011年调整后的纳税人年应纳土地使用税税额为标准，对土地使用税重点税源纳税人按户进行分级监控。县(市、区)局监控年应纳税10万元以上的纳税人;市(地)局监控年应纳税50万元以上的纳税人;省局监控年应纳税100万元以上的纳税人。
各县(市、区)局要根据税源信息和入库情况填制《城镇土地使用税重点税源监控明细表》(附件1)，上报市(地)局。各市(地)局要在季度终了后15日内，将年应纳税100万元以上的纳税人情况上报省局。
三、开展土地使用税税负比对分析
为准确掌握和及时反馈各市(地)土地使用税调整后的真实税负及对比情况，省、市(地)局将利用核实更新后的税源信息，开展土地使用税税负比对分析，并根据实际入库情况，进行动态修正。重点比对分析应税面积占占地面积比重、三等以上土地应税面积之和占总应税面积比重、单位面积应纳税额及单位面积实缴税额等情况。省局分析市(地)局，市(地)局分析县(市、区)局，按季下发《城镇土地使用税税负比对分析表》(附件2)。各地要对照先进，寻找差距，具体分析本地区在征免界定、等级划分及征收管理过程中存在的问题，有针对性地提出解决办法，重大问题及时上报省局。
四、调整土地增值税预征率及核定征收率
经测算，2010年全国土地增值税平均税负2%，我省仅为0.9%。各市(地)局要按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号)要求，重新调整土地增值税预征率和核定征收率(以下简称“两率”)，使税负达到全国平均水平。具体为：普通标准住宅，非中心城区及县(市)的预征率不低于1.5%，核定征收率不低于2.5%;中心城区根据大、中城市房价差异水平，在上述基础上提高0.5—1个百分点。非普通标准住宅和其他房地产项目，由各市(地)局自行确认上调幅度。各市(地)局要在3月20日前将拟调整两率上报省局，审核同意后由市(地)局在3月底前发文执行。
五、加大土地增值税清算力度
各市(地)局要结合房开建安软件反映的项目情况，加强房地产开发项目与清算项目监控管理与比对分析，建立监控平台，全面核准截至2010年末符合清算条件的项目，制定清算计划，详细列明清算人员、清算项目、进度安排，填报《土地增值税应清算项目明细表》(附件3)和《土地增值税清算计划表》(附件4)，并于3月底前上报省局。以后各月，根据清算进度及税款入库情况，填报《土地增值税清算完成情况表》(附件5)，于月份终了后10日内上报省局。
对价格高、增幅快、在当地有影响力的符合清算条件的项目，以及实行查账征收所得税和国税管理所得税企业符合清算条件的项目，各市(地)局要纳入重点清算项目，建立重点清算项目评估机制。对重点清算项目或大户要作全面案例剖析，形成案例分析报告，清算结束30日后报送省局。
对部分有代表性的房地产项目，省局将组织人员直接清算，进行全面剖析，形成典型案例，指导全省清算工作。
六、强化推进工作的检查监督
5月份，省局将通过财行税税源监控管理平台，分析检测各市(地)更新录入土地使用税税源信息的真实性和准确性，并将异常信息通报各市(地)局。各市(地)局要组织县(市、区)局根据省局通报的情况于5月底前进行补正调整。
6月份开始，省局将集中组织人员，对土地使用税税源信息差错率高、重点税源监控不实和收入滞后地区，以及瞒报土地增值税清算项目、清算进度缓慢和税负明显偏低地区，进行重点检查，检查结果将纳入省局目标考核。
省局将于近期建立通报制度，针对各地土地使用税税源信息质量、重点税源监控和收入情况及土地增值税可清算项目确认、清算进度、税负和收入等情况，按月(季)下发排名通报。
2011-03-10
根据土地增值税清算工作的需要，结合我省土地增值税清算工作现状，现就涉及的有关业务问题明确如下：
一、关于扣除项目有关问题
（一）拆除违建项目支出的扣除拆除违建项目支出是企业在项目建设过程中实际发生的成本费用，应准予在计算土地增值税时扣除；但支付的罚款不应予以扣除。
（二）拆迁补偿费的扣除在确定拆迁补偿费扣除金额时，将拆迁（回迁）合同作为确定扣除项目金额的依据。
（三）房地产开发费用的扣除对没有发生借款费用的企业，因不发生财务费用中的利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的百分之五以内据实扣除。
（四）同一项目不同类型房地产成本费用的分摊属于同一项目建造不同类型房地产共同的成本费用，应按不同类型房地产可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。
二、关于拆迁安置户土地增值税的清算问题
（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。
（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。
三、关于普通标准住宅的认定问题2008年12月31日之前开发销售的房地产，根据黑地税发〔2007〕119号文件规定，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。根据黑政发[2008]127号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地值税。
五、关于核定征收问题
（一）在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。1依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列标准执行。1普通标准住宅核定征收率为1%～1.5%。2除普通标准住宅以外的其他住宅为3%。3除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目为5%。
为了加强房地产开发企业的土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 )等法律法规政策的规定，省局制订了《黑龙江省土地增值税清算业务流程》，现印发给你们，请按照国家税务总局和省局的有关要求，认真组织抓好土地增值税清算工作。省局将在适当时机对各市(地)清算工作进行检查。
黑龙江省土地增值税清算业务流程
为加强土地增值税清算工作管理，结合我省清算工作实际，特制定本流程。
一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4、省税务机关规定的其他情况。
三、清算流程土地增值税清算业务流程包括清算申请受理及审核、实地清算、清算结果处理、清算后再转让房地产处理四个环节。
(一)清算申请、受理及审核对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管税务机关核准后，即可办理竣工清算手续。对要求纳税人进行清算的项目，由主管税务机关作出评估，经分管领导批准，确定是否进行清算和清算的具体时间，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算土地增值税时应提供以下清算资料：《土地增值税纳税申报表》以及国税发〔2009〕91号和黑地税发〔2007〕119号文件要求提供的清算资料。主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。主管税务机关受理纳税人清算资料后，在30日内组织人员进行清算审核;审核过程中，如发现其不符合清算规定或需要进一步补充有关材料的，应中止审核，向纳税人下达《土地增值税清算终止核准通知书》。清算审核结束后，通知纳税人办理税款补交、退还手续。
(二)实地清算
1、准备工作
(1)前期资料收集整理通过多途径取得纳税人申报缴税、资金流量、项目相关情况、楼盘项目销售状态等情况，全面掌握清算对象的基本信息。
①申报缴税情况通过查阅纳税人在主管税务机关的征管档案资料，归集整理清算对象的申报情况、缴税情况，如有必要，可以到《黑龙江省地税系统业务管理系统》的申报征收模块中调取纳税人的申报、开票、入库数据，重点核实纳税人已缴税情况。
②资金流量情况可以调取纳税人在每个开户银行的资金流(银行存款对账单)，以便将其与资金账簿(银行存款账、现金账)相核对，重点核实收入情况。
③项目相关情况内部可在企业调阅回迁安置协议、建筑安装承包合同、施工预(决)算报告、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证(包括附件规划设计条件、建设项目选址意见书)、建设工程规划许可证(附建筑红线定位图、每栋平面图)等资料。外部可到规划部门、房产部门、国土部门、建设部门等调取上述相关资料，对开发项目的立项审批情况进行核实，通过从内部、外部掌握的情况，可以核实准确纳税人开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额(含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费)、总建筑面积，所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况及现已开发情况等。
④楼盘项目销售状态情况一是调取《黑龙江省房开业建筑业项目税收管理系统》中的房地产销售明细表、房源信息、房源平面图等信息，取得第一手资料;二是可以实地查看了解楼盘开发、销售情况。将清算对象申报的房源销售平面图与实际销售情况相核对，重点核实收入情况。
(2)熟悉相关政策法规通过对相关政策的理解掌握，力争做到将政策执行到位。相关法律法规包括现行国家级、省级的文件以及市(地)级的文件。
(3)做好清算计划清算前制订详细的清算计划，确定每天工作的重点，每天清算需核实的问题，回来将数据对照相关政策汇总、小结。
2、清算具体工作
(1)收入的清算纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。清算收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
(2)扣除项目金额的清算土地增值税扣除项目清算的内容包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目。
①取得土地使用权所支付金额的清算清算取得土地使用权支付金额时应当重点关注;一是同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。二是是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情况。
②房地产开发成本的清算
清算土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：一是是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。二是拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。清算前期工程费时应当重点关注：一是前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。二是是否将房地产开发费用记入前期工程费。三是多个(或分期)项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。
清算建筑安装工程费时应当重点关注：一是发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。二是房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。三是参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。四是房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。五是建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
清算基础设施费时应当重点关注：一是基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。二是是否将房地产开发费用记入基础设施费。三是多个(或分期)项目共同发生的基础设施费是否按项目合理分摊。
清算公共配套设施费时应当重点关注：一是公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。二是是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。三是多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
清算开发间接费用时应当重点关注：一是是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。二是开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
③房地产开发费用的清算
清算利息支出时应当重点关注;一是是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。二是分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。三是利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
清算其他开发费用时应当重点关注：一是其他开发费用是否真实发生，有无预提的情况，取得的凭证是否合法有效。二是是否超比例列支。
④与转让房地产有关税金的清算
清算税金时应当重点关注：一是印花税是否单独扣除。二是已预缴的税金是否属于该项目，有无将其它项目预缴的税金列入该项目。
⑤财政部规定的其他扣除项目(即加计扣除)的清算对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。
(三)清算结果处理清算人员根据清算过程填制《土地增值税清算底稿》(附件5)、《房地产转让收入明细表》(附件6、7)、《土地增值税清算计算表》(附年8)，整理出清算结果，向纳税人下达《房地产开发项目土地增值结论通知书》(附件9)、《补正申报通知书》(附件10)，通知纳税人办理税款补交、退还手续。
对符合核定征收条件的，由方管税务机关向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》(附件11)、《补正申报通知书》(附件10)，办理税款补交、退还手续。
《土地增值税清算底稿》、《房地产转让收入明细表》、《土地增值税清算计算表》、《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》、《补正申报通知书》、《土地增值税核定征收通知书》一式两份，一份由清算人员收集整理归入一户式档案、一份交纳税人。
(四)清算后再转让房地产处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
现将《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强土地增值税的征收管理，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的有关规定，制定本办法。第二条 凡从事房地产开发的企业符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，均适用本办法。第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。第四条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，纳税人可以委托税务中介机构进行，并出具《土地增值税清算鉴证报告》，对符合要求的<鉴证报告>地税机关可以采信。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第六条 符合下列情形之一的，主管地税机关应要求纳税人进行土地增值税清算：(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的或比例虽未超过85%，但剩余可售面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)经主管地税机关认定，可能造成税款流失的开发项目。第七条 房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理及审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内，向主管地税机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管地税机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。第九条 凡主管地税机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地税机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，到主管地税机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地税机关提交以下有关清算项目资料。(一)房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表;(二)取得土地使用权所支付金额的证明材料，国有土地使用权证书;(三)按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;(四)房地产开发项目工程决算报告;(五)无偿提供公共配套设施及提供给有关部门、单位房产的证明材料;(六)扣除项目的其他证明材料;(七)预缴土地增值税完税凭证复印件;(八)当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;(九)地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条 主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明、凭证、资料、鉴证报告等是否真实有效，内容包含：开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各项扣除项目内容与相关资料等。第十二条 主管地税机关应自受理纳税人报送的资料之日起30日内组织人员进行房地产开发项目土地增值税清算审核，土地增值税清算审核结束后，主管地税机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》，办理税款补交、退还手续。第十三条 清算项目销售收入的审核。销售收入即销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认，重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，主管地税机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入。对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实，成交价格明显偏低的，收入的确定由主管税务机关依照上述方法进行审定。第十四条 对清算项目扣除项目金额的确定。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除。主管地税机关应重点审核的扣除项目为：(一)取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)房地产开发成本。包括征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费;(三)房地产开发费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在计算土地增值税时应按《土地增值税暂行条例》规定的标准进行扣除;(四)与转让房地产有关的税金;(五)纳税人取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的比例扣除的项目。第十五条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由市(地)主管地税机关确定。第十六条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。其他公益设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。第十七条 对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额(普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下)。第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。对财务费用中的利息支出，凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。第十九条 清算后再转让房地产的处理:在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第四章 清算管理
第二十条 主管地方税务机关要根据房地产开发项目的建设进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》(附件3)，待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。第二十一条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿未设置的;或虽设置财务账簿，但账目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;(二)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经地方税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;(四)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的;(五)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的;(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;(七)未按规定的时间提交清算补正材料的。第二十二条 土地增值税核定征收率不得低于本地区土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。第二十三条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。第二十四条 土地增值税清算后应补交税款的纳税人，应当自主管地税机关清算审核完毕之日起15个工作日内缴纳税款。第二十五条 从事房地产开发的纳税人存在未及时进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。
第五章 附 则
第二十六条 对房地产开发企业土地增值税清算管理由房地产开发项目所在地，主管地方税务机关组织实施。第二十七条 各地地方税务机关根据本办法制定具体实施办法。附件: 1. 土地增值税清算申请表2. 土地增值税清算通知书3. 土地增值税清算终止核准通知书4. 土地增值税核定征收通知书附件信息：附件1-4.DOC黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（黑地税发〔2007〕119号）各市(地)地方税务局：现将《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强土地增值税的征收管理，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的有关规定，制定本办法。第二条 凡从事房地产开发的企业符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，均适用本办法。第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。第四条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，纳税人可以委托税务中介机构进行，并出具《土地增值税清算鉴证报告》，对符合要求的<鉴证报告>地税机关可以采信。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第六条 符合下列情形之一的，主管地税机关应要求纳税人进行土地增值税清算：(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的或比例虽未超过85%，但剩余可售面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)经主管地税机关认定，可能造成税款流失的开发项目。第七条 房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理及审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内，向主管地税机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管地税机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。第九条 凡主管地税机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地税机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，到主管地税机关办理清算税款手续。第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地税机关提交以下有关清算项目资料。(一)房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表;(二)取得土地使用权所支付金额的证明材料，国有土地使用权证书;(三)按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;(四)房地产开发项目工程决算报告;(五)无偿提供公共配套设施及提供给有关部门、单位房产的证明材料;(六)扣除项目的其他证明材料;(七)预缴土地增值税完税凭证复印件;(八)当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;(九)地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。第十一条 主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明、凭证、资料、鉴证报告等是否真实有效，内容包含：开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各项扣除项目内容与相关资料等。第十二条 主管地税机关应自受理纳税人报送的资料之日起30日内组织人员进行房地产开发项目土地增值税清算审核，土地增值税清算审核结束后，主管地税机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》，办理税款补交、退还手续。第十三条 清算项目销售收入的审核。销售收入即销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认，重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，主管地税机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入。对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实，成交价格明显偏低的，收入的确定由主管税务机关依照上述方法进行审定。第十四条 对清算项目扣除项目金额的确定。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除。主管地税机关应重点审核的扣除项目为：(一)取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)房地产开发成本。包括征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费;(三)房地产开发费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在计算土地增值税时应按《土地增值税暂行条例》规定的标准进行扣除;(四)与转让房地产有关的税金;(五)纳税人取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的比例扣除的项目。第十五条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由市(地)主管地税机关确定。第十六条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。其他公益设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。第十七条 对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额(普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下)。第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。对财务费用中的利息支出，凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。第十九条 清算后再转让房地产的处理:在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第四章 清算管理
第二十条 主管地方税务机关要根据房地产开发项目的建设进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》(附件3)，待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。第二十一条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿未设置的;或虽设置财务账簿，但账目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;(二)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经地方税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;(四)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的;(五)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的;(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;(七)未按规定的时间提交清算补正材料的。第二十二条 土地增值税核定征收率不得低于本地区土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。第二十三条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。第二十四条 土地增值税清算后应补交税款的纳税人，应当自主管地税机关清算审核完毕之日起15个工作日内缴纳税款。第二十五条 从事房地产开发的纳税人存在未及时进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。
第五章 附 则
第二十六条 对房地产开发企业土地增值税清算管理由房地产开发项目所在地，主管地方税务机关组织实施。第二十七条 各地地方税务机关根据本办法制定具体实施办法。附件: 1. 土地增值税清算申请表2. 土地增值税清算通知书3. 土地增值税清算终止核准通知书4. 土地增值税核定征收通知书
各市（地）地方税务局：
为了进一步加强土地增值税征收管理，省局以黑地税发〔2006〕37号转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》中对有关税收政策、征收管理问题进行了明确。根据各地实际执行情况，现补充通知如下:
纳税人转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，各地可根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收，核定征收率由实际成交价格的2%—5%调整为1%—5%，具体征收率由各市（地）地税机关自行确定。
特此公告。
为了方便转让旧房及建筑物的纳税人缴纳土地增值税，简化纳税手续，有利于委托代征单位征收税款，经调查测算，市局决定对我市转让旧房及建筑物缴纳土地增值税实行按核定征收率征收的办法，具体通知如下：
一、个人转让旧房及建筑物的，依房产评估部门评估的交易价，按3%的征收率征收土地增值税。个人转让原自用住房的，凡居住满五年及五年以上的，免征土地增值税；凡居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税，征收率为1．5%；居住未满三年的，征收率为3%。
二、其他纳税人转让旧房及建筑物的，依房产评估部门评估交易价，按8%的征收率征收土地增值税。
三、实际增值额和测算的增值额相并较大的，可按评估后的实际增值额按超率累进税率进行计算征收税款。
四、本通知自一九九七年六月一日起执行。各单位接到通知后，请立即与所在地的房产交易部门取得联系，按通知精神做好土地增值税的委托代征工作。各县（市）局也可根据本地实际情况制定具体征收办法，并报市局备案。 一九九七年五月二十八日
一、普通标准住宅的土地增值税预征率为4.6%，非普通标准住宅的土地增值税预征率为5.1%，其他房地产的土地增值税预征率为5.6%。
二、本公告内容自2015年1月1日起施行。《鸡西市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（2011年3月22日发布）同时废止。
特此公告。
鸡西市地方税务局 2014年12月3日
| 专题汇编 | 实务难题 |
|---|---|
| 全国土增政策集锦 | 成本分摊 |
| 土增26个争议专题 | 收入确认 |
| 小白学土增 | 拿地风险 |
| 土增精选答疑 | 土增清算 |
声明
本文系金穗源原创文章,转载本文请注明来源,不注明来源,追究相应法律责任！公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。