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北京市有关土地增值税的政策(废止、失效)


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北京市地方税务局

关于印发《北京市地方税务局开展土地增值税自查工作实施方案》的通知

京地税地[2009]141号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为贯彻《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》 ( 国税函〔2008〕318号),市局制发了《北京市地方税务局开展土地增值税自查工作实施方案》,现印发给你们,请依照执行。


附件:1.土地增值税自查情况统计表

2.国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知


二○○九年五月二十二日


北京市地方税务局开展土地增值税自查工作实施方案


为贯彻《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》 ( 国税函〔2008〕318号)(以下简称《通知》)文件精神,加强我市土地增值税征管工作,推动土地增值税清算的深入开展,市局决定各局应开展土地增值税自查工作,为保证自查工作的顺利进行和有效开展,制定本方案。


一、自查工作的目标

(一)根据《通知》要求查找土地增值税管理制度、工作机制方面的建设情况是否符合要求,摸清全市土地增值税税源基本情况,为税收征管打牢基础;

(二)完善房地产开发企业土地增值税项目登记,清理各种应登记未登记、登记不实等问题;

(三)及时查补土地增值税税收征管漏洞,并建立长效机制,切实提高征管水平。


二、自查工作的范围

本次自查工作的范围是全市房地产开发项目和转让存量房交易管理情况。


三、自查工作内容

按照《通知》要求,自查工作的内容包括以下方面:

(一)管理制度、工作机制建设方面

1.土地增值税清算管理情况。是否及时转发市局关于土地增值税清算工作的相关文件,并对清算工作做出动员、部署。是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。

2.土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制;是否落实了"先税后证"、"一窗式"征收等房地产税收一体化管理措施。

3.土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。

(二)贯彻落实征管制度方面

1.土地增值税房地产项目登记情况。是否按照规定进行了项目登记,登记数据是否齐全。

2.土地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税。

3.土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计,并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作;完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少;是否对下阶段清算工作做出了部署和安排;清算工作中存在哪些问题。

4.二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。

5.是否有违法或越权减免土地增值税的情况。

6.是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。


四、自查步骤

第一步,税政管理部门负责管理制度、工作机制建设方面进行自查。

第二步,税政管理部门负责对贯彻落实征管制度方面的信息进行初步比对。

一是比对土地增值税项目登记信息项目的准确、齐全性,查找填写错误的信息项目;

二是将征管系统中的房地产开发企业取得土地的契税完税信息,与项目登记信息进行比对;

三是将2007年至今的营业税销售不动产的入库信息土地增值税预缴入库信息进行比对。

四是对土地增值税重点税源户中符合清算条件的项目进行重点督查,督促开发企业尽快办理清算手续。

通过上述比对,重点查找以下几类问题:一是应登记未登记、登记数据不实等问题;二是核实应缴税未缴税和未足额缴税情况;三是核实未按规定核定征收和越权减免税情况。将有问题企业列入待核查企业目录,内容包括企业名称、计算机代码、问题描述、主管税务所等内容,并将待核查企业目录转交税务所。

第三步,税务所负责核实情况

税收专管员对待核查企业进行逐户核实,初步核查土地增值税项目登记情况和预缴税款情况。对事实清楚、问题简单的企业,税收专管员应督促企业及时改正,尽快补充更正其登记数据,补缴各项税款,并将更正结果反馈给税政管理部门。

第四步,税务所负责完善基础登记

税收专管员根据核查结果,对土地增值税登记中的立项信息、土地信息、销售许可信息、竣工验收信息等情况进行修改完善,并及时将修改结果录入电子台帐。


五、自查工作时间安排

自查工作分为三个阶段:

第一阶段,准备阶段(2009年5月底前)

市局制定自查工作方案,按照《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》 ( 国税函〔2008〕318号)的有关要求,做好自查工作所需基础数据的各项准备和部分操作培训工作。

区县(分)局根据市局文件制定本辖区的自查工作方案(包括工作进度安排),于5月底前报市局备案。

第二阶段,实施阶段(2009年6月底前)

区县(分)局按照自查内容和方式的要求,本着“全面比对,全面自查”的工作原则,对辖区内的土地增值税管理情况进行自查。各局在自查中也可以要求纳税人对土地增值税的预缴申报、清算、存量房交易情况进行自查。对发现问题可以解决的,应及时解决。

第三阶段,总结阶段(2009年6月底前)

区县(分)局应于2009年6月底前将工作总结上报市局。工作总结内容应包括以下方面:一是自查工作的组织落实情况,包括全面比对情况、重点自查情况、发生问题比率、问题归类总结;二是自查工作成效概况,主要包括问题纠正率、未纠正的原因、自查工作对土地增值税征收管理的影响分析、长效机制的建立等内容;三是自查工作中的问题及工作建议,包括政策问题、征管问题等。

区县(分)局应于2009年6月底前根据自查情况填写《土地增值税自查情况统计表》上报市局。

第四阶段,抽查检查阶段(2009年9月底前)

市局将在本阶段对区县局的工作采用抽查或区县互查的方式,以2009年5月31日的时点数对各单位的自查工作完成情况和工作质量进行检查。


六、自查工作要求

(一)加强领导

各单位要充分领会此次土地增值税自查工作的意义,要借此次自查工作,查找、弥补我市土地增值税税收征管漏洞,进一步提高税收征管水平。

(二)积极主动

各单位要充分理解此次自查工作的意义和重要性,积极主动地开展自查工作,因地制宜地确定本地区的重点自查对象,尤其是达到清算条件的重点开发项目,合理有效地布置自查工作。

(三)后续管理

此次自查工作结束后,各单位应继续贯彻自查工作精神,进一步做实土地增值税项目登记等基础性工作,并在此基础上充分利用地方税税源监控平台深入研究数据分析、比对等数据利用工作,及时发现征管环节中的漏洞,有针对性的提出改进措施,建立税源管理的长效机制。


北京市地方税务局

关于加强土地增值税管理工作的通知 

京地税地[2009]134号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为进一步加强土地增值税的征收管理工作,现就有关问题通知如下,请依照执行。


一、房地产开发企业建设的没有配建商品房及商业配套设施的限价商品房、经济适用住房及比照经济适用住房管理的保障性住房,在清算时可不提供税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

开发建设上述项目的房地产开发企业应准确核算增值额,按照《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 ( 京地税地[2008]92号)文件的要求附送资料并自行填写《土地增值税鉴证报告附表1-16》,向税务机关申请清算。


二、按照国家税务总局房地产税收一体化管理的要求,各局契税征管部门在办理征免契税手续时应要求纳税人提供税务机关为原产权人开具的《土地增值税涉税证明》原件,但下列情况除外:

(一)房地产开发企业出售新建商品房;

(二)个人转让房地产;

(三)政府部门文件规定土地、房屋无偿划转;

(四)法院强制拍卖房地产。


三、各局应按照《北京市地方税务局关于开具土地增值税涉税证明有关问题的通知》 ( 京地税地[2005]556号)文件的要求,及时为纳税人出具《土地增值税涉税证明》。该证明一式四份,主管税务机关留存一份,其余供纳税人办理权属转移手续使用。


二○○九年五月十四日


北京市地方税务局

关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知 

京地税地[2008]92号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为了进一步加强土地增值税清算的管理工作,完善清算管理程序和要求,提高清算质量和效率,现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》)印发给你们,并就有关事项明确如下:


一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节,是依法行政,确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时,要认真贯彻落实《管理办法》的精神,做好土地增值税清算的各项管理工作。


二、为了更好地开展清算工作,各局应依照《管理办法》,结合本地区土地增值税征管的实际情况,完善本局清算工作的具体工作流程,落实岗位责任,确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。


三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目,可不要求纳税人修改鉴证报告。


四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。


附件:1.土地增值税清算鉴证报告

2.土地增值税清算申请表

3.土地增值税清算通知书

4.土地增值税清算材料清单

5.土地增值税清算受理通知书

6.土地增值税清算补充材料通知书

7.土地增值税清算中止核准通知书

8.土地增值税清算终止核准通知书

9.土地增值税核定征收通知书

10.土地增值税清算核准通知书

11.土地增值税四项成本核定通知书

12.土地增值税清算审核流程表

13.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知


二ОО八年四月二十二日


房地产开发企业土地增值税清算管理办法


第一章 总则


第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》 ( 国税发〔2007〕132号)及有关文件的规定,制定本办法。


第二条 凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目,均适用本办法。


第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。


第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》,标准格式见附件1)。


第二章 清算条件


第五条 符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:

(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

(三)直接转让土地使用权的项目。

(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。


第六条 符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。


第七条 房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。


第三章 清算申请与受理


第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2),经主管地方税务机关核准后,即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。


第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。


第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下:

(一)国有土地使用权证书。

(二)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(三)项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。

(四)商品房购销合同统计表并加盖公章,内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。

(五)能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。

(六)清算项目的销售许可证。

(七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(八)已缴纳土地增值税的完税凭证。

(九)《土地增值税清算鉴证报告》。

(十)《土地增值税纳税申报表(一)》。

(十一)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。


第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。


第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6),待清算资料补充完整后,转入审核程序。


第四章 清算审核


第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。


第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全;《鉴证报告》的格式是否规范,内容是否齐全;各表格逻辑关系是否正确。


第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。


第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算,对纳税人未取得合法有效凭证的,不予扣除;房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。


第十七条 纳税人扣除项目金额的范围如下:

(一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。

房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认,以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指:物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用,在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时,允许在整体项目全部清算时,按照整体项目重新进行调整分摊。

(三)对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定,对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)财政部规定的其他扣除项目。


第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时,有下列情况之一的,应按核定办法扣除:

(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

(二)提供的开发成本资料不实的;

(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;

(四)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的。


第十九条 主管税务机关对四项成本核定扣除的,应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》(附件11)。


第二十条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格,结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》,作为第十八条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法,由市地方税务局另行制定下发。


第五章 清算管理


第二十一条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作,认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料,在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时,决定暂停清算,应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件7),待纳税人重新补充证明资料后,再办理税款清算手续。


第二十二条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目不予核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件8)。


第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目予以核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》(见附件10)。


第二十四条 主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查,按照本地区工作的实际情况,稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的,审核部门应在清算完成后将项目情况提交稽查部门,作为重点检查对象:

(一)纳税人办理清税时,发生《鉴证报告》内容不规范,退回重报的;

(二)纳税人办理清税后,根据《鉴证报告》发生退税的。


第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中,发现纳税人有下列情况之一的,可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率另行制定)。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)。

地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》。


第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后,需办理退还土地增值税手续的,依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》 ( 京地税征[2003]686号)规定的程序办理退税手续。


第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》(京地税档〔2004〕73号)的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。


第六章 对税务中介机构的管理


第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务,可由纳税人自行委托经北京市注册税务师管理中心备案的税务中介机构进行。


第三十条 税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。


第三十一条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》,供税务部门参考,并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。


第三十二条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》,经税务机关审核退回后,仍未达到清算要求的,将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。


第七章 清算处罚


第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。


第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中,一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告,造成纳税人少缴、未缴土地增值税的,除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外,还应对违纪单位进行通报,凡对被通报的税务中介机构出具的鉴证报告,在办理土地增值税清算工作时均不予认可。


第八章 附则


第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。


第三十六条 此前规定与本办法不一致的,按本办法执行。


第三十七条 原《 北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》 ( 京地税地[2007]134号)废止。


北京市地方税务局

关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知 

京地税地[2008]92号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为了进一步加强土地增值税清算的管理工作,完善清算管理程序和要求,提高清算质量和效率,现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》)印发给你们,并就有关事项明确如下:


一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节,是依法行政,确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时,要认真贯彻落实《管理办法》的精神,做好土地增值税清算的各项管理工作。


二、为了更好地开展清算工作,各局应依照《管理办法》,结合本地区土地增值税征管的实际情况,完善本局清算工作的具体工作流程,落实岗位责任,确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。


三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目,可不要求纳税人修改鉴证报告。


四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。


附件:1.土地增值税清算鉴证报告

2.土地增值税清算申请表

3.土地增值税清算通知书

4.土地增值税清算材料清单

5.土地增值税清算受理通知书

6.土地增值税清算补充材料通知书

7.土地增值税清算中止核准通知书

8.土地增值税清算终止核准通知书

9.土地增值税核定征收通知书

10.土地增值税清算核准通知书

11.土地增值税四项成本核定通知书

12.土地增值税清算审核流程表

13.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知


二ОО八年四月二十二日


房地产开发企业土地增值税清算管理办法


第一章 总则


第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》 ( 国税发〔2007〕132号)及有关文件的规定,制定本办法。


第二条 凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目,均适用本办法。


第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。


第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》,标准格式见附件1)。


第二章 清算条件


第五条 符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:

(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

(三)直接转让土地使用权的项目。

(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。


第六条 符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。


第七条 房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。


第三章 清算申请与受理


第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2),经主管地方税务机关核准后,即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。


第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。


第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下:

(一)国有土地使用权证书。

(二)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(三)项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。

(四)商品房购销合同统计表并加盖公章,内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。

(五)能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。

(六)清算项目的销售许可证。

(七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(八)已缴纳土地增值税的完税凭证。

(九)《土地增值税清算鉴证报告》。

(十)《土地增值税纳税申报表(一)》。

(十一)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。


第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。


第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6),待清算资料补充完整后,转入审核程序。


第四章 清算审核


第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。


第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全;《鉴证报告》的格式是否规范,内容是否齐全;各表格逻辑关系是否正确。


第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。


第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算,对纳税人未取得合法有效凭证的,不予扣除;房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。


第十七条 纳税人扣除项目金额的范围如下:

(一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。

房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认,以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指:物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用,在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时,允许在整体项目全部清算时,按照整体项目重新进行调整分摊。

(三)对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定,对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)财政部规定的其他扣除项目。


第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时,有下列情况之一的,应按核定办法扣除:

(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

(二)提供的开发成本资料不实的;

(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;

(四)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的。


第十九条 主管税务机关对四项成本核定扣除的,应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》(附件11)。


第二十条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格,结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》,作为第十八条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法,由市地方税务局另行制定下发。


第五章 清算管理


第二十一条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作,认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料,在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时,决定暂停清算,应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件7),待纳税人重新补充证明资料后,再办理税款清算手续。


第二十二条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目不予核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件8)。


第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目予以核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》(见附件10)。


第二十四条 主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查,按照本地区工作的实际情况,稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的,审核部门应在清算完成后将项目情况提交稽查部门,作为重点检查对象:

(一)纳税人办理清税时,发生《鉴证报告》内容不规范,退回重报的;

(二)纳税人办理清税后,根据《鉴证报告》发生退税的。


第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中,发现纳税人有下列情况之一的,可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率另行制定)。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)。

地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》。


第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后,需办理退还土地增值税手续的,依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》 ( 京地税征[2003]686号)规定的程序办理退税手续。


第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》(京地税档〔2004〕73号)的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。


第六章 对税务中介机构的管理


第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务,可由纳税人自行委托经北京市注册税务师管理中心备案的税务中介机构进行。


第三十条 税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。


第三十一条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》,供税务部门参考,并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。


第三十二条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》,经税务机关审核退回后,仍未达到清算要求的,将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。


第七章 清算处罚


第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。


第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中,一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告,造成纳税人少缴、未缴土地增值税的,除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外,还应对违纪单位进行通报,凡对被通报的税务中介机构出具的鉴证报告,在办理土地增值税清算工作时均不予认可。


第八章 附则


第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。


第三十六条 此前规定与本办法不一致的,按本办法执行。


第三十七条 原《 北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》 ( 京地税地[2007]134号)废止。


北京市地方税务局

关于土地增值税税源有关问题的通知

京地税地[2007]302号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为进一步加强房地产开发企业土地增值税税源管理工作,贯彻《 国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》 ( 国税函[2007]544号)的文件精神,现就有关工作要求明确如下,请依照执行。


一、各局应按照国税函[2007]544号文件的要求建立土地增值税重点税源户制度,掌握重点税源户的基本情况,并及时报送有关数据。具体上报内容及方式另行通知。


二、为加强土地增值税的征管工作,各局应结合本地区的实际情况开展土地增值税的税源清查。清查内容包括房地产开发企业是否按规定进行项目登记、是否按规定申报和预缴税款、是否达到清算条件等。税源清查中发现房地产开发项目已达到清算条件的,应及时通知纳税人办理土地增值税税款清算。对于符合清算条件,但未在规定期限内申请清算的纳税人,主管税务机关应根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理办法》 ( 京地税地[2007]134号)文件的规定,按照《征管法》第六十二条的规定处理。


各局应于2007年8月31日前完成税源清查工作并将《土地增值税税源情况统计表》及文字总结材料报送市局。


三、各局应按照土地增值税管理的要求及时将房地产开发项目的登记、申报和清算情况登记电子台账,并于每年1月1日至31日、7月1日至31日填制《土地增值税税源情况统计表》,将半年数据上报市局。2007年上半年数据可于8月31日前报送。


四、土地增值税的税源管理工作是土地增值税征管工作的基础环节,是确保国家税款及时、足额入库的基本保障,是税务机关依法行政的重要内容。各局应高度重视此项工作,采取行之有效的措施查清税源、做好重点税源管理,确保土地增值税征管工作有效开展。


附件:土地增值税税源情况统计表


北京市地方税务局

二ОО七年七月二十四日


北京市地方税务局

关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

京地税地[2007]138号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件精神,现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下,请依照执行。


一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称四项成本)”的金额标准核定。


二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除,但发现有下列情况之一的,应按本通知规定的标准核定扣除:

(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

(二)提供的开发成本资料不实的;

(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;

(四)虚报房地产开发成本的;

(五)清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准,又无正当理由的。


三、高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元;多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。


四、对于不同竣工年代的商品住宅项目,可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。


五、核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额,确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为:

核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数


六、本通知中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准,结合专家经验和市场状况制订,由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。


附件:分类房产单位面积建安造价年度修正系数表


二ОО七年四月十一日


分类房屋单位面积建安造价年度修正系数表

竣工

日期

1999年

2001年

2003年

2005年

76.40%

82.30%

88.20%

94.10%

100%


注:本表中“竣工日期”是指:工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据。


北京市地方税务局

关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

京地税地[2007]134号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:

为了进一步加强土地增值税清算的管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)及土地增值税相关政策文件,市局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》),现印发给你们,并就有关问题通知如下,请一并依照执行。
一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节,是依法行政,确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时,要认真贯彻落实《管理办法》的精神,做好土地增值税清算的各项管理工作。
二、为了更好地开展清算工作,各局应依照《管理办法》,结合本地区土地增值税征管的实际情况,制定本局清算工作的具体工作流程,落实岗位责任,确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。
附件:1.土地增值税清算鉴证报告2.土地增值税清算申请表3.土地增值税清算通知书4.土地增值税清算材料清单5.土地增值税清算受理通知书6.土地增值税清算补充材料通知书7.土地增值税清算中止核准通知书8.土地增值税清算终止核准通知书9.土地增值税核定征收通知书
二ОО七年四月九日
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定,制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目,包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目,均适用本办法。
第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》,标准格式见附件1)。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。(三)直接转让土地使用权的项目。(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第六条 符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请与受理
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2),经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下:(一)项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。(二)国有土地使用权证书。(三)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。(四)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。(五)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。(六)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。(七)清算项目的工程竣工验收报告。(八)清算项目的销售许可证。(九)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。(十)《土地增值税清算鉴证报告》。(十一)《土地增值税纳税申报表(一)》。(十二)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6)交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。
第四章 清算审核
第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。
第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;审核《鉴证报告》的真实性;格式的规范性;内容的齐全性,内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积,审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。
第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入,同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权属转移时应视同销售房地产,取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的,收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算,发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的,不予扣除;各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中。
第十七条 纳税人应向税务机关提供合法有效凭证,方可据实扣除项目金额的范围如下:(一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。(三)纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时,有下列情况之一的,税务机关应按核定办法扣除:(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;(二)提供的开发成本资料不实的;(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;(四)虚报房地产开发成本的;(五)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的。
第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格,结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》,并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法,由市地方税务局另行制定下发。
第二十条 公共配套设施费的扣除范围确认,以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指:物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用,在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时,允许在整体项目全部清算时,按照整体项目重新进行调整分摊。
第二十一条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定,对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
第五章 清算管理
第二十二条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作,认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料,在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时,决定暂停清算,应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件7),待纳税人重新补充证明资料后,再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的,应将清算项目资料移交给税务稽查部门,由稽查部门进行清算工作。
第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后,对清算项目需要进行纳税评估的,应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作,经过纳税评估后,决定对纳税人申请的清税项目不予核准,需转入检查程序进行检查的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件8)送达纳税人,并将全部清税资料移交稽查部门,按照有关规定进行稽查检查工作。
第二十四条 主管地方税务机关在清算项目审核中,发现有下列情况的之一的,应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。(一)纳税人办理清税时,报送的《鉴证报告》内容不规范,退回重报后,《鉴证报告》仍不符合要求的;(二)纳税人办理清税时,提供《鉴证报告》需要退税的;(三)纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。
第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中,发现纳税人有下列情况之一的,可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率另行制定)。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的;或虽设置财务帐簿,但帐目混乱,销售收入、成本材料凭证残缺不齐,难以确定销售收入或扣除项目金额的;(二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的;(三)符合土地增值税清算条件,未按照规定期限办理清算手续,经税务机关责令限期改正,逾期仍不清算的;(四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报,计税依据明显偏低,又无正当理由的。
第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)送达纳税人。地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后,需办理退还土地增值税手续的,依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》 ( 京地税征[2003]686号)规定的程序办理退税手续。
第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》(京地税档[2004]73号)的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第六章 对中介机构的管理
第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务,可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。
第三十条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
第三十一条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》,供税务部门参考,并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
第三十二条 对中介机构出具的《鉴证报告》,经税务机关审核退回后,仍未达到清算要求的,将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。
第七章 清算处罚
第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中,一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告,造成纳税人少缴、未缴土地增值税的,除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外,还应对违纪单位进行通报,凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告,在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
第八章 附则
第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。
第三十六条 此前规定与本办法不一致的,按本办法执行。
第三十七条 本办法自下发之日起开始执行。
第三十八条 自本通知生效之日起,原《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局清算土地增值税税款管理工作规程的通知》(京地税地[2004]628号)和《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》(京地税地[2002]305号)废止。

北京市地方税务局

关于开具土地增值税涉税证明有关问题的通知 

京地税地[2005]556号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:

为贯彻落实《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)及《国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知》(国税发〔2005〕111号 )文件中关于房地产管理部门应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》》的规定,在办理房地产权属登记时应查验土地增值税完税(或减免)凭证的要求,规范税务机关出具土地增值税涉税证明的工作,加强和完善对土地增值税的征收管理,现就有关问题通知如下:
一、土地增值税涉税证明的适用范围对在北京市范围内需办理土地、房屋权属转移、名称变更手续的纳税人,除房地产开发企业出售新建商品房项目和个人转让房地产两种情况外,均属于土地增值税涉税证明确认的范围。
二、开具土地增值税涉税证明的具体项目及审核资料(一)对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入,并按政策规定确认已缴纳税款的项目;(二)对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,经主管税务机关审核后,确认没有应纳税款(零税款)的项目;(三)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,有下列情况之一的项目,经主管税务机关审批并按土地增值税减免税审批程序或审核免予征收土地增值税的项目:1.因国家建设需要被政府批准依法征用的房产或收回的土地使用权。2.因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的。3.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的纳税人,持土地使用权证和房屋所有权证、双方合作建房合同、公证书等有关资料,到主管地方税务机关办理审核手续。4.根据财税字[1995]48号文件规定,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的纳税人,持土地使用权证和房屋所有权证、政府有关部门批件或公证书等有关资料,到主管地方税务机关办理审核手续。5.根据财税字[1995]48号文件规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营企业的纳税人,持土地使用权证和房屋所有权证、投资联营有关合同书、政府有关部门批件或公证书等有关资料,到主管地方税务机关办理审核手续。(四)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,纳税人有下列情况之一的,需要税务机关出具《土地增值税涉税证明》,经主管税务机关审核后,不属于土地增值税征收范围的项目。1.以赠与方式无偿转让房地产的纳税人,持土地使用权证明和房屋产权证明、房地产赠与协议书和公证书等有关资料,到主管地方税务机关办理界定审核手续。2.因单位名称变更需要办理房地产权属名称变更手续的纳税人,持土地使用权证和房屋所有权证、上级部门和工商管理部门批复文件等有关资料,到主管地方税务机关办理界定审核手续。(五)其他有关需要办理房地产权属转移等有关手续的纳税人,持土地使用权证和房屋所有权证及房地产权属转移相关资料,到主管地方税务机关办理界定审核手续。
三、启用《土地增值税涉税证明专用章》按照《北京市地方税务局印发<关于税务行政执法文书使用印章和印章管理暂行规定>的通知》(京地税法[1994]36号)文件规定,各局可以制发专门用于开具土地增值税涉税证明的印章,用于土地增值税涉税证明开具工作。印章应使用“北京市xx区、县地方税务局xx税务所土地增值税涉税证明专用章”(简称土地增值税涉税证明专用章)字迹。印章刻制的规格、形状、数量、编号按照《北京市地方税务局关于税务行政执法文书使用印章和印章管理暂行规定》第八条第2项规定执行。
四、土地增值税涉税证明的办理纳税人在办理房屋、土地权属过户手续前,应携带有关资料,向主管地方税务机关提出开具土地增值税涉税证明申请,并填写《土地增值税涉税证明申请表》。主管地方税务机关审核无误后,向纳税人出具加盖土地增值税涉税证明专用章的《土地增值税涉税证明》。纳税人需持《土地增值税涉税证明》到房屋土地管理部门办理土地、房屋权属转移、名称变更手续。
五、各局应依照本通知结合本局的实际情况,制定开具土地增值税涉税证明管理的具体实施办法和办理程序,落实岗位责任,严格按照土地增值税的政策规定,征管程序进行办理,认真审核纳税人报送的有关资料,做好土地增值税征免等界定工作,确保配合把关工作的顺利实施。
附件:1.土地增值税涉税证明申请表2.土地增值税涉税证明
二ОО五年十二月八日

北京市地方税务局

关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知

京地税地[2003]653号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:

自市局下发做好土地增值税结算税款工作以来,各局陆续提出一些急需解决的问题,为了进一步推动我市土地增值税的征收管理工作,提高政策执行管理水平,现将有关政策及征管问题明确如下,请依照执行。
一、关于办理竣工清算税款审批手续时间问题为确保纳税人及时办理房地产开发项目土地增值税竣工清算税款审批手续,对已办理竣工的开发项目或按小区立项的分期开发项目,在开发项目销售面积达到可销售 总建筑面积85%以上时,可由纳税人提出清税申请,并填写《房地产开发企业清算土地增值税申请审批表》,经主管地方税务机关批准后,即可办理清税税款手 续,清算期限为3年。对未销售面积的成本都不允许在清税时进行分摊扣除。
二、关于清税专项审计工作范围问题根据《北京市地方税务局印发关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法的通知》(京地税地[2002]305号)全文废止文件精神,除下列项目以外,均须在办理清算土地增值税时提供专项审计报告:(一)污染扰民搬迁项目和国家征用收回项目;(二)转让存量房地产;(三)2001年1月1日之前已经竣工并完成清税的项目。
三、关于调整非普通标准住宅预征比例问题为了简化征管手续,减轻纳税人的经济负担,对纳税人预售除公寓和别墅以外的非普通标准住宅,暂停按预售收入的1%比例预征土地增值税;对于纳税人预售公寓、别墅,预征比例由原来的1%调整为0.5%.在此之前已预缴的土地增值税,一律在待项目竣工后统一进行汇算清缴。
四、关于简化污染扰民搬迁行政审批项目资料问题为了进一步简化行政审批工作,取消部分申报资料,重新确定需提交有关证明材料如下:(一)北京市发展改革委员会(原北京市经济委员会、北京市发展计划委员会、北京规划委员会、北京市市政管理委员会)下达的《关于实施污染扰民搬迁有偿转让原厂址土地使用权的批复》文件;(二)房地产合同、公证书;(三)房地产价格评估报告;(四)房屋所有权证;(五)土地使用权证;(六)有关的税费缴纳凭证(印花税、交易手续费、评估费等);(七)《国家征用、收回及搬迁企业转让房地产免征土地增值税审批表》一式四份;(八)非从事房地产开发的土地增值税纳税申报表。
五、本通知自2004年1月1日起执行。本通知发布以前制定的文件与本通知内容不一致的,按本通知的规定执行。
附件:房地产开发企业清算土地增值税申请审批表

北京市财政局北京市地方税务局

转发财政部国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知 

京财税[2000]356号【全文废止】

各区县财政局、地方税务局,亦庄分局、市地方税务局各直属分局:


现将财政部、国家税务总局《关于土地增值税优惠政策延期的通知》转发给你们,请遵照执行。


二000年三月七日


财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知 财税字〔1999〕293号


财政部和国家税务总局《 关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》 ( 财法字〔1995〕7号 )中规定的“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税”的税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策,启动投资和消费,促进房地产业发展,经研究决定,此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。


请遵照执行。


北京市地方税务局

关于部署我市土地增值税改变纳税地点工作的通知

京地税二[1999]309号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局、市局各直属单位:


为落实市政府京政函(1998)88号《北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复》的精神,保证土地增值税纳税地点调整工作顺利进行,现将有关具体安排通知如下,请认真进行准备并遵照执行:


一、资料交接程序及时间安排

1、目前按座落地对项目进行管理的专业税务所为税收资料的转出单位,改变纳税地点后对项目进行管理的专业税务所为资料的转入单位。

2、1999年7月底以前,各单位应对现有资料按项目全面整理,项目座落地与核算地不在同一区县的,座落地专业税务所分别按转入单位填写《土地增值税项目资料信息传递表》(简称《传递表》,见附件), 一式三份,填写《移交项目资料清单》并与资料一同交核算地专业税务所;项目座落地与开发企业核算地在同一区县的,主管专业税务所填写《土地增值税留存项目资料信息表》(简称《信息表》,见附件),一式两份;

3、1999年8月底前,各转出单位应将《传递表》连同项目资料全部传递给转入单位,同时将《传递表》和《信息表》报市局二处一份,市局将选定时间组织各区县局进行交接,具体时间另行通知;

4、各转入单位接到《传递表》和项目资料后,应认真核对整理,及时掌握开发企业和项目的详细情况,如遇有资料不全等情况,应立即与转出单位进行联系和核对,以保证本次调整纳税地点工作顺利进行。


二、改变纳税地点后,各项目座落地主管税务机关与核算地主管税务机关仍应密切配合,通过市局二处加强信息交流,共同做好土地增值税征收管理工作。


三、核算地专业税务所在完成资料交接整理后,应通知负有土地增值税纳税义务的纳税人(包括享受免税政策的纳税人)自1999年10月1日起至1999年12月31日期间,到核算地专业税务所办理纳税申报手续(含零申报),或补办项目登记、纳税申报手续,逾期不前来办理的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。


附件:

1、土地增值税项目资料清单

2、土地增值税项目资料信息传递表

3、土地增值税留存项目资料信息表


一九九九年六月十一日


北京市地方税务局北京市财政局

转发北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复的通知

京地税二[1999]324号【全文废止】

各区、县财政局、地方税务局、市地方税务局各直属单位:


现将北京市人民政府京政函(1998)88号《北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复》转发给你们,并结合本市具体情况补充通知如下:


一、涉外单位及个人土地增值税纳税地点问题

为方便涉外单位及个人缴纳土地增值税,充分利用我市地税系统网络,加强对税收工作的科学化管理,根据北京市人民政府京政发(1996)7号文件“凡在本市的外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳台同胞转让房地产的,向地方主管税务机关申报纳税”的规定,对涉外单位和个人土地增值税纳税地点重新明确如下:

1、外商投资企业、外国企业缴纳土地增值税地点为企业税务登记或注册登记地主管地方税务局专业税务所;

2、外籍个人、华侨及港澳台同胞纳税地点仍为北京市地方税务局涉外分局。


二、土地增值税纳税义务人(包括享受免税政策的纳税人)须在1999年10月1日至1999年12月31日期间,到改变纳税地点后的主管地方税务机关办理纳税申报手续(含零申报),或补办项目登记、纳税申报手续,逾期不前来办理的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。


附件:北京市人民政府《关于同意调整国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复》


一九九九年六月十一日


关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复京政函〔1998〕88号


市地税局、市财政局:


你们《关于改变我市国内单位土地增值税纳税地点的请示》(京地税二[1988]533号)收悉。现批复如下:


一、同意对本市范围内的国内单位土地增值税纳税地点进行调整。自1999年1月1日起,凡在本市转让在京房地产的国内单位,由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税,改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方主管税务机关申报纳税。其他纳税人申报纳税仍按《 北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》 ( 京政发[1996]7号)的有关规定执行。


二、本市国内单位土地增值税纳税地点调整后,原税款划分方式不变,每年年终通过市财政与区、县财政结算调整区、县税款交叉入库。纳税人应按规定自觉履行纳税义务;各级地方主管税务机关要认真做好有关工作,保证本市土地增值税征管工作的顺利进行。


一九九八年十二月二十九日


北京市地方税务局北京市财政局

关于委托市房地产交易所代征土地增值税的通知

京地税二[1997]587号【全文废止】

各区、县财政局、各区、县地方税务局、各分局,市局各直属单位:


土地增值税开征以来,各区、县土地增值税委托代征工作取得了一定成果。为进一步做好代征工作,经研究,现对委托市房地产交易所代征存量房转让土地增值税问题通知如下,请依照执行。


一、市房地产交易所座落于崇文区,为便于代征工作的进行,及时传递代征资料,同意由崇文区地税局与市房地产交易所签定土地增值税委托代征协议,并制定有关代征工作的具体操作规程。


二、凡在市房地产交易所办理交易手续的,均由市房地产交易所代征土地增值税,有关代征资料由市交易所向崇文区地税局专业事务所传递。其中有关存量房座落地资料由崇文区地税局专业税务核定,有关代征税款入库情况由崇文区地税局计会科核定,崇文区地税局要认真搞好有关代征资料档案管理工作。


三、市房地产交易所代征税款暂全部入市级库,属于区、县级收入部分,待年度终了后,由市财政局扣除手续费后,按转让存房坐落地向各区、县返还。


四、代征单位应按地税二[1996]351号文件规定于每季终了后7日内向崇文区地税局专业税务所报送上季《代征土地增值税税款报告表》,由崇文区地税局审核后按季付给代征税款5%的手续费,其中2.5%由区县负担。按规定付给代征单位的手续费,代征单位不得从代扣税款中坐扣。


本通知自1997年1月1日起实行。


附件:《代征土地增值税税款报告表》


一九九七年十二月二十四日


北京市地方税务局

关于印发委托代征土地增值税管理办法的通知

京地税二[1996]351号【全文废止】

各区、县地方税务局、燕山分局,市局各直属单位:


为了加强土地增值税的征收管理,规范土地增值税委托代征工作规程,保证土地增值税的正确实施,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神,结合本市实际情况制订了《关于委托代征土地增值税管理办法》现发给你们,请认真依照执行,执行中的问题请及时反映给市局。


附件:委托代征土地增值税管理办法


一九九六年八月十九日


委托代征土地增值税管理办法


第一条、为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神,制定本管理办法。


第二条、北京市及各区、县房地产交易部门为本市转让存量房地产应缴纳的土地增值税的代征单位,如委托其他单位代征,应由北京市地方税务局确定。


第三条、代征单位应依照有关规定认真履行代征义务,并指定有关人员为办税人员,由办税人员专门负责具体代征工作。


第四条、代征单位应对本单位辖区内或分管业务范围内的国内单位和个人及外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞转让存量房地产取得的应税增值收入代征土地增值税。


第五条、代征单位应对纳税人转让存量房地产的交易价格进行审核、批准后通知纳税人持有关资料到地方主管税务机关办理纳(免)税申报手续,并督促应税的纳税人到指定的房地产评估机构进行重置成本价格或交易价格的评估。


第六条、代征单位根据税务机关确认后的评估价格在办理房地产交易立契手续时代征土地增值税,同时向纳税人开具“代扣代收税款凭证”,专户存储税款,并按规定10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》(以下简称《税收缴款书》),向银行汇总缴纳;或向纳税人开具《税收缴款书》,当日解缴国库。

代征单位在次月5日内向地方主管税务机关结报票款。


第七条、代征单位应于每季终了后7日内向地方主管税务机关报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》(附后)。税务机关审核后,按季付给代征单位代征税款5%的手续费。按规定应付给代征单位的手续费,代征单位不得从代征税款中坐扣。


第八条、代征单位应接受税务机关的指导、检查,并按规定及时提供有关资料。


第九条、对代征单位应征未征的税款,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条规定,由代征单位缴纳。


第十条、地方主管税务机关应与代征单位暂按原北京市税务局税征(1994)年457号《印发<委托代征税款证书>和<委托代征税款协议书>格式的通知》有关规定办理委托代征手续,对代征单位代征税款工作进行指导、检查,对办税人员进行业务辅导和培训,并及时向代征单位提供代征税款所必需的税收票证。如遇国家税收法律、法规、规章的废止或修订应及时通知代征单位并修改有关委托代征税款协议书,或终止委托代征行为。


第十一条、各区、县局、分局可以根据本办法规定的原则,结合本地实际,制定具体代征规程,并报市局备案。


第十二条、本管理办法由市地方税务局负责解释。


附件:1、委托代征税款协议书

2、委托代征税款证书


委托代征税款协议书


协议人:


甲方:乙方:


地址:地址:


为加强土地增值税的征收管理,保障国家税收收入,甲、乙双方经协商于 年 月 日于北京市 区(县)签订如下委托代征税款协议书,并严肃地履行。


一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和北京市人民政府京政发[1996]7号文件有关规定,委托乙方代征土地增值税。


二、乙方应遵循的代征规定:

1.代征范围:本单位辖区内(或分管业务范围内)转让存量房地产的国内单位和个人(或外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞)应征收的土地增值税。

2.计税依据:纳税人转让房地产所取得的增值额。

3.代征时限:年 月 日至 年 月 日。

4.代征税款时,应向纳税人开付规定格式的完税凭证。


三、乙方应于每季终了后7日内,向甲方如实报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》。


四、乙方在代征过程中遇纳税人拒绝代征时,应在24小时内报告甲方,由甲方依法处理,乙方不得对纳税人进行处罚。


五、甲方应及时向乙方提供代征税款所必需的税收票证,否则乙方有权拒绝履行代征义务。


六、甲方应按照乙方实际代征税款的5%支付给乙方代征手续费。


七、甲方有责任对乙方的代征工作进行指导。因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时,甲方负有及时通知乙方并要求修改协议的责任。


八、甲方有权随时检查乙方代征税款的情况。


九、本协议自签订之日起即具有法律效力,但是,甲方可依据国家税收的有关规定,单方面终止本协议。


十、违约责任

1、甲方违反本协议,乙方有权按照有关法律规定要求甲方履行义务,并有权单方面终止本协议。

2、乙方违反本协议,甲方有权比照国家税法有关扣缴义务人的规定,追究乙方的违约责任,并有权单方面终止本协议。


十一、本协议书未尽事宜,法律、法规和规章有规定的从其规定;法律、法规和规章没有规定的,由双方协商确定。


十二、本协议书一式4份,甲方一份,乙方一份,双方主管单位各一份。


甲方(公章) 乙方(公章)


法定代表人(公章) 法定代表人(公章)


委托代征税款证书


(受托单位名称):

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十二条和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》规定,经我局与你单位协商一致,由我局委托你单位代征土地增值税税款,具体代征程序以及双方的各项权利和义务的行使和履行,依照北京市地方税务局京地税二(1996) 号《北京市地方税务局委托代征土地增值税管理办法》和双方订立的委托代征税款协议书。


税务机关(印章)

年 月 日


更正通知


各区、县地方税务局、直属单位:

请将《代征土地增值税返还手续申请表》附在京地税二(1996)351号后面。


北京市地方税务局地方税管理二处1996.8.21


代征土地增值税返还手续费申请表


北京市地方税务局___分局

_______区(县)地方税务局 年 季度 金额单位:万元

序号纳税人名称立契日期代征日期代征税款代扣代收税款 凭证号汇总缴纳金额税收缴款书 号码返还手续费

合计——————————


填表单位(签章):填表人:填报日期:年 月 日


北京市财政局 北京市地方税务局中国人民银行北京市分行

关于征收土地增值税有关预算管理问题的通知

京财预[1996]990号【全文废止】

各区县财政局、地税局、国库各区县支库、市地税局、财政各直属分局:


根据市政府京政发[1996]7号《关于征收土地增值税有关政策问题的通知》 精神,现将征收土地增值税有关预算管理问题规定如下:


一、预算级次

按照市政府规定,土地增值税的全部收入实行市、区(县)五、五分成。国内单位、个人交纳的土地增值税由房产座落地的区、县地方税务局征收;外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳同胞交纳的土地增值税由北京市地方税务局涉外分局征收。北京市经济开发区内属企业和个人上交的土地增值税全部入市级库。鉴于目前西站分局征收的税款全部是市级收入,开征的土地增值税也暂全部入市级库。


二、缴库办法

交纳土地增值税统一使用“税收缴款书”在“预算科目”栏内注明“15土地增值税”。区、县地税局征收的土地增值税统一入市级金库,月末由区县地税局按当月土地增值税入库数的50%填开“更正通知书”调入区县级金库。涉外分局征收的土地增值税全部入市级金库,年度终了后二十日内由涉外分局提供分区县的入库资料,经市地税局确认,通过年终结算返还区县财政。


三、计会手续

1.根据市地税局划分的征管权限,土地增值税由各区(县)局、分局的地方税科负责征收,各局计会科应按市局统一规定的票证专用章式样和规格,给地方税科刻制一枚市级票证章,并报市局备案。

2.按计会工作的要求,地方税科应视同基层征收单位,向计会科请领税收票证,结报票款,登记帐簿,核算税款。

3.土地增值税开征后,各局计会科应在相应的会统报表中,分别反映其征、解、提、退的有关数据。电话旬、月报的“工商税收”口径中,应包含土地增值税的税额。

4.发生收入退库时,由纳税人向原征收机关提出退税申请,按审批权限和程序,经批准后,由原征收机关开具收入退还书,办理退库手续。


一九九六年七月二日


北京市财政局北京市地方税务局

转发财政部国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》的通知

京财税[1996]647号【全文废止】

各区、县财政局、地方税务局、各分局、市局各直属单位:


现将财政部、国家税务总局 财法字〔1995〕7号 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》转发给你们,并补充通知如下,请一并贯彻执行。


一、文中第二条五年内首次转让房地产,系指对在一九九四年一月一日至一九九八年十二月三十一日期间新建成的房地产第一次转让的行为。


二、对于个别在一九九四年一月一日前签订的房地产发合同或已立项并已按规定投入资金、但属经市政府批同意无偿划拨土地、且在一九九四年一月一日前尚未取有偿受让土地使用权证明的,应由纳税人出具市政府批的无偿划拨证明文件,经地方主管税务机关审核认定可以按照文中第二条规定执行。


三、对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目,其房地产在“通知”中规定五年免税期后首次转让的,由纳税人向地方主管税务机关提出申请经审核同意后报市地税局,市地税局与市财政局协商核同意后,报财政部、国家税务总局批准,可适当延长免税期限。


一九九六年六月五日


北京市地方税务局

关于办理土地增值税纳(免)税手续的通告 

京地税二[1996]241号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局,市局各处室、直属单位:


根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)及其实施细则,财政部、国家税务总局财法字〔1995〕7号《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》 和北京市人民政府京政发[1996]7号《 北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的规定,为切实搞好本市土地增值税征收管理工作,现将有关办理土地增值税纳(免)税手续通告如下:


一、凡在本市境内转让土地使用权和房地产行为并取得收入的单位和个人,都要按规定到指定的地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续。


二、凡在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的,在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的,免征土地增值税。签订合同以有偿受让土地合同签订之日为准,应按下列规定办理登记,申报手续。

1.在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位,应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。

2.在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位,应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。


三、凡在1994年1月1日至1996年9月30日期间签订的房地产开发合同(或立项)和取得房地产转让收入的单位和个人,应按下列规定办理登记手续、申报手续。

1.在1994年1月1日至实施细则发布之日期间取得的房地产转让收入,经市政府批准暂缓征收土地增值税,纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办缓交土地增值税手续。

2.在实施细则发布之日至1996年9月30日期间取得的房地产转让收入,纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳免税手续。


四、凡在1996年10月1日以后签订的房地产开发合同(或立项)、转让合同和取得房地产转让收入的单位和个人,应按下列规定办理土地增值税纳税和登记、申报手续。

1.专门从事房地产开发以及主管或兼营房地产开发业务的单位,应于签订房地产开发合同(或立项)后7日内到地方主管税务机关办理纳税登记手续;在签订转让合同并取得转让收入后7日内办理纳税申报手续。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的,可向地方主管税务机关提出申请按季申报,经税务机关批准后,可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。


2.转让存量房地产的单位和个人,应在办理买卖契约后7日内办理纳免税手续。


五、对符合《暂行条例》和《实施细则》中减免税规定的房地产转让行为亦应按规定的程序办理减免税申请审批手续。


六、纳税人逾期不办理土地增值税纳税登记、申报手续的,地方税务机关按《中华人民共和国税收征收管理法》第三十九条规定予以处罚。


北京市地方税务局

关于印发《土地增值税纳税指南》的通知

京地税二[1996]251号【全文废止】

各区、县地税局、各分局,市局各处室、直属单位:
 为搞好本市贯彻开征土地增值税工作,市局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关文件编写了《土地增值税纳税指南》,现印发给你们,请你们采取各种形式向纳税单位和个人宣传,使纳税人切实掌握和熟悉土地增值税的政策法规和征管规程,增强纳税人依照规范的征管程序依法纳税的观念。
一九九六年六月七日
附件:土地增值税纳税指南
一、问:什么是土地增值税?答:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,按照规定的税率计征的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),财政部于1995年1月27日公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。本市自《细则》公布之日起实施土地增值税。
二、问:土地增值税的征税范围是什么?答:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物,并取得收入的行为,都是土地增值税的征税范围。具体讲:1、对转让土地使用权的,只对转让国有土地使用权的行为征税,转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,集体土地未经国家征用的不得转让。因此,转让集体土地是违法行为,所以不能纳入征税范围。2、转让房地产的,只对转让后取得的增值收入征税,虽然发生转让房地产行为,但没有增值收入,如:通过继承、赠与等无偿转让房地产的行为不在土地增值税的征税范围。3、只对转让房地产的征税,不转让的不征税。例如:出租房地产虽然取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,所以,不属于土地增值税的征税范围。 三、问:谁是土地增值税的纳税义务人?答:《条例》第二条明确“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。”包括:各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定,外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等,只要有转让房地产行为并取得增值收入的,都是土地增值税的纳税义务人,都要按照《条例》的规定缴纳土地增值税。 四、问:土地增值税的征税对象是什么?答:土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》和《细则》规定有以下几项:1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按发生额扣除。3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算,市政府在京政发[1996]7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外,其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的,房地产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额。4、旧房及建筑物的评估价格。是指转让已使用在一年以上的房屋及建筑物时,由市政府批准的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率,并经地方主管税务机关确认的价格。 5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。其扣除方法采取项目年终结利和竣工清算税款时一并扣除的方法。
五、问:土地增值税的征管范围是如何确定的?答:本市土地增值税由北京市地方税务局负责征收管理。
六、问:土地增值税税率有哪几档?答:土地增值税规定了四级超率累进税率,它是以增值额与扣除项目金额的比率大小从低到高划分为四个级次。即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分,税率40%。增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分,税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。《细则》第十条还规定,四级超率累进税率每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。
七、问:土地增值税的纳税地点是怎样确定的?答:根据北京市的具体情况,市政府在京政发[1996]第7号文件中规定了土地增值税的纳税地点。具体是:凡在本市转让在京房地产的国内单位和个人,向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税;凡在本市的外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳台同胞转让房地产的,向地方主管税务机关申报纳税;转让的房地产座落在本市境内跨两个或两个以上地区的,由市地税局确定纳税地点。为利于征管,方便纳税人,北京市地方税务局要求各区、县局、分局、直属单位在地方税管理科和业务科室设专人专门负责该税种的征收管理工作。
八、问:单位和个人转让房地产如何办理纳税手续和计算缴纳土地增值税?答:按照有关规定,转让房地产的单位和个人,双方都要到房地产管理部门申办买卖过户手续。根据转让内容的不同,纳税人应分别按下列规定进行纳税登记和纳税申报手续。1、转让土地使用权的单位,应分别在签订转让土地使用权合同和取得转让收入七日内,到指定的地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续,经税务机关审核后,按规定缴纳土地增值税。土地管理部门凭纳税凭证或免税证明发放《国有土地使用权证书》。2、转让存量房的单位和个人,应在办理买卖契约后七日内持《土地增值税纳税申报表》、居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约及房地产价格评估报告到指定的地方主管税务机关办理纳税申报审核手续,经税务机关审核确认后,由房管部门代征土地增值税。房管部门凭完税凭证或免税证明发放《房地产权属证书》。3、转让存量房的单位和个人,应按下列公式计算缴纳土地增值税:
九、问:房地产开发企业转让商品房如何办理纳税手续?答:专门从事房地产开发以及主营或兼营房地产开发业务的单位,应在签订房地产开发合同(或立项)后7日内办理纳税登记手续,在签订转让合同并取得收入后7日内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的,由纳税人提出申请,经地方主管税务机关批准,可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。
十、房地产开发企业如何计算缴纳土地增值税?答:房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业,对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产,应分别按单位工程(栋号)计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的,一律按规定征税。成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算之前,不得变动。
对经常发生房地产转让的纳税人,在项目竣工清算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其它原因而无法据实计算土地增值税的,可采取预征的办法组织征收,其预征方法为:(1)纳税人预售普通标准住宅,依预售收入的0.5%预交土地增值税。(2)纳税人预售其他商品房,应按宾馆、饭店、办公写字楼3%、非普通标准住宅、别墅、公寓2%、其他房地产1%的比例,依预售收入预交土地增值税。(3)纳税人预售上述的房地产,应于年终结利后一个月内或项目竣工清算后两个月内到地方主管税务机关汇算清缴,多退少补,清算期为3年。(4)房地产开发企业应按下列公式计算缴纳土地增值税:
十一、问:办理纳税手续时,应携带哪些有关资料?答:1、房地产开发企业在办理纳税登记和纳税申报手续时应向地方主管税务机关提交计划部门批准立项时审批的项目设计任务书、当期财务会计报表及房地产开发成本费用方面的资料、贷款利息证明、房地产价格资料、北京市房地产开发企业销售专用发票。2、转让存量房的单位和个人在办理纳税申报手续时,应向地方主管税务机关提交房地产评估报告、房地产价格资料、与转让房地产有关的税费(手续费、评估费、印花税票)及其他与转让房地产有关的资料(房屋产权证、转让合同等)。
十二、问:转让存量房是否都要经评估机构评估价格?答:为了利于维护税收法纪,强化征管,符合市场经济的原则,转让存量房地产的,原则上都要经市政府批准的房地产评估机构评估价格,地方主管税务机关据以确认。鉴于国家对个人转让居住满五年或五年以上的自用住房免征土地增值税,因此,对其可不按评估价格计算免征税款。
十三、问:对1994年1月1日以前签订的房地产开发及转让合同,如何办理纳免税手续?答:凡在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的,在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的,免征土地增值税,签订合同以有偿受让土地合同之日为准,并按下列规定办理登记、申报手续。(1)在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位,应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。(2)在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位,应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。
对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的,经当地财政、地方税务部门审核,并报财政部门、国家税务总局核准可以适当延长免税期限。

北京市地方税务局

关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知

京地税地[2006]456号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:


根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件精神,为进一步提高工作效率,方便纳税人在契税“一窗式”办理缴纳土地增值税,现就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题明确如下,请依照执行。


一、凡能够提供购房发票的,扣除项目金额按以下标准确认:


(一)取得房地产时有效发票所载的金额;


(二)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;


(三)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;


(四)取得房地产时所缴纳的契税。


二、凡不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:


(一)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;


(二)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价


值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;


(三)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。


三、对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。


四、本通知自2006年12月1日起执行。


2006年11月10日


北京市地方税务局

转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

京地税地[2009]267号【全文废止】

各区、县地方税务局、各分局:

现将《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号,以下简称《规程》)转发给你们,并补充通知如下,请一并依照执行。
一、根据《规程》第十一条的规定,凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。如有特殊原因需要延长的,纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由,可延长至90日。
超过90日拒不清算或不提供清算资料的,主管地方税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
二、《规程》第十六条规定的实地审核工作,按照《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地〔2008〕92号)文件第二十四条的规定,由稽查部门在对清算项目进行检查时实施。
三、根据《规程》第三十二条规定,纳税人应自接到《土地增值税清算核准通知书》后三个工作日内缴纳税款。
四、根据《规程》第三十四条第四项规定,纳税人未按照规定的期限办理清算手续的,主管税务机关应按照《北京市地方税务局关于修订税收征收管理执法文书式样的通知》(京地税征〔2006〕242号)文件的格式制发《责令限期改正通知书》送达纳税人。
五、根据《规程》第三十五条规定,在土地增值税清算审核中需要核定征收的,主管地方税务机关应填制《土地增值税清算终止核准通知书》送达纳税人,告知核定征收原因。未经清算程序需核定征收的,主管税务机关应按照京地税征〔2006〕242号文件的格式制发《税务事项通知书》送达纳税人,告知核定征收原因。
经主管税务机关核查及审核合议后,应制发《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人,告知核定征收结果。各局应根据本局实际情况制定核定征收中的核查及审核合议程序。
六、自本文下发之日起,原京地税地〔2008〕92号文件的第九条、附件三《土地增值税清算通知书》、附件九《土地增值税核定征收通知书》同时废止。
附件:1.土地增值税核定征收通知书(略)2.土地增值税清算通知书(略)
二〇〇九年十月十六日

北京市地方税务局

关于优化税收业务流程有关问题的公告

北京市地方税务局2010年第3号公告【全文废止】

为了进一步规范税收管理,优化纳税服务,减轻纳税人和基层税务机关负担,统一北京地税涉税业务流程,我局根据法律、法规、规章和税收规范性文件对部分涉税事项的办理流程进行了梳理和优化,具体事项的办理要求将在北京市地方税务局网站公布,现将有关政策的调整内容公告如下:


一、对纳税人、扣缴义务人及其他税务行政管理相对人(以下简称税务行政相对人)办理涉税业务的程序补充规定如下:
(一)税务行政相对人办理涉税业务提供资料不齐全的,税务机关应当使用《税务事项通知书》一次性告知税务行政相对人补正资料。法律、法规、规章和税收规范性文件另有规定的除外。
(二)对符合受理条件,但税务机关不能即时办结的涉税事项,由纳税人填写《提交资料清单》(附件1),并签字确认后,交税务机关留存。税务机关填制《受理通知书》(附件2)送交纳税人。法律、法规、规章和税收规范性文件另有规定的除外。
(三)税务行政相对人在办理涉税业务时,应按照法律、法规、规章和税收规范性文件的要求提交相关资料。对没有明确要求的其它资料,由北京市地方税务局或经授权的区县地方税务局、市局各分局依照法定职权和规定程序制定税收规范性文件予以明确后,主管税务机关方可要求税务行政相对人提交。
(四)对税务行政相对人申请办理的涉税事项未予批准的,税务机关应当按照规定程序书面告知税务行政相对人审批结果并保存相关申请、审批资料。
二、具体涉税事项的补充规定
(一)国家大学科技园免征房产税和城镇土地使用税备案事项和科技企业孵化器免征房产税和城镇土地使用税备案事项上述两个备案事项按照《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局税收减免管理实施办法(试行)>的通知》(京地税征[2006]287号)文件的规定执行。
(二)污染扰民企业搬迁免征土地增值税审批事项纳税人申请办理污染扰民企业搬迁免征土地增值税审批事项,税务机关的办理时限为15日。《北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知》(京地税二[1996]240号)附件3《关于办理因实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程》第三条同时废止。
(三)外国公司船舶运输收入免征营业税证明事项【此条款失效】当事人向税务机关申请开具《外国公司船舶运输收入免征营业税证明》时,提交的《居民身份证明》所用语言为外文的,应附中文译文,并由申请人签章确认。
(四)非居民享受税收协定待遇审批事项当事人申请办理非居民享受税收协定待遇审批事项,提交的《非居民享受税收协定待遇审批申请表》为一式两份,主管税务所收取申请材料,在其中一份上签章后,交付申请人,另一份税务机关留存归档。
(五)跨地区经营汇总纳税总分机构企业所得税备案事项【此条款失效】企业所得税由北京市地方税务局负责征收管理的纳税人,在按照《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》(国税发[2008]28号)等文件规定办理跨地区经营汇总纳税总分机构企业所得税备案时,应提交《跨地区经营汇总纳税总分机构备案表(总机构)》(附件3)或《跨地区经营汇总纳税总分机构备案表(分支机构)》(附件4),并按下列规定时间办理:1.新登记注册的总机构、分支机构,应于登记注册年度终了后30日 内,到主管税务机关进行总机构、分支机构备案;2.分支机构注销后15日内,总机构应将分支机构注销情况报主管税务机关备案。
(六)定额征收个人所得税核定事项《北京市地方税务局关于对本市娱乐、饮食服务业部分从业人员实行定额征收个人所得税的暂行办法补充规定的通知》(京地税个[2000]345 号)文件第四条第一款修改为:由各区县局、分局主管税务所工作人员根据企业经营和建账等情况确定需要核定征收的从业人员,并填写《北京市地方税务局定额征收个人所得税核定表》,报送税务所所长签注意见,并加盖税务所公章。主管税务所工作人员依据《北京市地方税务局定额征收个人所得税核定表》填写《北京市地方税务局定额征收个人所得税通知书》一式两份,其中一份交由纳税人的从业单位,同时制作《税务文书送达回证》,另一份与《北京市地方税务局定额征收个人所得税核定表》一并留存归档。京地税个[2000]345号文件第四条第一款同时废止京地税个[2000]345号文件中附件2的内容做相应调整。
(七)注销税务登记管理事项纳税人申请办理注销税务登记管理事项,税务机关的办理时限为30日。 (八)国标税控收款机信息变更事项纳税人办理国标税控收款机信息变更事项时,对于不涉及税控安全服务部门及税控服务商的变更操作,纳税人只需提交《国标税控收款机信息变更申请审批表》一式两份。
(九)国标税控收款机注销事项、公路内河货物运输业税控盘注销事项和非国标税控安全设备注销事项纳税人办理上述事项前,有尚未使用过的空白发票,应当首先向主管税务机关申请办理空白发票缴销手续,取得《发票缴销登记表》。在办理注销事项手续时,向税务机关出示《发票缴销登记表》。
(十)发票领购(发售)管理事项纳税人申请领购发票时,需出示上次购票至本次购票期间开具发票的错、退、废票原件。使用税控机具的纳税人在领购发票前必须先进行税控报数处理。主管税务机关受理人员审核纳税人提供资料,查验纳税人上次购票至本次购票期间开具发票的错、退、废票原件。
(十一)《北京市地方税务局关于印发<北京地税发票税控管理系统业务操作规程>的通知》(京地税票[2007]268号)第四章第十八条第一款第一项修改为“纳税人发生发票遗失、被盗或损毁后,应于当日书面报告主管税务机关,填写《发票挂失/损毁报告表》(附表22),写明挂失、损毁的原因,挂失发票种类、发票号码等相关情况,并在市级以上非娱乐性报刊或电视等传播媒介上公告声明作废。”京地税票[2007]268号文件第四章第十八条第一款第一项同时废止。
(十二)《北京市地方税务局转发国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》(京地税票[2004]598号),第一条第一款第一项修改为:“纳税人初次申请领购发票,在办理领购普通发票申请期间,取得经营收入,需要开具发票的”。【此条款失效】京地税票[2004]598号文件第一条第一款第一项同时废止。
(十三)《北京市地方税务局关于延长有奖发票兑奖期限的通知》(京地税票[2005]91号)第一条修改为:“刮开式有奖发票兑奖期限为自开具发票之日起90日内(最后一天如遇节假日顺延)”。京地税票[2005]91号文件第一条同时废止。
(十四)《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局代扣代收和代征税款手续费管理办法>的通知》(京地税财 [2006]375号)文件第十条第一款修改为:“扣缴义务人或代征人申报并结报票款后,填写《手续费支付信息表》(附件五)一式两份,加盖扣缴义务人(单位)、代征人公章或由扣缴义务人(个人)签字确认后送主管税务所办理,无需再提供缴款书复印件”。京地税财[2006]375号文件第十条第一款同时废止。【此条款失效】京地税财[2006]375号文件第十条第二款修改为:税务所审核人员首先应根据市局统一规定的编码规则(京地税+区县单字简称+手+税种单字简称+字[年度]+6位流水号),确定《手续费支付信息表》编号。税务所受理人员对《手续费支付信息表》中信息进行审核,对填写不符合要求的,当场辅导扣缴义务人、代征人正确填写。审核无误后,录入核心征管系统。同时在《手续费支付信息表》中签署受理意见,加盖税务所公章后,一份交纳税人作为受理依据,一份递交主管税务所长审核。对于符合支付要求的,主管税务所长在《手续费支付信息表》中签署意见后,登录核心征管系统查询并打印《手续费支付汇总单》,签字、加盖公章后,将《手续费支付汇总单》转财务部门。京地税财[2006]375号文件第十条第(二)款同时废止。
本公告自2010年10月1日起实施。
特此公告。
附件:1.提交资料清单2.受理通知书 3.跨地区经营汇总纳税总分机构备案表(总机构)【此附件失效】 4.跨地区经营汇总纳税总分机构备案表(分支机构)【此附件失效】 5.手续费支付信息表【此附件失效】


1.关于转发《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知(京财税[1996]645号)【全文废止】


2.关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知(京财税[1997]198号)【全文废止】


3.关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知(京财税[1997]1435号)【全文废止】


4.关于转发财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》的通知(京财税[1996]666号)【全文废止】


5.关于转发北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知(京财税[1996]646号)【全文废止】

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