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附件：《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》
国家税务总局厦门市税务局2023年8月30日
国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告(征求意见稿)
为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，国家税务总局厦门市税务局制定了《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》，现予以发布。
特此公告。
国家税务总局厦门市税务局2023年 月 日
厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市房地产开发项目(以下统“称房地产项目”)土地增值税清算工作。
第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算)，是指房地产开发企业(以下简称纳税人)在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写纳税申报表，向税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应根据国家税收法律法规及其他规范性文件以及本办法等规定以及有关信息化管理要求，报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他涉税事项。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第二章项目管理
第五条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：
(一)发改部门立项或备案文书;
(二)取得土地使用权所签订的合同、协议;
(三)国有土地使用权证;
(四)建设用地规划许可证(含许可证附件);
(五)建设工程规划许可证(含许可证附件);
(六)建筑工程施工许可证;
(七)建筑安装施工合同;
(八)商品房预售(销售)许可证(含具体房源信息);
(九)建设工程竣工验收备案表、竣工验收备案证明书。
第六条 纳税人应在取得土地使用权并获得建设工程规划许可证后办理土地增值税项目报告，并按月填报《土地增值税税源明细表》相关内容。
第七条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》(含规划变更批复文件)作为分期标准，以分期项目为单位清算。
房地产项目(含分期项目)中同时包含普通住宅(普通标准住宅)和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。
第八条纳税人应当按照财务会计制度的规定，做好财务会计核算，准确核算房地产项目的收入、成本、费用。
第九条纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发项目(以下统称“分期项目”)的，应当按照房地产项目或分期项目合理归集收入、成本、费用。
第三章清算申报和清算审核
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。
纳税人开发的房地产项目存在本办法第十九条所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。
第十一条 第九条和第十条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始交付购买方;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第十二条 对于符合本办法第九条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，申报并缴纳土地增值税。
对于符合本办法第十条规定的项目，纳税人应当在收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内办理清算手续，申报并缴纳土地增值税清算税款。
第十三条纳税人办理清算申报时，应以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(简称清算截止日)。
第十四条
第十四条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产项目清算进行涉税鉴证。
纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定开展鉴证并出具鉴证意见，涉及重大调整的事项，应当在鉴证报告予以披露。
税务机关在清算审核或税务检查中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的事项，受托涉税专业服务机构应当积极配合。
第十五条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：
(一)土地增值税清算申报表及其附表。
(二)房地产项目清算说明，主要内容应包括房地产项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十六条 纳税人应在收到税务机关清算审核结论书面通知之日起15日内办理补、退税事宜。
纳税人在清算审核结论规定期限内补缴清算税款的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日。
纳税人对税务机关清算审核结论有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规规定，依法向国家税务总局厦门市税务局提出行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
第四章 清算收入
第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。
纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第十八条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。此处增值税销项税额是指按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定计算的销项税额。
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
纳税人适用免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。
第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，且无正当理由的，税务机关可要求其提供书面说明及相关证明材料，参照本办法第十九条规定确定转让房地产的收入。
前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式转让开发产品的;
2.人民法院判决或人民政府裁定的价格转让开发产品的;
3.以公开拍卖方式转让开发产品的;
4.税务机关认定的其他合理情形。