房企少计收入、未合理分摊成本费用被纳税调整......
**投资发展有限公司
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条规定，我局对你公司2013年1月1日至2016年8月31日期间涉税情况依法进行检查，并对你公司税务违法行为做出税务处理决定。执行人员至你公司登记注册联系均未果，《税务处理决定书》无法直接送达，我局采取邮寄送达，邮件显示派件失败现已退回。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条之规定，现将《税务处理决定书》（*税稽处〔2021〕**号）公告送达，自本公告发布之日起满30日即视为送达。
本公告送达的《税务处理决定书》具体内容附后，受送达人可到**市税务局稽查局领取《税务处理决定书》书面文本。
地址：税务局第*稽查局***号
**市税务局稽查局
2021年10月29日
附件：
**市税务局稽查局税务处理决定书
**投资发展有限公司：
我局（所）于2019年3月28日至2021年10月11日对你（单位）2013年1月1日至2016年8月31日纳税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：
(一）违法事实
1.你单位2008年开始开发建设**翡翠园，开发建设三个小区，A区、C区属一期， B区属二期。A区2014完工，C区属安置房，C区有一栋楼截止2016年未办理入住。B区目前在建。你单位财务核算按照一期和二期两个成本核算对象。开发成本—土地费用中的土地出让金、契税、评估登记费和拆迁费分不清成本负担对象，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十九条、第三十条的规定，按占地面积法进行分摊。一期土地出让金及契税的分摊率为0.331258、评估费及拆迁费的分摊率为0.428793。
你单位共计发生土地出让金和契税58,560,616.48元，一期应分摊费用19,398,672.69元；发生评估费和拆迁费合计261,599,584.20元，一期应分摊费用112,172,070.51元，
上述两项合计一期（含安置房）应分摊的费用131,570,740.20元，你单位自报一期（含安置房）分摊土地费用共计145,993,672.63元，多计开发成本—土地费用14,422,929.43元，调增至二期的开发成本中。故调减一期开发成本—土地费用14,422,929.43元，调增二期开发成本—土地费用14,422,929.43元。
2.2012年你单位开发棚户区改造项目，取得政府专款补贴10,000,000.00元用于市政基础设施，计入一期开发成本1,964,000.00元，计入二期开发成本3,036,000.00元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条、第二十八条之规定，不征税收入形成的支出不得扣除，调减一期开发成本1,964,000.00元，调减二期开发成本3,036,000.00元。
3.因本次检查所属期延长至2017年6月，2016年9月至2017年3月，你单位发生拆迁费9,000.00元、利息支出26,810,237.53元应计入开发间接费用、一期项目的园区设施、装饰及外墙材料等费用共计3,669,730.00元，根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条之规定，经分摊计算，应调增你单位一期开发成本15,169,631.32元。
4.2011年你单位计提借款利息2,566,308.22元，2013年计提借款利息25,200,000.00元，均计入开发成本-开发间接费用，未见支付，不能证明其真实发生。2014年4月-9月将支付的为开发项目融资发生的财务顾问费3,281,250.01元分摊计入管理费用。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条、第三十四条之规定，应调减开发成本—开发间接费用24,485,058.21元，调增2014年应纳税所得额3,281,250.01元。
5.2012年你单位因开发项目融资支付律师服务费10,300,000.00元，计入2012年管理费用。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条之规定，调减你单位2013年可弥补的以前年度亏损10,300,000.00元，调增开发成本—开发间接费用10,300,000.00元。
6.你单位委托与**阳光**房地产开发有限公司负责开发项目前期管理、规划设计管理、工程营造、成本管理、营销管理直至竣工交付管理等环节的项目开发管理。
2014年你单位以发放工资形式支付受托方派驻人员工资共计4,930,404.65元，计入开发成本—开发间接费用科目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十四条之规定，调减你单位2014年开发成本—开发间接费用4,930,404.65元。
7.上述对第4、5、6项开发成本--开发间接费用的调整，总计调减开发成本--开发间接费用19,115,462.86元，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十九条、第三十条之规定按占地面积法在一期和二期之间分摊。按照你单位截止至2016年8月账面开发间接费用总计284,042,546.20元的基础上，按占地面积法分摊，调减一期开发成本—开发间接费用1,042,688.20元，调增二期开发成本—开发间接费用8,977,169.78元。
8.2017年经地方税务局检查，你单位2010年1月至2016年4月应补缴地方各税39,473,005.75元，未实际缴纳，根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条之规定，2010年至2012年损益类税金共计179,913.26元，用于调增2013年可弥补以前年度亏损179,913.26元；调减2013年应纳税所得额1,588,372.99元；调减2014年应纳税所得额13,293,623.10元；调减2015年应纳税所得额9,732,534.16元；调增一期开发成本3,473,086.48元；调增二期开发成本4,480,983.04元。
9.你单位在开发**翡翠园项目时，部分拆迁户用拆迁费调换房屋产权。你单位将开发产品抵顶拆迁费支出，应按市场价3,800元确认收入的同时，其对应拆迁支出也应当予以确认。
经计算拆迁费支出为144,162,766.00元,根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条之规定，按占地面积法分摊，调增一期开发成本—拆迁费61,815,984.92元，调增二期开发成本—拆迁费82,346,781.08元。
2014年多层安置房（C区）已完工，分配住房面积24,727.88㎡，其中：2014年24,144.46㎡；2015年583.42㎡；高层安置房（A区2014年完工）2015年已分配住房面积8,764.37㎡。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条之规定，按市场价3,800元每平方米计算，调增2014年应纳税所得额91,748,948.00元，调增2015年应纳税所得额35,521,602.00元。
10.2014年你单位A区房屋全部办理入住，一期开发成本账面总金额为619,001,421.59元，上述第1、2、3、4、5、6、7、8、9项涉及一期开发成本调整数为调增63,029,085.09元，则一期开发总成本为682,030,506.68元，可售面积为119279.26㎡，则一期单位成本为5,717.93元/㎡。2014年A区已售面积80982.08㎡，2015年A区已售面积11851.48㎡，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十四条之规定，2014年应结转销售成本为463,049,864.69元,2015年应结转销售成本为67,765,933.04元。调增你单位2014年应纳税所得额463,049,864.69元；调增你单位2015年应纳税所得额67,765,933.04元。
11.2014年12月你单位在营业费用中计提的广告宣传费6,000,000.00元，当年实际未发生。2015年12月营业费用中计提的广告宣传费5,000,000.00元，实际发生并取得发票金额为2,245,180.00元。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十四条之规定，调增你单位22014年应纳税所得额6,000,000.00元，调增2015年应纳税所得额2,754,820.00元。
12.你单位在管理费用科目列支其向股东支付的管理费，2013年支出1,600,000.00元、2014年支出1,658,700.00元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十九条之规定，调增2013年应纳税所得额1,600,000.00元，调增2014年应纳税所得额1,658,700.00元。
13.你单位2012年开始预售房产，2014年A区已完工。截止至2015年你单位企业所得税都是按15%预计毛利申报纳税。经对销售台帐及销售合同的检查发现：
2012年至2015年期间，你单位应计收入723,763,948.13元（A区和B区售房合同金额），已申报收入801,225,540.80元。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条、第六条、第八条第(一)项之规定，经计算调整如下：
你单位A区2012年预售款24,529,313.10元，应申报预计毛利3,679,396.97元，已申报预计毛利3,344,705.70元，少申报预计毛利334,691.27元：
A区2013年预售款312,544,876.18元，应申报预计毛利46,881,731.43元，已申报预计毛利41,674,019.05元，少申报预计毛利5,207,712.38元；
A区2014年全部完工，A区2012年至2014年应确认总收入455,869,959.31元，冲减上述2012年和2013年已确认的预计毛利50,561,128.40元，少确认收入405,308,830.91元；2015年少确认当年收入29,304,352.80元。
B区从2014年有收入开始至2016年尚未完工，按预计毛利调整，B区2014年预售款115,296,962.10元，应申报预计毛利17,294,544.32元，已申报预计毛利18,123,636.59元，多申报预计毛利829,092.27元；2015年预售款123,292,673.92元，应申报预计毛利18,493,901.09元，已申报预计毛利44,796,768.15元，多申报2015年预计毛利26,302,867.06元。
综上第1项至第13项的调整事项，企业所得税调整汇总如下：
2013年申报可用于弥补以前年度的亏损金额为35,448,241.17元，调减10,454,778.01元后，可弥补以前年度亏损调整为24,993,463.16元。
2013年申报应纳税所得额3,762,290.75元，弥补以前年度亏损3,762,290.75元，无应纳企业所得税，已缴企业所得税907,328.06元，检查调增应纳税所得额5,219,339.39元，调整后应纳税所得额为8,981,630.14元，弥补以前年度亏损8,981,630.14元，多缴企业所得税907,328.06元。可弥补以前年度亏损调整为16,011,833.02元。
2014年申报应纳税所得额-18,983,625.79元，已缴企业所得税152,056.82元，检查调增应纳税所得额30,825,148.86元，调整后应纳税所得额为11,841,523.07元，弥补以前年度亏损11,841,523.07元，多缴企业所得税152,056.82元。可弥补以前年度亏损调整为4,170,309.95元。
2015年申报应纳税所得额20,832,025.97元，弥补以前年度亏损20,832,025.97元，已缴企业所得税35,802.91元，检查调减应纳税所得额36,220,559.46元，调整后应纳税所得额为-15,388,533.49元，多缴企业所得税35,802.91元。可用于以后年度弥补的亏损为19,558,843.44元。
共计多缴企业所得税1,095,187.79元，共计调减亏损10,278,706.80元。
（二）处理决定及依据
我局认为，你公司少计收入、未按规定进行纳税调整，少缴税费的事实成立。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、《关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知》（国税发[2009]79号）第十一条的规定，我局作出如下处理决定：
1.你单位应补缴2016年5月至8月少缴的增值税1,176,233.51元、城市维护建设税82,336.34元、教育费附加35,287.00元、地方教育附加23,524.66元；
2.对补缴增值税和城市维护建设税从滞纳税款之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；
3.多缴企业所得税1,095,187.79元由你单位向主管税务机关办理退税，或者抵缴下一年度应缴企业所得税税款；
4.2015年度应纳税所得额为-15,388,533.49元，可弥补以前年度亏损调整为4,170,309.95元。
限你（单位）自收到本决定书之日起15日内到**税务局将上述税款及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。
你（单位）若同我局（所）在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局**局申请行政复议。
税务机关（印章）
二Ｏ二一年十月十三日
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