杜正贞：民国时期不动产登记的尝试及其在诉讼中的作用

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言

不动产登记一直是当下民众关心的热点话题，今天我们透过龙泉司法档案里的关于民国时期不动产登记的记载，来了解不动产登记与传统土地管理观念初步碰撞和融合的历史阶段。

民国时期不动产登记的尝试及其在诉讼中的作用

以契税和推收的形式介入民间的土地交易和管业习惯，这是清和民国时期官府一贯的做法。除此之外，以建立新的现代国家为目标的民国政府，不论是北洋时期还是南京政府时期，都曾着力引入西方产权概念，在保护私人产权的理论和口号下实施不动产登记。1911年杭州光复，浙江军政府成立，他们立即认识到“不动产登记为整理国家及地方财产最要之事”，（1）并很快颁布了不动产登记法案，此时还并未有实行全国性的不动产登记法规。

据1911年《浙省第九次临时议会纪要》，议会对于这一法案的争执很多，围绕着“户册”是否可作为产权证据，以及登记费用是否以契价为标准等问题，各方“几至决裂”，“幸议长极力主持，谓财政事属急迫，关于题外之争执，诸君可无庸过于辩论云云，始克通过”。（2）可见这次不动产登记的初衷，仍非在保护私人产权，而是紧急解决财政需求，即将登记费作为民国初建的重要财源之一。1912年2月22日，浙江军政府颁布了《暂行不动产登记法决议案》，规定各县设登记所，“凡在本省区域有不动产者，均应照本法赴登记所登记。”（3）1912年6月3日又颁布《不动产登记法施行细则》规定，“不动产无论私有公有国有，自该县登记所成立后三个月内，须赴所呈请登记。”（4）

这次不动产登记虽然实行仓促，但在浙江各地档案中都留下了记录。遂昌县档案馆藏“民国二年叶树清称求准予登记案”和“巫承福为契据遗失请求登记案”，（5）都是这次实行不动产登记的结果。龙泉司法档案“民国四年吴时标与吴开震等互争田业案”中出现的《民国二年四月二十二日吴开训私有不动产登记证书》也是这次不动产登记的实物。（6）从这份不动产登记证书填写的情况来看，这次登记主要依靠业主申报，缴呈契约或粮串、户册作为证据，但并未经有实地查勘等程序。这份登记证书中田土四至的记录仍然空缺，甚至连登记簿的册号、页码都没有填写。但值得注意的是，这张登记证书在1915年的诉讼档案中出现，说明不动产登记开始不久，登记证书在诉讼中就开始被作为产权证据使用。但究竟有多少不动产在此次登记中被登记，我们并未找到相应的统计资料。1912年11月浙江军政府颁布不动产登记的修正案，其中说到，人民对此次登记多执观望态度。（7）

1922年5月21日，北洋政府颁布《不动产登记条例》，启动全国范围的不动产登记。该条例第五条规定：“不动产物权应行登记之事项，非经登记不得对抗第三人”，（8）将不动产登记在诉讼中的证明效力，作为推动登记事务的最重要的保证。这次不动产登记甚至不是由地政或民政机关，而是由司法机关负责执行的。1922年11月浙江省高等审判厅厅长陈福民刊发《司法部晓谕申请不动产登记布告》，以浅白易懂的语言向大众宣传不动产登记的好处：

司法事务最重的计有两类，一是审判，一是登记，这两个制度，都是保护人民的权利才设的。……从前我们证明不动产权利的方法，全是凭契据，……有了登记证明书，就同红契一样，而且经过登记的权利，无论何人都不能随便不承认。再说登记簿是由国家永远保存，以后不动产遇有分合增减灭失，其他变更的情形，都要赶紧请求登记。有了登记，不动产权利自然确定，遇有争讼，一看登记证明书，或一翻登记簿，就一目了然，孰是孰非，不难立刻解决。纵然契据遗失，或者有人伪造，也不要紧，何等简便确实，这就是物权登记的好处。（9）

这篇布告反复强调，因为有国家权力和公信力的保障，在不动产纠纷和诉讼中，登记是比契约更有优势的证明文件。

大理院判决例15年上字第711号，也明确了登记在诉讼中的作用，“凡以契约形式转移变更不动产所有权，在未经登记以前，该契约在当事人间虽然能够有效成立，但第三人有否认的权能”。（10）但这同时意味着法律对不动产登记在诉讼中的效力采取的是“对抗主义”，（11）“其效力在对抗第三人，而于不动产之得丧变更仍一以契约为衡，契约如经合法或成立，虽不登记亦当然发生完全效力，即在审判上仍需审查其契约真伪与订定内容以为判断。”（12）换言之，登记并非确立不动产产权的唯一途径，契约在当事人之间仍然是产权变更的有效证明。随着北伐军攻克浙江，1927年5月，南京国民政府颁布《结束不动产登记办法》，停止了这次不动产登记。（13）

1930年6月30日，南京国民政府公布《土地法》，规定在土地登记中“兼采托伦斯制度及权利登记制度之长”，“其特点概言之有十：第一、对于登记之申请，采强制主义。第二、登记官员对于登记之申请采实质审查主义。第三、登记有公信力。……第七、以地政机关所发给之土地所有权状或他项权利证明书代替私人间之契约”。（14）这是以国家颁布的证书代替契约作为土地权利凭证的强制法令。而且《中华民国民法·物权编》不仅明确了“不动产物权之转移或设定，应以书面为之”，还规定“不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记不生效力”，（15）这条法律将北洋时期土地登记上的“对抗主义”变成了“要件主义”。

法律上，不动产登记的效力和重要性一再提升，但各地举办登记的情况依然并不理想。由于采取的仍然是人民自愿申报的方式，而且由于政府并没有官方档案资料作为申报登记时进行查考核对的依据，也没有能力举行实地的查勘，效力一再提升的不动产登记反而成为一些人侵占产权的工具。

龙泉档案“民国三十二年吴务贤与吴樟水等求确定祠基为共有产权案”透露出土地登记真正的施行情况。被告称，该祠产原来为五房共有，“惟已于民国二十九年九月九日，由各房房长共同出卖于民祖吴耀堂，复经民依法登记为私业。呈卖契及登记处笔录等可证”。但原告就攻击被告的不动产登记是别有用心的举动：

（被告）乘此民政厅办理土地登记之机会，将上开已经判决无效之卖契，重向土地登记处，冒请登记。依照登记办法，凡申请登记土地之表上，必须取得土地所在地之保长盖章证明后，始准予登记。乃龙泉土地登记处，不知何故，竟容许其登记。迨民自外经商返里，始得查悉此情，经与族众商量，推民出而交涉，当经具呈，向龙泉土地登记处，提出异议，奉传调解三次。因该土地登记处主任，意存偏袒，硬要认该废契为有效，虽经呈阅判决，悉置之不理，且谓判决无用，似此偏颇，使民无法休讼。（16）

从案件来看，民众对土地登记的公信力仍然颇有怀疑。法院召集了卖契中画押的各位人证，反复讯问了契约签订的情况、核对他们的画押，最后认为此卖契为有效。（17）原告上诉至浙江高等法院，《浙江高等法院第三分院民事判决三四年度上字第三三号》提及不动产登记证书在判决中的作用：“迨吴耀堂故后，家内仅剩未成年之孤孙，即被上诉人吴樟水一人，土地登记之时亦竟任其先为声请，而不前往登记。经登记处布告以后，又不于有效期内声明异议。就此种种观之，实足证其当时已经全体同意，毫无疑义。”（18）从判决结果来看，这次判决维护了土地登记的效力；但从整个审理过程来看，论证契约本身的效力仍然是该案最关键的部分。

这次不动产登记也并没有能够完善政府的地籍档案。1942年龙泉县法院致函“龙泉县田赋管理处”，要求调取地籍档案为一起土地纠纷取证。但田赋管理处却回函说，并没有相应的资料可供查复。（19）换言之，在经历了30年反反复复的制定土地法规和地籍整理运动之后，基层县份的官方土地档案依然是缺失的。要彻底改变原来被动消极的土地管理模式，建立具有公信力的政府地籍档案，只有实行全面的土地测量，并在此基础上推行强制性的土地登记，建立真实的、人地对应的土地记录。

与以契约和赋税文书作为土地产权证明的传统做法不同，不动产登记的概念，与现代产权保护的理论相关。但在它刚刚出现时，不论是官方还是民众，都仍然是带着传统的土地管理观念来对其认识的。在官方，浙江军政府第一次通过不动产登记法案，是出于增加财政收入的目的；在龙泉地方政府的执行中，也并没有能藉登记而建立地籍档案；在民间，人们出于对官府将此作为征派、加重赋税的担忧，抵制不动产登记。传统地政和土地观念的存在，是不动产登记法令多次颁布，却始终无法有效推行的原因之一。

注：

（1）《浙江公报》第82册（1911年5月2日)，第10页。

（2）《申报》1911年12月29日第11版。

（3）《浙江公报》第21册(1911年2月23日)，第3页。

（4）《浙江公报》第112册(1911年6月3日)，第9页。

（5）《1913年叶树清称求准予登记案》，《民国遂昌县政府司法处档案》，浙江省遂昌县档案馆藏，档号M415—2—717。

（6）《龙泉司法档案》，浙江省龙泉市档案馆藏，档号M001—1—03507，第34页。

（7）《浙江公报》第312册(1911年12月21日)，第3页；第313册(1911年12月22日)，第20页。

（8）《浙江公报》第3619号(1922年5月30日)，第2页。

（9）《浙江公报》第3783号(1922年11月15日)。

（10）郭卫编:《大理院判决例全书》，第813页。

（11）雷秋玉:《论私法中的私法自治与公法强制———以民国初年的不动产登记立法为例》，《社会科学研究》2011年第2期。

（12）《司法公报》第231期(1927年2月)，第7—9页。

（13）《浙江省政府公报》第13期(1927年5月25日)，第7—8页。

（14）诸葛平:《地籍整理》，第18页。

（15）《土地法》，陶百川等编:《最新六法全书》，台北:三民书局1986年版，第2—173页。

（16）《龙泉司法档案》，浙江省龙泉市档案馆藏，档号M003—01—02707，第5—6页。

（17）《龙泉司法档案》，浙江省龙泉市档案馆藏，档号M003—01—02707，第172—183页。

（18）《龙泉司法档案》，浙江省龙泉市档案馆藏，档号M003—01—17262，第49—52页。

（19）《祭会户纠纷卷》(1941年7月—1942年12月)，浙江省龙泉市档案馆藏，档号M14—4—158，第79—85页。

本文节选自杜正贞著《从“契照”到土地所有权状——以龙泉司法档案为中心的研究》（原刊登于《中国经济史研究》2017年第3期），特此感谢！

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整理细致：龙泉司法档案卷帙浩繁、排列无序，浙江大学地方历史文书编纂与研究中心对其进行重新整理，将散布于不同卷宗中同一案件的文书集中起来，按时间顺序重新编排，然后从中选取典型案例，分辑出版。遴选案例的基本原则，兼顾案件类型及诉讼过程的典型性、文书保存的完整性和案情的史料价值。每一案例均由案件名称、内容提要、档案索引、图录四部分组成。整理之后，以案件为核心，以时间为脉络，清晰地归聚串联起散布于不同卷宗中的各类文书，有利于研究者阅读和使用。

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