地产企业“抛售”文旅资产，是阶段性战略还是退出牌桌？
近期，越来越多的地产企业正陷入“爆雷”危机。
缺钱，自然就要变卖资产“回血”，在地产庞大的资产包里，首当其冲的就是来钱慢、投资大的文旅板块。
建业卖出了寄托着“让中原文化走向世界”之理想的“只有河南·戏剧幻城”和建业电影小镇；融创退出了本预计将被打造为“包含世界最大室内雪世界的冰雪文旅综合体”的深圳冰雪文旅城；佳兆业将正式进军文旅产业的首发项目金沙湾国际乐园的掌控大权转交中信。连对文旅项目涉猎不多的世茂、碧桂园等房企，也为保现金流而将酒店类资产挂牌出售。
有人将其概括为“文旅围城”——现在的文旅对房地产企业而言，正如钱钟书笔下的围城：外面或许还有人想进来，但里面的人都想出去。
但变卖文旅资产，是否真的就意味着地产企业在集中撤离文旅赛道？当地产企业“文旅勾地”的操作空间越来越小，大量项目被在艰难时刻用来抵债或回拢现金流之后，他们是否还愿意继续深耕文旅这一寄托了无数情怀理想，却似乎格外“费力不讨好”的领域？
危机时刻
对现阶段的房地产企业来说，变卖文旅资产回血无疑是必要之举。原因无他：缺钱，真的缺钱。
从近往远说，近期正在出售文旅项目的地产企业，都面临着不小的危机：
7月3日，世茂集团发布公告称其一笔10亿美元债违约，正在寻求债务解决方案；
6月17日，富力集团总规模为49.4亿美元的10笔美元债违约，正寻求展期；
建业集团持续资金紧张，2021年时曾因河南疫情加暴雨带来的巨额损失向政府求助，并于今年6月引入了河南本地国资河南同晟置业做战略股东。近期还因“卖房难”最先推出了“大蒜换房”“小麦换房”这样的噱头活动；
今年5月份时，融创4笔美元债违约，金额合计1.047亿美元。据媒体报道，由于资金压力和盈利压力骤增，融创对企业架构做了较大调整并进行了大幅度裁员。
像恒大这样早就因为爆雷而站上风口浪尖的企业自不必说。近2万亿的负债和沉重的保交楼任务，仍然沉沉地压在许家印与每位恒大高管身上。
同时，文旅市场持续下行，地产市场同样面临政策、消费环境等各方面的压力，一些房企未建的文旅项目或将面临“越建越亏”的情况。
如蓝光发展在就1元出售重庆炀玖商贸有限责任公司及相关项目一事答复上交所问询函的文件中提及，天津小站项目评估将减值12.48亿，其中年内因市场下行导致价格下降，减少整体货值约9.5亿元；加上材料价格上涨、项目开发周期延长等因素影响，导致基于交易基准日的项目模拟持续开发预计亏损金额较大。
地产企业“泥菩萨过江自身难保”，自然要靠出售旗下资产来回拢资金。在这其中，最先被脱手的自然是来钱慢、投入大的文旅资产。新旅界（LvjieMedia）统计了近期传出出售文旅资产消息的地产企业及相关项目，整理如下表所示。
可以看出，待出售文旅项目大多是主题公园/文旅城，以及酒店。目前根据公开消息，这些项目绝大多数都暂未找到买家；而已经找到的“接手方”的交易，分为以下几种模式：
受让方为“债主”：佳兆业、恒大
在以上这些项目中，有相当一部分已经卖出的，与其说是成功“断臂求生”，不如说是与自己的“债主”达成了协议，正在“以资抵债”。两者唯有共同进退，正常推进项目，才可能把死账盘活。
佳兆业集团的转让便是如此。近日，佳兆业集团知名项目金沙湾国际乐园的项目公司——深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司和深圳市佳德美奂旅游开发有限公司各自将51%的股份转让给了深圳市城开信银投资有限公司。
金沙湾国际乐园（图源：金沙湾国际乐园官网）
作为金沙湾项目接手方的城开信银投资有限公司，虽然明面上的股东企业为西部信托即陕西投资集团，但实际管理权落在中信集团手里。城开信银的法定代表人刘星同时是中信城开（深圳）有限公司的法定代表人，而中信城开是由中国中信股份有限公司100%持股的企业。
根据财新网报道，现阶段中信集团正是佳兆业最大的“债主”——中信银行在佳兆业内部的存量债权超过100亿元。且本次转让股权的三家金沙湾国际乐园项目公司，也早在2020年3月底便曾出质给中信信托。除此之外，城市更新项目“深圳福田航运红树湾”，商业住宅项目“深圳南山东角头”对应的项目公司鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业的股权亦被转让给了城开信银。可以看出，这一股权受让具有明显的“债务重组”属性。
之前颇受关注的恒大童世界转手五矿信托也是如此。五矿信托从恒大处接手的不只是负责南沙恒大童世界的广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司的100%股权，还有昆明恒拓置业有限公司（昆明恒大林溪郡项目）、佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山恒大金碧华府）两家地产公司的股权。
广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司股权关系（图源：天眼查专业版）
而五矿信托之所以接手恒大项目这块“烫手山芋”，本质上也是因为别无选择——据媒体消息，五矿信托和恒大合作的存续信托项目并不少，涉及北京、昆明、福州等地区多个项目，且每个项目的金额都不小，其中仅佛山顺德项目的信托计划规模就高达33亿元。两家企业之间是集团对集团的“总对总”模式，因此合作规模大、合作方式多样。
这种情况下，五矿信托也只能进行“承债式收购”。但仅仅是接手纯地产类项目和推进恒大“保交楼”，对其已是足够巨大的压力；至于童世界这样需要文旅领域的专业规划、统筹、运营的项目，大抵也只能暂时搁置，等“地产”的麻烦收拾完再说了。
值得注意的是，这些“债主”也多为实力强劲的国有企业。五矿信托是国企中国五矿集团有限公司旗下非银行金融机构，据相关媒体报道，在受地产相关信托业务“爆雷”拖累之前几乎“零违约”；中信集团更是中央金融企业，位列“2021中国企业500强”第36位。
以资产换融资：万达、建业
相比于“与债主同进退”，万达和建业给自己找到买家，更像是寻找到了一个合适的融资对象。
寄托着建业的文旅梦想的两大文旅项目，都被转让给了河南老家文化旅游发展有限公司，该企业由河南省文化产业投资有限责任公司100%持股，而后者是河南省人民政府直属企业。虽然易主国资，但从目前看来，项目的营业并未受到影响。
工商信息变更后，建业·华谊兄弟电影小镇的项目主体公司河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司由河南老家文化旅游发展有限公司持股90％，建业住宅集团（中国）有限公司持股10%。只有河南·戏剧幻城项目则由河南建业住宅建设有限公司持股49%，河南老家文化旅游发展有限公司持股51%。
只有河南·戏剧幻城（图源：只有河南·戏剧幻城官方微博）
万达也同样凭借转让股权获得了进一步融资。在汉街万达广场被SKP收购后，万达预计于近年在武汉阳逻经济开发区打造新的万达文旅城项目。据媒体报道，该项目将包含武汉奢侈品小镇主题乐园群和酒店群，以树立武汉奢侈品时尚新名片为目标，营造“全龄、全时、全功能”的全新文旅体验，打造华中文旅新名片，建造世界级主题乐园。
而现在，光大兴陇信托成为了武汉万达文旅城真正的“受益人”。包含万达文旅49%股权的子公司武汉御创投资被光大兴陇信托全资收购，同期万达集团高管王战峰退出总经理职位，之后，万达地产集团有限公司出质武汉万达文旅置业有限公司5100万元股权，质权人为光大兴陇信托有限责任公司，占所持股份比例的100%。
受让亦是合作：融创
相比于临时找到国资企业接手的其他地产企业，融创在这方面显得更加“未雨绸缪”：其受让方本就是共建项目的伙伴。
融创已转移股权的两大项目——昆明融创文旅城二期与武汉城建融创甘露山文创城，两者的股权受让对象都是项目本身的合作方。前者受让对象为珠海最大的国资地产企业华发股份，该企业也是融创在深圳冰雪文旅城项目中的合作方；后者受让对象为浙江武越置业有限公司，其实控人为国有企业武汉城建集团。
在昆明项目方面，华发集团出资12亿元受让了融创持有的40%股权，使自己的持股比例增至80%，融创不再持有股份，第三方云南本地的云安集团仍旧持有20%的股份不变；而在武汉项目方面，变更前由融创和武汉城建各占股50%，变更后，融创仅保留15%的股权，董事、监事、经理等高级管理人员则相应地发生变动。
在这其中，华发、武建同样为国资企业，在融资上有明显优势。同时，本就是合作伙伴的关系也让融创能保有一定的主动权：从目前的公开信息看，虽然昆明项目融创已不再持有股份，但其项目冠名上仍保有融创的名字。
同行“接盘”：蓝光发展
蓝光发展出售的资产中，两个为地产项目，一个则本来预计将成为文旅项目——这是一个面积为665亩、位于天津津南小站的地块，购地价格19.6亿元，原本预计将在其上建成文旅项目“稻米侠”主题公园。
在当年的相关宣传中，稻米侠主题公园被介绍为是“结合稻文化打造水果侠星球乐园的产品，是水果侠系列的延续，同时也是水果侠的升级。”水果侠这个IP当年寄托了蓝光发展对文旅的诸多情怀和野心，原本预计将在全国各地相继落地，但随着蓝光文旅核心团队成员纷纷离职，整个文旅板块被合并入商业板块，最终除最早落地的都江堰水果侠乐园仍在持续运营外，其他项目都不了了之。
都江堰水果侠主题乐园（图源：蓝光BRC）
此回蓝光发展相关资产的接手方为重庆悦宁山企业管理有限公司，其实控人为金科地产。而这场交易价格仅为1元的承债式收购，将为蓝光发展带走超91亿元负债。
对蓝光发展而言，这是甩掉了“升值无望”的项目和巨额债务；而对接手的金科地产而言，理论上这也是一笔划算的买卖——相当于以极低的成本接手了超70亿元的资产。
可从另一方面看，金科股份虽有接手文旅项目的经验，但其实暂无“成功案例”。其曾与李亚鹏的公司共同参与运维的中国文谷文旅项目至今仍是“只见地产，不见文旅”。天津津南小站地块的用途将用于何或许仍是未知数。
金科地产参与的中国文谷项目（图源：中国文谷公众号）
在就此事对业内人士进行询问时，每个人都给出了类似的答案：无论接手方是“被迫同舟”，还是投资优质项目，亦或以低价收购资产，对于地产企业来说，及时脱手无力推进的文旅项目都是一个明智的选择。这不仅有助于企业自救，也有助于让已建成的优质文旅项目继续运营，未完成项目得以继续建设。
乐也（深圳）文化旅游咨询管理有限公司主理人梁文宁是25年海内外文商旅产业专家，曾在圣淘沙名胜世界、万达集团、香港蓝鼎集团、佳兆业集团和恒大童世界任职并参与过大量相关项目。在她看来，房地产企业在面临流动性危机时，确实必须当断则断。
“就像当年王健林董事长出售万达文旅城，他不心痛吗？但这是一种‘壮士断腕’。事实证明，这些资产在转让给融创后，并没有被荒废而是焕发出了生命力。他那个时候出售，还能找到既有资金也有运营能力的企业接手，如果整个行业都进入疲软期，找能接手的企业只会更难，比如现在——你想断臂都不知道断到哪里去。“梁文宁感慨。
她也指出，“断腕”要尽早断，不能总想着要“卖出价值、卖出价格”，作为转让方，地产企业需要接受一定程度的价值损失。这也是为什么许多地产企业选择“低价甩卖”、进行承债式收购的原因。“实事求是地讲，一些项目确实价值已经受大环境影响有所下滑，甚至本来就没有预估得那么高，这是没有办法的。”
曾任蓝光文旅集团副总裁，水果侠品牌和创新模式开创者，现为文康旅企业中伟康养总裁的李鹏伟也持有同样的观点。对地产企业来说，及时且以较低的价格变卖文旅资产是非常必要的。“首先无论是不是文旅资产，地产都要卖，对他们来说，变现是最重要的。而且，建不好地产项目带来的负面社会影响是远大于文旅项目的。再者，地产项目只要一开盘，就能卖出钱来，在回款速度上是比文旅要快很多的。”
整体来看，目前从地产企业手里接过文旅项目的多为国资企业和信托机构，且收购价格整体偏向买方市场。但另一方面，那些已建成的优质项目或已打造过成功案例的团队在交易中仍然占有一定的主动权，保留了少部分股权，经营权也暂未受到影响，并未真的完全被从自己的心血之作中剥离。
走向何方？
卖出资产，就意味着退出“文旅围城”吗？
看起来并非如此。融创万达都仍在文旅行业留有诸多布局；建业目前看虽然转让了股权，但也并未放手两个文旅项目的运营；佳兆业虽然在资产上无法完全掌握主动权，但显然也不大可能将金沙湾的运营完全“丢”给中信。
一些业内人士对新旅界表示，对于像融创、万达、建业等已经在文旅领域做出成绩的企业，出售文旅资产或许只是权宜之计；但对其他完全靠文旅“勾地盖房”的企业而言，文旅已注定不再是个香饽饽。“短期内，他们不可能再集中力量去做文旅了。除非地产行业能有非常明显的回暖。”
“国内的主题公园等文旅项目，大多是几十亿几十亿的投下去，但收入渠道主要依赖门票和占比极少、难以规模化的二消，这是应对不了那么大的投资、那么高的财务成本和运营成本的。”李鹏伟对新旅界表示。“地产企业以文旅项目勾地这一模式的前途将变得更加不可测。”
另外一名业内人士在交流中提及，四度冲刺IPO未果的奥园旗下大湾区文旅正是传统地产文旅模式式微的佐证。大湾区文旅虽为“文旅企业”，但物业销售收入占总收入的比例超80%，真正在开放运营的文旅项目仅有奥园英德巧克力王国和中山泉林欢乐世界两座主题公园。
这名受访者对新旅界表示，前者虽然有着巧克力王国的浪漫名号，但其中并没有与巧克力文化相关的体验内容，仅有传统游乐园的游乐设备项目，因此客流和创收能力都极为有限。而据媒体消息，在多次冲击IPO失败后，大湾区文旅的核心团队已基本解散，多位高管相继出走。
奥园英德巧克力王国
原有模式已经崩塌，那新的路又在哪里呢？
在李鹏伟看来，核心资产由国企或大集团企业持有，将运营工作外包给出身自优质文旅品牌、以精细化运营、创新思维发展做引领的专职运营服务公司可能会成为未来重资产文旅项目的发展主流。“无论是国有资本还是地产企业，他们可能都只能持有资产，但并没有进行产品运营的能力。如果有这样的服务公司助力，这些文旅项目其实能得到更好的发展。
同时，他认为，在大规模“圈地”已极难实现的今天，大规模投建的文旅城数量会集剧减少。在短期政策和资金方面承压的情况下，与其再重投入投建大规模的新项目，不如利用疫情后本地游、微度假迅速发展的契机，盘活城市商业物业中的存量资产或参与到城市更新项目中，挖掘文旅的新业态、新可能——比如利用闲置物业或已有地块内的旧厂房等项目，打造包含剧本杀、Livehouse、AR/VR游戏厅等新式娱乐项目在内的城市休闲娱乐空间。这些小规模的项目，更能起到住宅配套的功能，也不会带来太大的资金压力。“现阶段，原来的路径是肯定走不下去了，所以到不如进行一些新的尝试。”
梁文宁则指出，其实到了现在，文旅项目已不只是单纯的“文旅”，对地产企业而言，其实可以将进一步推动文商旅融合提上日程，打造兼具商旅属性的多样业态，招聘更加复合型的人才。“现在一些城市中心的商业项目也会招揽有文旅项目经验的经理人去管理。大家都知道，现在不是纯做文旅或纯做商业的时代了。”
另外，她表示，地产其实可以将文旅板块“做精、做专”。“地产企业未见其会放弃重资产投入转向轻资产输出，毕竟地产企业本身也需要持有一些资产在自己手上。但在多年的打磨下，做文旅的地产企业已经逐渐学会‘摒弃大而全’，进行精耕细作。”
在这点上，融创或许就是一个恰当的例子。出售文旅资产并未阻挡其在文旅赛道更近一步——日前融创已经将做得最好的雪世界板块独立出来，于4月22日更名为专业品牌“热雪奇迹”。有消息称，目前融创管理着全国最多规模的雪场面积，2021年营收同比增长高达40%。
同时，这一品牌也已经开始进行轻资产输出。7月5日，热雪奇迹宣布与新疆奥德投资就赛里木湖滑雪旅游度假区达成战略合作，接手该度假区的运营管理服务，并引入赛事、营地、训练中心、俱乐部活动、会员服务等全方位的品牌特色内容。
热雪奇迹（融创雪世界）（图源：热雪奇迹官网）
“大家都在强化自己的企业优势，做项目时从自己做得好的板块下手，而不是简单地做个什么都有的文旅城。”也因此，梁文宁认为比起各自重金投入，地产企业间不妨“强强联合”。“大家可以一起联合购入一个地块，在出资方做好整个项目完整的顶层设计的前提下，我做我擅长的，你做你擅长的。这样既能进行资源整合共享，也能共担风险，降低成本。”
那么，未来又是否都将是“国企+文旅”这种模式呢？
在李鹏伟看来，未来的机会点可能会两极分化。“不一定是说地产企业就不投文旅了，但国资背景的企业，或者只有那些资产比较雄厚的大集团企业，才会重资产进行文旅投资。而创新业态则可能涌现出很多中小型的企业。大的非常大，敢投敢建；小的非常小，但百花齐放。”
地产的“文旅甩卖潮”或许仍将持续一段时间。对地产企业的老板来说，文旅项目最直接的作用或许就是用来勾地——有了它才好拿更多的地盖房子，这已经是行业的共识。但另一方面，胡葆森推动建设“只有河南·戏剧幻城”时让“中原文化走向世界”的憧憬，许家印打造海花岛时“我的下半辈子就在这里了”时的决心，也并非虚假。
“地产思维也并非全是不好的东西，这个是不能一棒子打死的。”李鹏伟感慨，“只是现在的时代大背景下，这个模式的辉煌期已经过了。”
对许多发力文旅的地产企业来说，文旅或许“吃力不讨好”，但也是情怀所在。或许在转变思路，从图大图全变为精耕细作后，这份文旅情怀可以重新有所寄托。
作者近期文章推荐