宝安不高兴！招商、鸿荣源、华侨城，严重低估了宝安的城市价值！
12月27日下午，宝安4宗经营性用地开标，欲打造宝安中心区滨海文化公园。此次土地招标共有招商、鸿荣源、华侨城三家房企投标。但是，下午14时35分，由于三家商务标报价均低于出让底价，所以，该4宗土地流标。
▲三家房企的技术标得分情况，其中华侨城最高，为49分。而后，工作人员现场开启标书。标书显示的商务标报价：鸿荣源商务标报价33.02亿；招商商务标报价：25.0676亿；华侨城商务标报价：35亿。商务标结果出来后，现场有工作人员前来沟通许久。而后，主持人宣布： 三家商务标报价都低于报价底价，本次投标结束。此前据报道将打造成升级版的欢乐海岸。
说白了，就是开发商价格报的太低，政府不卖了，尽管有拍卖成功，就立马举行开工仪式！但这三家房企都一脸懵逼，都表示结果有点出乎意料......
到底怎么啦？
相比于，12月26日深圳湾超级总部基地两块宗地卖出78.4亿的价格，宝安中心区滨海文化公园地块被低估了！
深圳梦认为，主要有三点被低估了：
第一，宝安区的人口，林比南山+福田+罗湖的常住人口还要多！
12月26日上午，宝安区新设街道集中揭牌仪式举行。宝安区由6个街道增设为10个街道，根据区划调整方案，宝安区西乡、福永、沙井、松岗街道各一分为二，分设为西乡、航城、福永、福海、沙井、新桥、松岗、燕罗等8个街道，新安、石岩街道维持现状不变。宝安行政区划由原来6街道变为10街道，街道平均面积由66.2平方公里缩小为39.7平方公里，街道平均管理服务人口由89万人缩小为53.4万人。
深圳梦注：宝安人口可以计算出，至少534万人口！
2015年，南山区常住人口129万，实际管理人口超过200万;福田区78平方公里的土地上，常住人口144万，实际管理人口200多万;罗湖是95.37万人；
第二点：不能单独看待“宝安中心区”。
马书记说，深圳要打造 “宝安新城＋大空港＋后海＋深圳湾”合体的超级一流湾区！
很多人以为宝安中心区滨海文化公园地块就是宝安中心区的，实则不然。而是宝安中心区要与前海联合打造成国际一流的大湾区，“大前海”概念已得到官方重视。在深圳圳市委六届三次全会上，市委书记马兴瑞作报告指出，深圳未来需要打好五场“攻坚战”，包括供给侧结构性改革、重大项目建设、前海开发开放、城市管理治理等。在前海的开发开放方面，马兴瑞强调，要进一步深化深港合作，加强自贸区制度创新，研究制定“大前海区域”联动发展战略规划等。
其中，“大前海区域”联动发展战略，是针对目前前海空间局限及与周边区域协同联动不够的问题，进一步完善前海蛇口自贸片区、前海深港合作区、宝安新城、大空港地区等整个湾区发展规划，推进前海与蛇口、后海、深圳湾片区融合发展。
第三点，低估了宝安对滨海规划的高瞻远瞩，缺乏对滨海宝安的了解。
对于未来五年宝安发展，工作报告特别强调，要以“两中心一馆”、国际空港和机场东空铁综合交通枢纽为依托，把大空港地区建设成为深圳辐射珠三角的桥头堡和战略制高点；以“互联网+”未来科技城、滨海文化公园和一批超级企业落户为突破，融入“大前海区域”联动发展战略，打造辐射带动全省乃至粤港澳大湾区的核心引擎，建设具有全球影响力的现代化国际化滨海宝安。
说到规划，来一个插曲：
2016年2月2日上午、下午，省委副书记、市委书记马兴瑞，市长许勤先后来到市六届人大二次会议宝安代表团参加分组审议时马书记还问了宝安中心区滨海文化公园项目和西湾红树林公园项目（二期）的进展情况
宝安书记手持展板，
亲自介绍情况！
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我们将以滨海文化公园和西湾红树林公园为突破口，建设‘三园两带一中心’，包括中央文化区、都市娱乐区、国际会议中心、生态休闲湿地区、儿童乐园区和民俗文化区等几大区域，建好后有10公里的海岸线。
过去一年，宝安中心区滨海文化公园和西湾红树林公园项目快速推进，目前已经见到初步成效，我们希望利用西部丰富的旅游资源，营造亲水亲海的滨海休闲带，为市民提供休闲空间，实现生产生活生态‘三生’融合”。
”三园两带一中心“
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马书记听了咱书记黄敏的汇报，
表示对宝安的工作很满意，
希望宝安把事情干好，
为市民打造一个有文化、有品位的宜居城市。
深圳拥有233.7公里海岸线，但临海不亲海，城市生活岸线仅24.4公里，占全长的10.4％，城市滨海生活不足，缺乏活力。宝安西部岸线位于深圳市西部、珠江入海口伶仃洋东侧，岸线总长约45.3公里，它资源完整丰富，是深圳滨海公共岸线的重要组成部分，也是深圳实现海洋经济中心城市、滨海宜居城市建设发展的重点地区。
为增强滨海活力，提升城市环境品质，宝安区委区政府明确了“三带两心两城一谷”的发展格局，并逐步加快45公里西部活力海岸带的规划建设。
西部活力海岸带旨在打造深圳最具魅力的滨海城市岸线，引入服务、人文、休闲等功能，提升岸线价值促进岸线的多元化发展，营造高品质公共空间，建设兼具生产、生活、生态的综合性活力海岸带。
规划将西部活力海岸带划分为三段，其中南段为宝安中心区，以打造独具海滨特色的现代化花园式城区为目标，发展生活服务功能为主，提升滨海公共空间品质，打造“滨海湾区”主题海岸带；中段为机场航站区，该以生产服务功能为主，开放部分岸线建造观景平台，打造“空港海景”主题海岸带；北段为空港新城段，以生态修复功能为主，利用河道形成岛群意象，打造“海岛水岸”主题海岸带。
南段海岸带所处的滨海中心区是深圳唯一的滨海城市中心，承载着宝安人民乃至深圳人民海洋生活的梦想。基于对海岸现状的分析及对国际经典案例的借鉴，中心区规划建设办组织编制了《宝安中心区滨海地带城市设计》，提出将中心区滨海地带建设成“滨海休闲带”，重点规划打造“滨海文化公园”项目。
规划以“我们的水岸”为核心理念开启深圳滨海岸线开发的3.0版时代，提出滨海岸线五大规划发展目标，即将中心区滨海地带打造为前海滨海休闲带的重要节点；塑造极具滨海特色的城市门户；构建充满活力、尺度宜人的公共休闲区；建设集约高效、低碳生态的滨海地带；形成滨海宝安活力岸线的龙头和核心。
中心区滨海岸线的规划建设无疑将成为西部活力岸线建设的引擎点，全面推动深圳海洋产业、海洋生活、海洋文化的发展，打造魅力滨海岸线、塑造滨海城市文化，为宝安人民实现“滨海、亲海、乐海”的“美丽宝安”梦。
如果问价值，价格最少要向深圳新会展中心的成交来参考：8月29日，深圳新会展中心（一期）配套商业用地，最终以招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标。据了解此次出让的11宗土地为深圳新国际会展中心的商业配建，总面积共计52.8万平方米，总建筑面积不超过154.3万平方米；其中酒店25万平方米，商业办公26.16万平方米，地上商业用房22.8万平方米，地下商业9.2万平方米，商务公寓69.7万平方米，公共服务配套用房1.4万平方米，土地使用权期限40年。算下来，新会展中心的土地拍卖楼面价为2万。如果用在宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，也是2万的楼面价的话，按16.7万平米建筑面积算，至少在32-33左右亿以上，这里面鸿荣源报价较为合适，招商报价太低、华侨城较为理想。而这些显然都不是政府要想的价格。
那么，我们把目光投向前海。
12月5日下午，位于前海片区九单元01街坊的T102-0264地块以及位于桂湾片区四单元04街坊T201-0094地块在福田区土地房产交易中心成功拍卖出让，创维集团有限公司以16.70亿元成功夺下T102-0264地块；深圳华强集团有限公司以17.45亿元成功夺下T201-0094地块。两块商地的楼面价分别为29821元/平方米、26625元/平方米。
前海的楼面地价最低已到了26625元/平方米，如果宝安中心取2.5万，那么，宝安中心区滨海文化公园（一期）4宗地，至少要拍出41亿，如果以2.9万的楼面价，最高48亿才能符合“大前海+宝安中心“的规划预想。
最后补充一下；
据深圳中国中原网上房价显示：宝中二手房报价在5-7万元/平，高的达到8万/平。相较于住宅价格，对商业地产来说，确实比较低。
关于宝安中心区滨海文化公园（一期）地块信息
宝安中心区滨海文化公园（一期）位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积38.14万平方米，包含本次出让的4宗建设用地及中央海滨文化公园用地两部分。
其中中央海滨文化公园土地使用权归政府，由深圳市宝安区城市管理局代为持有。
宝安中心区滨海文化公园（一期）建设用地包括A002-0056、A002-0057、A004-0161、A004-0162共4宗地，其中：
A002-0056宗地土地用途为文化设施用地；
A002-0057、A004-0161宗地土地用途为游乐设施用地；
A004-0162宗地土地用途为商业服务业设施用地，出让宗地总用地面积共计10.5万平方米，规定总建筑面积约16.7万平方米，包括商业、商业性办公、酒店、剧院、游乐设施及相关配套等分项功能建筑，土地使用年期40年。
值得注意的是，早在2012年时，华侨城和宝安区就已传出绯闻，当年计划给18万平方米宝中用地打造欢乐海岸；并且华侨城关于该项目的宣传视频早已出街。
据相关人士透露，此次土地出让如果成功，奠基仪式也将很快启动。然而却以流拍告终，看来这升级版的欢乐海岸又要再等一等了。这一下，华侨城要回去反思了！
地块规划
根据《深圳市宝安片区土地利用总体规划（2010~2020年）有条件建设区使用方案（宝安中心区滨海文化公园）》，19568平方米用地用于建设宝安中心区滨海文化公园。公园位于深圳市宝安中心区滨海片区南部，沿前海湾北侧岸线，项目面积20641平方米，该项目又称欢乐海岸升级版或4.0版。
项目共分为三期，其中一二期位于宝安中心区范围内，三期位于大铲湾港区的前海湾区内侧。
一期
中央海滨文化公园、演艺中心和商业服务与游乐设施，即依托演艺中心项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园；
二期
海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术中心，湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术中心主要功能有七星级主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术中心，现代化办公等；
三期
海港乐活公园，含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。
腾讯科技城规划
按照计划，拟将“滨海文化公园”项目打造成为“国际化滨海城市新坐标，世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。
宝安将建滨海文化公园致力打造深圳滨海旅游新标杆
为高标准规划开发我市西部滨海岸线资源，打造市民近海、亲海、乐海平台，宝安区携手大型央企规划建设“滨海文化公园”，项目规划总用地规模168公顷，分三期开发，主要包括海洋文化公园、海岸湿地公园、海港乐活公园、国际文化艺术中心四大部分，总投资约200亿，将力争建设成继大小梅沙、深圳湾公园之后引领深圳滨海旅游标杆。
规划体现三大亮点：
（一）比肩国际的复合海岸线。基于对海岸现状的调研分析及对国际案例的借鉴，组织编制了《宝安中心区滨海地带城市设计》，以“我们的水岸”为核心规划理念，提出将滨海文化公园打造成西部活力岸线的龙头和核心；
采取一系列有针对性的规划策略，塑造具有滨海特色的城市形态，如通过引水入城，构建富有层次的水体系统和水体空间，建设可持续的水岸景观。
（二）畅享繁华的都市商务区。主动承接前海自贸区的产业发展优势，以“产业引领”的思路，于滨海文化公园项目中规划“都市商务区”，树立城市功能提升的典范。
重点建设七星主题酒店，提供一流会议、展览、办公、娱乐等一站式服务，打造高品质国际会议、商贸活动平台；以复合开发和委托运营的模式引入创意办公、精品酒店、国际公寓、体验商业等服务类配套设施，并与区域内已建在建的总部企业大厦、甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、地下休闲商务空间等形成集聚效应，提供优越的商务环境和氛围。
（三）充满活力的人文新高地。项目充分借鉴香港西九龙文化公园、悉尼达令港等国际先进地区成功经验，在规划中注重文化元素、文化功能和艺术体验空间的多元互动。
有机衔接“中央绿轴”上的公共文化建筑群（中心区图书馆、青少年宫和演艺中心），通过对空间组合、建筑色彩、形态的控制，塑造一系列特色鲜明的文化建筑群体，形成“中央文化带”.植入多元互动的文化元素，布局国际文化艺术中心、博物馆、美术馆、庆典广场、湿地观光、游艇码头等多样化的人文艺术体验空间，组织各类文化活动，为深圳西部中心营造更加领先的国际化休闲文化氛围。
来源：深圳梦综合"地产号"（ID：wangfanghouse）
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