深圳等不及了！粤港澳大湾区规划发布前，又添一个总部基地！
【因昨日发文仓促，今日对个别文字作了修正，特此重发！】
粤港澳大湾区规划发布前，深圳等不及了。视时间如金钱、效率如生命的蛇口又宣布了一件大事！
深圳再添一个总部基地！不过，与其它不同的是，此基地升级为粤港澳大湾区总部基地！这就是招商蛇口打造的——粤港澳大湾区太子湾总部基地。
7月13日，在粤港澳大湾区太子湾总部基地启动暨白皮书发布之后，我去参观了位于深圳蛇口太子湾的招商局蛇口展示中心，并参加了一场叫“遇见·太子湾总部基地招商产业格局说”的交流会。站在蛇口太子湾，让人自然想到这些关键词：时间、效率、产业、粤港澳大湾区、总部基地、国际化、全球化、一带一路……
▍首先，说说“时间”。
2018年是中国改革开放40周年，深圳的开放又是从蛇口开始。当然，时下正值中美贸易战，但中国仍宣布要坚定开放，走向一带一路，进行全球化……用马克思的话说：时间是人类发展的空间。纵观历史，任何改革，任何科技革命都会从时间开始。
如果说深圳时间从蛇口开始，那么粤港澳大湾区的时间也将从蛇口出发，因此，此时的蛇口与前海已成为中国最领先的自贸区了。自贸区的时间是世界时间，是新产业时间，是新制度时间，也是是未来时间。由此出发，深圳乃至整个大湾区，甚至世界将不一样。
说到时间，也说说空间。深圳市域中心城的面积非常小，深圳建设开发强度超过1，而东京这个数值是0.8，新加坡0.51，香港是0.97，深圳平均开发强度比香港还要高。
如果从这一数据来看，深圳的土地红利基本结束。连华为任正非都说过“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了”，所以相关部门开始转移至东莞松山湖了。
正在深圳为突破土地之限，率先提出粤港澳大湾区的方案之时，有意思的是大湾区呼应的正是国家“一带一路”战略，未来要向海洋要空间。
据深圳“十三五”规划，南山区和前海将成为新市级中心。南山确立了四大中心的实施路径，努力将南山建设成为全市重要的四大中心：经济中心、科技中心、文化中心、国际交往中心。南山区将加快建设前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北等六大片区。
前海片区30公里范围内拥有两大国际机场（香港机场、深圳机场）、两大世界级集装箱枢纽港（香港港、深圳港），具有深港融合圈、空港辐射圈、海港服务圈三圈叠加效应。未来蛇口将打造成为国家二十一世纪海上丝绸之路的桥头堡、枢纽港和始发站，并搭建3+N平台、国际枢纽港口大平台、金融创新发展大平台、城市转型升级发展大平台以及招银前海金融资产交易中心、跨境电商交易中心等N个特色平台。
南山区的深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地、高新区北区、后海片区占深圳4/6总部基地份额，是未未深圳、南山经济增长的重要引擎。
▲深圳南山区六大总部基地
除了四大中心、六大片区战略，南山区还有经济双轮驱动。首先是科技创新，在深圳版图上，南山以十分之一的面积聚集了70%以上的高端科技创新资源，对标美国硅谷、日本筑波、印度班加罗尔等著名的科技创新城，被誉为“中国硅谷”当之无愧。
如果要问，未来城市未来的空间应该向何处发展？陆地上发展肯定是高度集约的产城综合体模式，即总部基地。而海上自然是与港口、码头结合的湾区综合体。深圳为这一趋势的到来，已等不及了……
最等不及的就是刚刚宣布的：粤港澳大湾区太子湾总部基地。这个总部基地或将成为深圳最国际化的总部基地以及大湾区的示范区，成为深圳的海上会客厅。170万平的太子湾总部基地，目前已经确定将由国际住宅+国际公寓+办公+商业+文化艺术+国际学校+国际医院等组成。
太子湾总部基地的诞生将是招商蛇口“前港—中区—后城”模式的又一典范，致力于打造以产业集聚人群，以配套服务人群的城市生态和区域生态，为世界级企业创造高价值的平台。
深圳正在以时间维度发展城市产业、生活空间。
▍其次，说说“效率”。
说到效率，不能不说说产业。前海蛇口未来成为新的市级中心，每平方公里100亿产出已提前实现。那么到底什么产业能够支撑？
6月19日，美国三大股指全面下跌。其中道琼斯工业平均指数的跌幅居前。而这时，这个全球资本市场最著名的指数也将迎来重大变化。道琼斯指数董事经理David Blitzer于6月19日在针对GE被移出道指的声明中表示，“美国经济已经发生巨变，消费、金融、医疗和科技公司占据经济主导，而曾经重要的工业公司地位相对下滑，今天的道指变更，将更能代表经济现状和股票市场。”
7月12日，被媒体称之为：可能会是香港联合交易所发展史上值得纪念的一天。这一天被媒体描绘为：香港沸腾了！八家公司一起上市，港交所的锣不够用了！这八家上市公司有五家是新经济的代表。这表明大湾区的龙头之一香港开始为新经济开锣，正在向未来要效率。
那么前海的情况如何呢？
7月5日，在由全国港澳研究会、深圳市前海管理局联合主办的高规格会议“2018前海合作论坛”上，深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫说，历时仅5年半时间，前海深港合作区已从一片滩涂，成长为注册企业增加值达1528亿人民币的现代服务业新城。“目前，前海每平方公里产出超过100亿人民币，实际利用外资占深圳全市的60%，累计推出制度创新成果358项，全国首创或领先133项、复制推广16项，已成为国内发展最快、效益最好、质量最高的代表性区域之一。”田夫说。
今年一季度，前海又迎来“开门红”，累计开业运营企业7.15万家，其中世界500强投资设立企业335家，内地上市公司投资设立企业625家，纳税过千万企业达627家。金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业等四大主导产业增加值占前海的比重92.1%。
在这些耀眼的“成绩单”中，港企作为前海经济支柱的作用日益显现。截至今年一季度，前海已累计注册港企8031家，注册资本达8937.26亿元，汇丰前海证券、东亚前海证券、港交所前海联合交易中心等标志性港企均已落户。
而在2017年，注册港资企业就已经实现增加值486.00亿元，占前海蛇口自贸片区的23.9%；纳税91.87亿元，占26.6%；完成固定资产投资161.24亿元，占37.4%；实际利用港资43.3亿美元，占97.4%。
那么，走向海洋文明的蛇口太子湾有哪些新的产业机会？
第一个是科技+产业集群，蛇口将形成包括亚太金融科技产业园区、全球物联网总部基地在内的产业链，共享研发平台等“科技+”的产业集群。
第二是自贸+产业集群，蛇口将充分发挥以岛水岸隔离的特点，形成亚太总部基地、离岸医疗、金融试验区等为一体的“自贸+”产业集群。
第三是邮轮+产业群，蛇口将通过太子湾邮轮母港的优势，打造涵盖离岸购物中心和国际地标性歌剧院等相关产业在内的“邮轮+”产业集群。
▲ 深圳招商局蛇口太子湾邮轮码头
据招商蛇口称，太子湾总部基地不仅仅提供了170万平米的优质的营商空间，国际住宅、国际学校、国际医院等多元全面的业态，更为重要的是将以产业为驱动，着力发展金融、科技、现代服务业等极具活力的高端产业。致力于打造以产业集聚人群，以配套服务人群的城市生态和区域生态，为世界级企业创造高价值的平台。其产业的布局其实与美国经济方向一致：消费、金融、医疗为主，并与前海的桂湾、前湾和妈湾的产业形成“以人为中心”的产城融合互补状态。
当然值得一提的是，太子湾总部基地将整体提升蛇口、前海的城市运营效率。前海未来定位城市新中心，产业与城市的效率越融合，时间将越有价值。
▍第三，说说“格局”。
马云曾在一次演讲中说，国际化是一种能力，全球化是一种格局。企业在海外有生意，不等于是全球化的生意，只是在海外有生意而已。中国很多企业现在还在以国际化来思考，国际化和全球化是两回事情，国际化是中国企业走向国际，而全球化是以全球的视野看问题。
可以说蛇口位于一个有格局的湾区；招商是一家有格局的企业。蛇口作为国际创新型滨海中心城区的发展区域，承接了国家一带一路、粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区等先天战略优势，再一次成为了城市新一轮发展的起点。
首先是一带一路，招商局集团目前在全球五大洲、18个国家或地区投资了35个港口，以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务，带动世界GDP总量超过20万亿美元。
依托太子湾邮轮母港，蛇口将成为国家这一战略落位的又一重要支点。
其次，深圳湾基地的起源源自蛇口，在蛇口创建深圳第一个现代化港口——蛇口港，而如今又打造了华南区最大的邮轮母港——太子湾邮轮母港，从只能停泊香港客船，到停靠目前世界上最大的22万吨邮轮母港，港口的变迁与壮大必将带来身后经济的腾飞。
格局一大，天地宽。
正如中国人民大学管理学博士、招商蛇口产业研究院院长段景伦在粤港澳大湾区太子湾总部基地发布会上说的，“太子湾这个区域以往确实是交通的末端，但有了前海自贸区之后，太子湾是珠三角区域，特别是把港澳放进去之后的几何中心，大湾区范围内的主要城市可以通过海运、轨道交通全部连通，而且从这里到香港机场比从香港中心区过去更近，所以这里也会成为海上会客厅和门户。”
段景伦透露，太子湾和前海的规划，基本上是“两带”，一是生态文化带，海滨生态文化走廊现在又延伸到老机场，在国内滨海走廊中是最长的。二是通过产业带把六个片区全部串起来，所以前海蛇口已经形成一个整体，未来，太子湾将会是整个前海蛇口的龙头。
当前格局不仅仅是地理层面的，更是制度、创新层面的。
6月15日，《中国自由贸易试验区发展蓝皮书（2017-2018）》和“2017-2018年度中国自由贸易试验区制度创新指数”发布会举行。在本次制度创新总体排名中，深圳前海蛇口片区赶超上海，位列全国第一。前海模式也被媒体称之为： 最浓缩最精华的制度创新的核心引擎。为对照国际最高标准、最好水平，前海在投资便利化、贸易便利化、事中事后监管、金融开放创新、法治创新、体制机制创新等六大板块不断强化顶层设计和系统集成。特别需要指出的是，前海法院审结了首例适用香港法审理的民事案件，对涉港案件探索建立当事人和律师送达制度，并创新司法行政管理机制，实施审判精品战略。以至于很多人认为蛇口、前海就是一块香港的“飞地”不是没有道理的。
另据5月7日《深圳特区报》报道，从深圳市委改革办获悉，深圳市委全面深化改革领导小组2018年工作要点正式公布。其中，将深化经济体制改革：今年深圳市将深化粤港澳大湾区背景下深港合作机制创新、探索建设自由贸易港区……而香港则是全球最成功的自由贸易港之一，其背后就是全球化的格局。未来深圳对标的不仅是香港，还有全球化背景下的制度、创新和文化，如此一来，太子湾总部基地当被委以重任了！
总而之言，深圳未来将借力并且引领粤港澳大湾区向科技文明、海洋文明发展。而蛇口太子湾正是科技文明与海洋文明的交汇点。
最后介绍一下：
点击观看招商蛇口太子湾规划宣传片——《湾年》
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7月12日，粤港澳大湾区太子湾总部基地启动暨白皮书发布会精彩观点：
▍珠三角区域东强西弱
【段景伦】：粤港澳大湾区跟其他湾区之间在厚度上，还是有一定差距的。
如果从广度以及精度这两个维度再去思考，可以看到整个珠三角区域东强西弱的格局已经持续了几十年，我们相信在很长一段时间之内，这种情况还是会持续存在，我们理解应该是从香港、深圳逐渐沿着东岸往北走。
所有湾区走过的路基本都是从发展临港产业，到临港产业带动城市群的发展，后面是产业升级、高科技发展以及创新文化的发展。
招商蛇口之前也曾经总结了PPC的模式，也是招商蛇口的商业模式之一，在这个模式之下，从地理概念来讲，湾区有很多，但从经济概念来讲，成规模、被大家熟知和认可的湾区只有这么几个，为什么会发生这样的变化？持续的转型升级，持续的城市功能的升级是非常重要的，但是底层的基本逻辑是制度创新，这是我们的基本看法。
▍蛇口是大湾区的示范区
蛇口很早就有大量的外来人口居住，形成非常包容的文化，优质教育资源在此汇聚，企业之间互动的频率非常高，促进这里经济的发展和社会的繁荣。
所以我们认为蛇口是粤港澳大湾区制度创新的试验区。记得几年前我们做长安项目研究时，当时跟樊纲教授领导的综合开发研究院做方案，他们也提出了大湾区的概念，对里面的资源和结构进行了梳理，我们认为蛇口是一个很小的样板，通过制度创新松动了管制，促进了市场化，这里是大湾区的示范区。
▍大湾区不能“一张图干到底”
蛇口建设过程中，真正像样的规划是1986年，此后差不多每五年做一次规划的修订，我为什么要把这一块拿出来说？
粤港澳大湾区未来也会面临着这样的问题，现在流行一句话“一张蓝图干到底”，但很多人对“一张蓝图干到底”有一种误解，总觉得规划完了就一成不变，所以我们在很多城市碰到了类似的问题，你去跟他谈的时候，所有人都说我这是千年大计，我这是百年工程，等等很多的词。实际上规划方面，“一张蓝图干到底”是有时限，比如三年、五年，之后每隔一段时间要进行规划修订。
▍太子湾是海上“会客厅”
太子湾这个区域以往确实是交通的末端，但有了前海自贸区之后，太子湾是珠三角区域，特别是把港澳放进去之后的几何中心，大湾区范围内的主要城市可以通过海运、轨道交通全部连通，而且这里到香港机场比香港中心区到机场更近，所以这里也会成为海上会客厅和门户。
太子湾和前海的规划，基本上是“两带”，一是生态文化带，海滨生态文化走廊现在又延伸到老机场，在国内滨海走廊中是最长的。二是通过产业带把六个片区全部串起来，所以前海蛇口已经形成一个整体，未来太子湾会是整个前海蛇口的龙头。
▍太子湾会成为香港“飞地”？
太子湾包括了几乎一个城市需要的所有功能，蛇口最大的特点是宜业宜居，北京和其他城市的“大城市病”在蛇口得到了很好的解决，很多城市是工作在一个区域，特别是一些新的开发区，工作在一个区域，生活在另外一个区域，所以会形成潮汐，包括我们隔壁的科技园也有这方面的问题。而这个项目中基本采取单元规划，小尺度，形成住宅、公寓、商业、酒店、娱乐，基本上是以体验为特色的城中城。
太子湾形成了自然与城市的有机融合，背靠大山，面向深圳湾，一个自然走廊加上一个产业走廊。这个项目还有一个特点就是公寓，未来的城市基本上是流动的城市，你可以在这里看到住宅占的量是比较小的。
结合刚才说的前海自贸区，蛇口因为是自贸区，所以太子湾项目基本上是“境内关外”，之前我们跟香港的几家主要的合作商，包括新鸿基在谈的时候，大家都提到一个话题，即未来这个地方会成为香港一块飞地，因为从中环坐船过来只需要50分钟，从澳门坐船过来也是50分钟，所以这里会成为境内关外的飞地，在金融、融资租赁等领域有很大的想象空间，太子湾作为自贸区的重要组成部分有这样一些优势。
▍蛇口30、40年的发展难以想像
【樊纲】：我们30年、40年的发展确实取得了重大的成就，我们所处的蛇口、深圳这个地方，这三、四十年的发展真是难以想象，就是30年前、40年前都很难想像。刚刚看到那些老照片（PPT）确实是很难想像今天会发展到这个样子，所以今天我们有了太子湾这样的项目，我们蛇口进一步地发展，确实令人振奋。
这个发展确实有一个大的背景就是我们的大湾区，大湾区可以做很多的分析，大家都分析了他的体量及现在的规模，大湾区的一个重要性是对未来的预期，这个城市群很可能达到未来中国1/10。现在是6700万人口，将来很可能是1.2亿到1.4亿这样的人口规模，这么大的人口规模会有多大的经济体，那个时候人均GDP在提高。这么大的人口规模市场能有多大？
▍一线大城市房价高涨是因为供不应求
中国现在到处限购，房价飙升，很多人觉得这是一个泡沫。很多经济学家解释不了这个问题了，中国这么一个大的难题总也解决不了。回到经济的基本逻辑：供给与需求。价格为什么飙升？供不应求。为什么有的城市没有价格的飙升，先不说边远的地区，中国有的大城市价格没有这么涨得厉害。为什么呢？他有需求、有供给，供给跟上来了。需求再多供给跟上了，价格也不会涨。
需求当中当然有一种需求叫做“炒房需求”，这个得承认它。为什么炒房呢？炒房为什么买那么多套房子又不出租，在那儿黑着，不就是预期房价还会涨吗？在一定意义上，因为供不应求导致了房价的飙升，引致了这些投机性的炒房的需求。
我们先把炒房的需求放在一边，我们看看需求当中有大量的城市化进程当中非常正常而合理的需求：
第一，刚性需求；
第二，改善型需求；
第三，迁移性需求。这个非常重要，什么叫城市化，城市化就是人在迁移，而且城市化的初期不仅仅是农村的人向城里转移，而且是小城市的人向大城市转移。
这些合理的需求没有供给去对应，其中一个重要的限制供给的因素就是不供土地，因此我们过去的义意义战略、城市化的政策出现了一个重大的偏差，鼓励小城市发展，而小城市没人了。人为什么迁移，因为追求美好生活。
▍大湾区的意义在哪里？
国土资源部两年前明确地宣布增大对大城市的住房土地供给，减少或停止对中小城市特别是人口流出城市的土地供给。然后发生了几个重大的事件：
第一，雄安新区。雄安新区在城市化发展的意义上，是为京津冀这个城市群多提供了一块土地。他的一些功能要转移到那儿去。
第二，粤港澳大湾区。
第三，长三角城市群。
这就是大湾区的意义了。一个区域里面的大、中、小城市协同发展，通过快轨、通过各种基础设施把他连接起来，成为一个大的都市群、大的城市群，然后大家可以在这个区域当中各个大中小城市可以互补，不谈产业发展、科技发展，这是我们研究一个重要的议题，香港、深圳、东莞怎么形成科技产业链？
湾区有很多的意义，但是湾区在这个意义上是为大城市群增加了一个新的土地的供给、住房的供给，把小城市和大城市的住房供给连起来了。
在这个意义上我们要重视这个区域的发展，要重视这个区域当中很多细微的分工。比如说这几个大城市总部就要多一点，办公楼就要多一点，也不是说没有商业住房，但是在大城市里面的商业住房一定是很贵的。小城市周边的一些城市一方面能够发展制造业，另一方面发展一些居住，特别是为低收入阶层的一些居住，可能就要在大的都市群范围里面来加以缓解，来加以均衡，达到均衡的状态。
▍要拥抱大湾区、大城市及大的都市群
我们是快速工业化，我们在一代人、两代人的世界里基本上完成了工业化的进程，把老人带出来了，人都进城了。老人没有出来就在家里留守儿童，我们有5亿农民出不来，出来以后还要回去。我们工业化进程很快，但是城市化进程更快，所以我们出现这种情况。
这个阶段我们首先要集中发展大城市，这是过去没有想清楚的问题，所以会出现刚才的偏差，老是去讲要发展小城市，结果忽视了大城市在这个阶段的发展必要性。通过这种大的城市群、城市带，最终使我们这种快速工业化的国家能够实现城市发展过程当中的各种均衡。
我们30、40年的时间发展到这个样子，我想再到2050年，再有30、40年的时间，应该说这种发展变化是完全可以想像的。甚至在这个意义上，确实我们要拥抱大湾区，我们要拥抱大城市，拥抱大的都市群。当我们开发一个项目时，我们要想想在未来的1亿至1.4亿大都市群人口中我们这些人起什么作用，这种眼光才能把这个项目做得更好，才能融入未来更大的发展。（来源：读创／深圳商报记者 陆剑伟 杨芳梅 摄影记者 钟华登）
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