深圳房产调控新政细则发布：这四类房产躲过”只租不售“
8月14日，深圳规土委印发关于《深圳市规划国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。以下简称为《通知》。
此前，有关商务公寓租售方面的判定规则等诸多细节问题就曾引发过各方人士争议，该《通知》的发布实则是对深圳731新政的进一步补充。
城市更新作为深圳拓展城市发展空间的重要手段，近年更新项目的数量一直在逐年增长。
市场数据显示，仅2018年上半年深圳城市更新成功立项48个，申报主体中多以开发商占据主导位置，其次才是实业企业、集体股份公司。
目前，深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标，新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成一定影响，对于未来的城市更新项目也将带来更多不确定因素，打击开发企业的积极性。
业内普遍认为，商务公寓的“5年限售，新增商务公寓只租不售，且不得改变用途”政策的出炉，对于目前规划有商务公寓但未签订土地使用权出让合同的城市更新项目影响巨大，易造成更新项目烂尾等不良影响。
“四类更新项目”不受限制
而此次印发的《通知》可以视为是对731新政的实施细则补充，其中关于加强商务公寓销售和运营管理措施中规定“各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用地。”此项规定做出明确部署。
即划定商务公寓规划建设时间红线，在2018年7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，下列4类更新单元情况可除外：
（一）2018年7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，但具备以下情形之一的除外：
1.2018年7月31日（含7月31日）前更新单元规划已经批准（含规划修改或者调整情形）的，批准的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括2018年7月31日（含7月31日）后更新单元规划修改或者调整增加的商务公寓部分。
2.2018年7月31日（含7月31日）前更新单元规划未获批准但已经市规划国土主管部门或者区政府（含新区管理机构，下同）审议通过并完成公示或者正在公示的，公示的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括2018年7月31日（含7月31日）后取得的更新单元规划批准文件确定的商务公寓建筑面积中超出公示时面积的部分。
3.2018年7月31日（含7月31日）前已取得市、区政府用地批复的征地返还地。
4.2018年7月31日（含7月31日）前土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。
回迁房转让不受限，公寓不得用于补偿
实施细则的落地，对于城市更新项目而言，商业类等更新项目所产生的不利影响较大。
（一）只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。
（二）搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用731新政关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。
通知细节划重点
一
关于新供应用地上建设的商务公寓的管理
1、 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，4种土地情况除外。
2、7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准，并在土地出让合同中约定相关内容。
3、7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后供应用地上建设的商务公寓，土地出让合同已明确不得销售的，应将相关事项记载于不动产权 利证书“附记”栏。
二
关于新购商务公寓和住房的管理
2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前购买的商务公寓和住房，不在禁止转让之列，购买的时间以网签录入时间为基准。
① 已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以 录入时间为准。
② 2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备（预）录入条件，但因客 观原因尚未在房地产信息系统中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供相关证明材料之一的视为已办理网签（预）录入）
③ 2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓及住房在不动产权利证书“附记” 栏中记载：根据深府办规〔2018〕9 号文规定，XXXX 年 XX 月XX 日前禁止转让。
三
关于暂停企事业单位、社会组织等
非自然人购买住房的管理
2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前，企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房，可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准。
以下是《通知》原文:
深圳市规划和国土资源委员会
关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知
关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知
各有关单位和个人：
为了贯彻落实《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9号，以下简称《通知》）的有关规定，规范政策实施，现将有关事项通知如下：
一、关于新供应用地上建设的商务公寓的管理
（一）2018年7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，但具备以下情形之一的除外：
1.2018年7月31日（含7月31日）前更新单元规划已经批准（含规划修改或者调整情形）的，批准的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括2018年7月31日（含7月31日）后更新单元规划修改或者调整增加的商务公寓部分。
2.2018年7月31日（含7月31日）前更新单元规划未获批准但已经市规划国土主管部门或者区政府（含新区管理机构，下同）审议通过并完成公示或者正在公示的，公示的更新单元规划中确定的商务公寓，但不包括2018年7月31日（含7月31日）后取得的更新单元规划批准文件确定的商务公寓建筑面积中超出公示时面积的部分。
3.2018年7月31日（含7月31日）前已取得市、区政府用地批复的征地返还地。
4.2018年7月31日（含7月31日）前土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。
（二）2018年7月31日（不含7月31日）后，涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准，并在土地出让合同中约定以下内容:“本合同项下宗地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。乙方整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。”
（三）2018年7月31日（不含7月31日）之后供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓，土地出让合同已明确不得销售的，应将相关事项记载于不动产权利证书“附记”栏。
二、关于新购商务公寓和住房的管理
（一）2018年7月31日（含7月31日）之前购买的商务公寓和住房，不在禁止转让之列，购买的时间以网签录入时间为基准，具体认定标准如下：
1.已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。
2.2018年7月31日（含7月31日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备（预）录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签（预）录入：
（1）支付购房定金、部分或者全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；
（2）购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
提供上述材料申请一手房（现售）和二手房转移登记的，应当在2018年10月31日（含10月31日）之前申请登记。
（二）2018年7月31日（不含7月31日）之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记，并在不动产权利证书“附记”栏中记载：根据深府办规〔2018〕9号文规定，XXXX年XX月XX日前禁止转让。
因继承、受遗赠、离婚财产分割取得的房地产，禁止转让的时间以继承、受遗赠、离婚财产分割前最近一次转移登记的时间起算。
三、关于暂停企事业单位、社会组织等非自然人购买住房的管理
（一）2018年7月31日（含7月31日）之前，企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房，可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准，具体认定标准如下：
1.已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。
2.2018年7月31日（含7月31日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备（预）录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签（预）录入：
（1）支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；
（2）购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
提供上述材料申请一手房（现售）和二手房转移登记的，应当在2018年10月31日（含10月31日）之前申请登记。
（二）2018年7月31日（不含7月31日）之后非自然人购买商品住房的，不予办理转移登记。
四、其他
（一）只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。
（二）搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。
（三）工业楼宇政策对购（售）房对象有规定的，按工业楼宇有关规定执行。
市规划国土委
2018年8月14日
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