深圳房租上涨超20%！资本“圈地”成幕后推手？深圳租房“双限”政策或出台
随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。
部分重点城市房租出现了较快上涨，尤其以北京房租的快速上涨成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。
一线城市房租上涨，以及资本是否成为房租大涨的幕后推手，受到监管层的关注。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，“必要的时候，对于租赁市场专营机构的租金价格，我们要进行备案管控。”
△图片来源：21世纪经济报道（jjbd21）
来自中国房价行情网的数据显示，7月房租涨幅最高的城市并不是北京与上海，而是成都市。
在该统计时间段，成都的房租同比涨幅高达31%，成为11城的涨幅之首，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，而北京21.89%的涨幅仅列第6位。相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。
平均而言，上述11城市的房租平均涨幅达到了22.12%。
21世纪经济研究院分析师认为，这表明当前社会广泛关注的房租上涨问题在各大城市中皆有较为明显的体现。
需要注意的是，在选取的11个重点城市样本中，近期房租涨幅同样高达30.5%的深圳，其同期新房均价却出现了一定程度的回落。
21世纪经济研究院分析师认为，深圳相较于成都和广州而言，房价相对较高，目前正处于高位盘整阶段。与深圳相对较高的房价水平相比，深圳的租金回报率却并不高，这是当前阶段，深圳虽在房价下行的同时，租金仍快速上涨的重要原因。
据Wind云房数据库统计显示，目前深圳的租金回报率仅为1.51%，远低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。
△图片来源 / 图虫
房租除了受房地产市场价格波动外，21世纪经济研究院分析师认为，本轮房价上涨亦伴随着“季节特殊性”。
这是因为，每年秋季是应届毕业大学生离开校门求职季，这也造成租赁市场暂时性地出现供求大幅提升的情况。同时伴随着应届大学毕业生薪资的上涨，房租也会相应的“水涨船高”。
哪些重点城市的应届毕业生薪资水平最高，间接推动房租跟着涨价呢？
△图片来源：21世纪经济报道（jjbd21）
21世纪经济研究院分析师以校园招聘平台“梧桐雨”发布的《2018年全国应届毕业生薪资报告》为标准，进行了分析。
在纳入统计的11座城市中，北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在第一位。即使从全国范围看，北京这一应届大学生的薪资标准也是最高的。
紧随其后的是，上海应届生薪资平均为6662元，深圳为6231元。21世纪经济研究院分析师注意到，北京、上海与深圳的应届大学生平均薪资较高，与其城市综合发展实力紧密相关，如上述三地的人均GDP数据也是处于整体“领跑”的阶段。
统计数据还进一步显示，深圳的人均GDP为18.7万元/人，北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。
其中值得关注的是，在纳入统计的11个重点城市中，重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人，与其他9城的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%；与此同时，两城应届大学生的平均薪水也并不高，分别为5070元和4958元。
21世纪经济研究院分析师认为，重庆与成都要警惕房租价格快速上涨给青年大学生增加的生活负担，对于租赁刚需的应届毕业大学生而言，上涨过快的房租价格也一定程度上会造成一座城市人才的“挤出效应”。
与此同时，当前国内重点大城市的租赁人口占比逐渐提高。在整治群租等市场规范化举措的同时，也一定程度上导致短期内市场供需失衡，这也是当前房租上涨的一个重要推动因素。
据Real Data和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。
21世纪经济研究院分析师认为，在推进租赁市场规范化的同时，也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应，来满足规范化整治之后所造成的市场影响。这既能体现出一个城市的包容性，更能够为外来人口展现出一个城市的“温度”。
再来了解深圳的具体情况。
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△央视财经《交易时间》栏目视频
在深圳工作了三年的李女士，和两个朋友合租在深圳南山的一个小区，三年前两房的租金为4500元/月，加上物管水电，每月花费约5000元。现在合同快到期了，房东一下将房租上涨了20%。她表示，她所在小区两房的房租没有低于6500元的了，隔壁的公寓一房一厅房租已经达到了5500元/月。
何开杰从事租赁市场多年，他告诉记者，每年的暑期毕业季都是租房的旺季，平均每年会涨价约10％，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同可能略有不同，但今年的涨幅大大超过往年的幅度。
深圳某房地产中介何开杰表示，比较去年，今年至少涨了20%左右，这是一个租房交易量。以福田中心区为例，黄埔雅苑小区，在5、6月份之前，70多平米两房的市场租金最便宜在8500元、9000元，好一点的10000元。但在7月份过后到现在， 市场的租金大概要在10000-13000元。个别的话，三期的两房可以租到14000元，租金涨了20%到30%。
深圳中原地产研究中心数据显示，近两年来，深圳各区房租均呈现出上涨的态势。乐有家数据显示，2018年上半年深圳租赁市场成交量显著走高，环比上涨12%，同比大涨33%。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，这两年来调控政策直接针对买卖市场，所以这一块市场的交易者受到了收缩，很多原来打算买房居住的人，跑到租房市场去，加大了租房市场的需求。
中原地产数据显示，随着核心区域的城中村租金上浮压力大，选择逃离的人群较多，造成了福田、南山上半年的租赁占比下滑显著。更多人选择到租金较低的龙岗、盐田租房，上半年龙岗租赁占比占到全市的三分之一。以一套65平两房为例，福田、南山租金约为6700元，龙岗租金仅约3300元，不到福田南山的一半。
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△央视财经《交易时间》栏目视频
据数据统计显示，深圳租房市场规模超千亿，高达78.2%的年轻人租房，占深圳常住人口的三成。农民房、长租公寓及普通租赁房到底哪种涨得最厉害？
“长租公寓”是近几年房地产市场出现的新兴行业，是将业主房屋租赁过来装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租。
记者来到位于深圳南山科技园的某长租公寓，在一栋约10余层的大厦，公寓占据大厦4-5层。据了解，目前店里一居室40平的单间价格为4500元-5000元不等，据工作人员介绍，该公寓针对的是21-35岁租房人群，目前的入住率基本是100%。
业内人士介绍，长租公寓一开始投入的成本较高，为破解投入大、盈利难的困境，长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。但从记者走访中获悉，最近在上涨预期下，一些普通租赁房的价格也在上涨。不少中介反应，近期房屋租赁市场价格走高，中介从业主手里租房价格也相应提高。
深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，长租公寓带动了住宅租金上涨，这个趋势是非常明显的。因为有很多房东会看到为什么旁边的这一个公寓可以租到6千，我只租3千，这是不平等的。他们会在租金方面上加租。对于一般租房的市民来讲，其实没什么议价权，只有选择租或者不租。
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△央视财经《交易时间》栏目视频
在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓到底是怎么运作？这背后是谁推高了房租？
记者检索发现，自如把房子装修后，把客厅隔断改成5个独立房间出租，每个房间按照面积大小月租在1800元至2700元之间，加起来每月租金可达到11500元左右。在安居客上查询得知，上述同等面积，如果带装修整套出租目前的市价为每月9500元左右。记者调查发现，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵20%左右。
深圳某房地产中介肖超告诉记者，前两年，它有可能仅仅是只能回本，或者是不会赚钱。除去所有的装修成本和一些中间的空租期什么的，其实最赚钱的是后面的三到五年的时间。
据不完全统计，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，遍布北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客。
蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓。
2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间房屋。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁称，由于租赁市场的大发展，很多资本力量希望在这个基础上杀入到租赁市场上来，将来赚这桶金。“那怎么赚？现在就抢市场，大家争夺房源，结果是你也要进，这个资本也要进。进的结果是，把整个的租赁市场的原始价格炒高了。”
事实上，除了长租公寓这类的租赁企业之外，近年来，有着不少机构或者个人也看准租房市场做起了二房东。从事传统租赁市场多年的肖超告诉记者，直接通过业主放盘给他们的房源越来越少，目前他手上有60%的房源，都是机构集中收集房源进行装修，再放到他们中介门店统一收租。
目前在租赁市场的业务很大部分都是通过各类大小不一的中介机构低价囤房，装修后高价出租，赚的是租金上涨的差价。业内人士介绍，当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。
在国家政策倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相追逐的风口。与此同时，蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，行业竞争进入白热化状态。今年1月份，自如A轮融资40亿，估值超过200亿元。
目前，市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。
据悉，8月17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
深圳市房地产研究中心主任王锋在接受采访时表示，深圳市在7月底出台了整顿房地产市场乱象的一个通知，将租赁市场的乱象整治也列入房地产市场乱象整治的一个重要措施。在稳定租金方面，主管部门现在正在先行先试，探索限价租赁房制度，特别对于新出让的一些用地建设的租赁住房，包括的一些配建的一些房地产项目，配建的这些租赁住房。那么，今后采取限定租金，限定租期等双限方式来稳定租赁市场。
链家研究院预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将利好中介出租企业。目前我国的租赁市场并不健全，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者缺少，导致专业租赁经营业务发展相对滞后。
深圳市房地产研究中心主任王锋说，“必要的时候，对于这些租赁市场的专营机构，对于它的租金价格我们要进行备案管控。像房地产市场对于限价的这些手段，建议用到租赁市场的价格管控中，这样防止企业恶性竞争，哄抬租赁价格。”
你那里的房租涨了吗？
原标题：
央视财经：深圳房租上涨超20%！资本“圈地”成幕后推手？据说监管层要有“大动作”了
21世纪经济报道：重点城市7月租金整体涨幅超20%！因为毕业季？涨幅最高的不是北上广深，竟是…
来源：央视财经（ID：cctvyscj）、21世纪经济报道（ID：jjbd21；记者：卢常乐；编辑：李果）、深圳新浪房产
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