重磅！深圳宣布一个全球新目标，60平方公里经济圈即将全面先行爆发！
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世界是“深”的。
——托马斯·弗里德曼
”
01 世界是“深”的深圳宣布一个全球新目标
深圳“十四五”规划纲要提出了一个新目标——打造全球数字先锋城市。明确要“抢抓数字技术产业变革机遇，充分发挥海量数据和丰富应用场景优势，以数字产业化和产业数字化为主攻方向，大力发展数字经济，建设数字政府、智慧城市、数字生态，促进数字化转型，引领数字新生活”。
这个世界正变得越来越“智能”……那么接下来会发生什么？下一个平台将会是什么？我相信在世界变平、变快、变智能后，接下来会开始变得更加深入……你是否注意到，我们正在用“深”这个形容词来描述越来越多的事物？深化思维，深度研究，深入学习，深度医学，深度监控，深度伪装。每项事物都在变深。
当笔者看完《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划纲要》），也一样感受到：世界是“深”的。
而此时此刻的“深”，则是“数字经济”。未来所有经济都将是数字经济。
发展数字经济也逐渐成为各国的重要战略部署。2020年我国数字经济增加值已占GDP的38.6%。
“数字经济”已上升为国家战略。国家、广东、深圳连续出手，各自在”十四五“规划中列出了数字经济核心产业增加值占GDP比重的目标：
国家：10%！
广东：20%！
深圳：31%！
深圳“打造全球数字先锋城市”，将是一个什么样的机遇？底气何在？深圳城市发展的纵“深”在哪？
让我们继续向“深”，从深圳中部沿中轴向北看看。
在深圳龙华区“十四五”规划纲要里， 笔者惊讶地发现：
龙华：35%！
比全市目标高出4%，比广东高出15%，比全国高出25%。
一个叫“数字经济先行区”的定位，将把龙华推向数字经济的浪潮之颠！
60平方公里数字经济圈即将先行爆发
龙华定位“数字经济先行区”，可以说是顺势而为。深圳梦曾在《深圳宣布中部扩容：6座新城、80平方公里，大湾区最具革命性的增长极来了》一文中大胆预言：由于“双华（即华为和华强北）+富士康”加持，龙华+坂田必将引领梅观科技创新走廊上的新一轮科技革命。
龙华宣布打造6座新城、80平方公里，是新一轮科技革命推动再城市化的一个强烈信号！
但令人更为欣喜的是，面向“十四五”，龙华的“三城两镇一中心”规划，再次升级为“一圈一区三廊”发展新格局。
2020年11月印发的《关于建设数字龙华 打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》，提出大力发展数字经济，打造数字先行区，可谓是一次“化繁为简”、极具想象力的规划。再次展现出深圳“南北”格局的科技革命力量。
龙华南部区域，依托北站新城（产值2000亿的国际会客厅）、龙华商业中心（规模超200万㎡ 产值超500亿的市级核心商圈）、梅林关门户枢纽等三大片区，打造约38平方公里的“深圳中央活力区”。目前，龙华区的民治、龙华街道纳入都市核心区。
龙华北部区域，以龙头企业带动、专业化园区支撑、区块化发展，聚集细分打造约60平方公里、产值超万亿的“世界级数字经济圈”。而更磅薄的科技革命力量还体现在，龙华将全域打造纵深南北的“大湾区三大都市走廊”——梅观创新走廊汇聚全球影响力的万亿级产业带，聚集了华为与富士康两大世界级龙头企业；观澜河生态走廊、龙澜智造走廊，依托龙澜-福龙大道，联接西丽湖国际科教城、光明科学城两大基础研究，带动深莞制造业创新升级。
随着深圳全面向“数字经济”冲锋之际，龙华在纳入深圳都市核心区后，最大的利好已落在龙华北部——约60平方公里、产值超万亿的“世界级数字经济圈”上。
打造“数字经济先行区”其底气何在？龙华看到了什么？
当马化腾大胆预测“数字经济将让中国率先打开第四次工业革命之门”后，龙华宣布10大举措：全力打造数字经济先行区，与腾讯签约共建产业区块链联盟；
当华为宣告“联接的密度乘以计算的精度，就是数字经济的强度”时，龙华区人民政府与华为签订战略合作框架协议，共同推进龙华区数字经济发展及“智慧龙华”建设；
当富士康宣布能在48小时内按照苹果提出的设计方案完成产品样机生产，当郭台铭预言未来科技领域最大的革命就是工业互联网、富士康龙华园区就是未来深圳硅谷的核心，当“工业富联”在A股上市公司里第一个把工业互联网写到公司名称里，与此同时，龙华获批工业互联网产业示范基地。下一步，龙华区将创建国家级工业互联网产业示范基地、工业互联网创新中心、智能制造和现代服务业创新中心以及省级智能化精密工具创新中心等平台载体，力争打造“全国工业互联网第一区”。
我们看到，龙华区十四五规划，将以发展数字经济为牵引，重点提出大力发展数字经济，打造数字先行区，做大做强数字经济十大产业集群。
其实，相对于依托城市中心存量空间更新而兴起的创新科技产业集聚街区—— “硅巷”，龙华数字经济圈更相当于“数字硅谷”，称“数谷”或更为恰当。当笔者环顾世界，发现这里将成为全球、世界的“数谷”。
其中，数字经济十大产业集群包括：
5个千亿级产业集群涵盖：人工智能、工业互联网、消费互联网、智能装备制造、生命健康产业。
5个百亿级产业集群涵盖：区块链、新型显示、集成电路、数字文化、时尚创意。
除此之外，龙华的底气还体现在有雄厚的产业基础。龙华是深圳的产业大区，产业基础雄厚、链条完整、门类丰富，共有1517家规模以上工业企业、2570家国家高新技术企业、653个占地1万平方米以上的工业园区。
基于如上布局，龙华官方很自信，未来通过做强数字经济，完全可以实现产值翻番，再造一个新龙华。
不仅如此，在官方的数字龙华发布会上，我们还看到了数字经济一定会带来企业和城市的变化，要素态势的变化。数据成为生产要素之后，与传统的四大要素——技术、资本、劳动力、土地一结合就会产生新的业态，产生更为高端的先进制造、智能制造等等。
数字经济必然会由生产力的变化转化为生产关系的变化。当下，一场建设数字城区、打造未来城市试验区的计划也在龙华如火如荼地进行……
没错，数字经济正在突破时间、空间，甚至摩尔定律的限制，将无处不在，又无所不能。
龙华已变成一个大的试验场。例如，龙华官方宣布，“我们有一个‘首台套’政策的激励，就是说你只要是创新产品，能证明你是第一次推出来的新产品新应用，龙华区政府优先采购，并通过政府引导推动产业做强做大。”
当2021年马化腾宣布“碳中和”计划时，笔者发现腾讯开始“重构地球”：3个最缺的资源将率先被改造，“AI FOR FEW”（FEW分别表示Food、Energy、Water）是重要的产业互联网领域。我们相信，IT和AI在数字化、智能化时代对解决食物、能源、水问题有着重要意义。
对龙华而言，数字经济正在深刻改变城市。这个万亿级的数字经济圈必将率先推动新一轮城市革命！
观澜总部经济已来
深圳又一个总部基地要来了
世界是“深”的，如果深圳中部“深”在龙华，龙华纵“深”就在观澜。
笔者发现，龙华数字经济10大产业集群分布在北部12个数字经济产业区块中，除了大浪国际数字时尚小镇、5G电子信息产业集聚区和龙华清湖“区块链+文化创意”产业集聚区外，其它9个区块都与大观澜（2015年4月28日，原观澜街道被一分为三，分设为观湖、福城、观澜三个街道。新的观澜街道辖君子布、牛湖、大水田、桂花、新澜、库坑、黎光、广培、桂香、大富10个社区工作站和16个居民委员会，面积34.60平方公里）相关。
值得一提的是，龙华“一圈一区三廊”区域发展布局中，观澜事实上成为了主阵地，地位举足轻重。12个数字产业区块，直接在观澜的区块，占了半数之多；三大都市走廊，有两廊覆盖。
与此同时，笔者惊喜地发现：未来观澜将成为深圳又一个总部基地。未来5年，观澜提出将建设跨区域创新联盟，推动深莞创新链深度对接。以智能制造为核心，探索建设深莞联合产业园，推广“总部+分支”、“研发+生产”的外溢经济发展模式，实现创新资源错位分布、强强联合、相互补充，这意味着深圳又一个总部基地要来了。
此外，观澜计划联合粤港澳高校、科研机构、实验室等创新资源建设高端创新载体，大力推动粤港澳协同创新。服务电子科技大学（深圳）高等研究生院产学研融合，用好国家高性能医疗器械创新中心，谋划建设国际智能医疗技术转移中心、大湾区智能医疗大数据中心，加快深圳市第三代半导体开放研发平台建设，增强核心产业创新竞争力。
事实上，笔者对比了深圳其它6大总部基地，发现总部基地都集中在深圳中部都市核心区，且南山占了4/6，但一个事实是，尽管福田CBD曾被称为总部基地，但福田全区已宣布要做“湾区总部之都”，这意味着全区都已CBD化！更有趣的是，福田的CBD效应已外溢到了深圳北站商务中心，并再造了一个总部基地。但从深圳中部视角来看，龙华的总部还是太少，而作为一个万亿级规模数字经济圈的北部，也需要对标南山打造数个总部基地，比如观澜总部基地正当其时。
观澜总部经济实力渐显：2020全年实现规模以上工业总产值509.43亿元；规模以上工业增加值111.82亿元，同比增长1.13%；全社会固定资产投资109.24亿元；社会消费品零售总额81.84亿元，增速排名全区第一。深圳首家国家制造业创新中心——国家高性能医疗器械创新中心、美团全国首个智能配送飞行器项目实验基地、宝能新能源汽车全球总部和整车基地等一批重大项目、创新载体落地观澜；信利康、利亚德、泰衡诺、黎光物流园等重点项目加快建设；海目星激光在科创板成功上市；观澜一年建成5G基站441个。
此外，观澜官方披露，厚植转型发展新优势，新一代智能制造、生命健康、新能源、新材料等高科技产业加速集聚，601家规上企业、418家国家高新技术企业提供强有力的发展支撑；国家高性能医疗器械制造业创新中心、广东省小分子新药创新中心、广东省第三代半导体技术创新中心等一流创新载体汇聚起产业创新的磅礴活力。观澜主要经济指标保持较快增长，规模以上工业增加值五年增长近一倍，全社会固定资产投资年均完成113亿元，观澜片区后发优势愈发彰显。
毫无疑问，笔者认为关注“数字经济”的人，应当把目光投入龙华北部，这里将涌现数字经济的重大投资机遇！
未来5年，投资观澜，就是投资一座“城”
“所有公司都难逃一死，所有城市都近乎不朽。”
万亿级数字经济圈启动，将是一次伟大的破坏性创新。 未来最好的投资是“城市”，而最好的城市也将是“数字城市”。
未来5年，投资观澜，就是投资一座“城”！
日前，龙华正以前所未有的大魄力、大手笔，掀起一轮新的产业空间大作战，为龙华构建良好产业链条、产业资源、产业生态，在第四次工业革命中引领数字革命提供强大空间基础。
观澜片区逾2500万㎡城市更新，超25平方公里，平面打开相当于一个前海蛇口自贸区的面积。如此体量的城市更新为观澜的产业升级、人才引进，城市发展准备了很好的物质条件。特别是为即将由“数字经济”引领的新一轮科技革命，准备了巨大发展空间。
在深圳，聪明的投资始终是向政府规划、地铁轨道交通看齐。
相信在万亿级数字经济圈规划加持下，观澜的总部基地投资效应将更加清晰！
比如，合正观澜汇作为片区城市更新首发项目，可谓是坐享红利！
备受投资者关注的是，今年观澜汇又有新品上市，即将推售的是二期公寓，主力户型为36-48㎡的商务公寓。从外立面看，极具公建化建筑特色，采用金属铝板+Low-E玻璃外立面，彰显品质感、都市风格，与观澜中心的地位相得益彰！
▲图为观澜汇公寓项目效果示意图
更关键的是，作为百万大城的公寓产品确实不多。比如，从深圳其它6大总部基地来看，与福田中心区CBD的中洲湾、南山高新区总部基地的华润城的“大城+公寓”产品有些类似。
中洲湾的公寓价格与住宅定价相接近，华润城的公寓更是创造了一个纪录，有业内人士在网上惊呼“华润城润府一二三期，89平住宅租金抵不过三期公寓60平租金”！
尽管深圳在停批公寓项目，但好卖的项目仍然需要地段与产业支撑，切记“房住不炒”！除了地段、产业之外，百万级大城也是一个不可或缺的元素。
正如美国新经济地理学家乔尔·科特金曾提到的那样，新经济时代，“哪里更宜居，人才就选择在哪里居住；人才选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集；人类的智慧在哪里聚集，最终人类的财富也会在哪里汇聚”。这句话用于投资也不为过。
正是因为百万大城的存在，人群才得到聚集，集中居住。但随着产业快速转型升级，居住需求难以快速就近满足，对于高端商务人群而言，公寓自然成为重要选择。这是我们看到润府住宅抵不过公寓的原因所在，也是深圳福田CBD的深圳中心天元、后海金融商务总部经济区的深圳湾一号等项目，尽管价格高，还被追捧的原因。
▲图为观澜汇效果示意图。项目为龙华行政中心地标性综合体，位于4号线茜坑站地铁口，分多期开发，是一个超百万综合体大城，涵盖住宅、公寓、主题商业、九年一贯制学校、产办等多种业态。
这个判断，正得到观澜汇的积极回应：近年，随着龙华高端人才快速聚集，拥有百万体量的观澜汇项目已成为区域高端圈层住区，一、二期住宅集聚政府公职人员、教师、医生、律师、企业老板、高管等政商届高净值人群，以及腾讯、华为等科技企业高端技术人才等。
随着数字经济变“深”，观澜的城市基础设施建设也值得关注。观澜将重点推进龙华职业技术学校、龙华中医院、观澜公共服务中心、文化艺术中心等重大民生项目建设，整体完善教育医疗等公共基础设施。在有轨电车、4号线北延线之后，观澜将积极争取加密轨道交通网，推动18号线、22号线纳入市轨道交通第五期建设规划；完善“五横四纵”骨干路网，全面优化城市交通网络和出行环境。（五横四纵：五横即外环高速、高尔夫大道、观光路、桂月路、桂香路；四纵即梅观高速、龙华大道、桂花路、环观南路。）
未来的观澜总部经济人气将有多旺？单以2500万平米旧改来算，如人均使用25平米，观澜将要聚集100万人。这个数据相当于深圳第七次全国人口普查公报中龙华252.89万人的近一半。
龙华“数字经济圈”投资效应正在观澜蓄势待发：观澜提出未来5年将建设成为生态文化高科技深北新城。到2035年，观澜将成为引领区域协同发展的核心引擎、更具活力和竞争力的深北门户。
世界是“深”的，来观澜看看，为“全球数字先锋城市”加油！
*本文中涉及到合正观澜汇公寓的部分为推广内容
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）
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