SKP-S 实话四说 《作为一枚“阅羊无数”的商业地产人，你会介意这只羊是假的吗？》

SKP-S 实话四说从感官、共通、体验和未来四个角度分别对应1F、B1、2F、3F单独成文。希望让大家对这间引各方诸侯前往北京朝圣的新兴商业体有更为直观的和清晰的理解。

第一话 感官

1F | 定义前所未有的是情怀，

还是需求？

| - 图片来自于SKP-S官方杂志- |

有人说，在商业的世界里，不要问真假，关注结果。当前急速变幻的环境下，谈论一间商业体的可塑性，也要结合地理位置、消费认知和业态构成多方面理性去观察。

这本28页无装订的官方杂志中，SKP-S用6句短语定义了这个时尚新坐标：

超越自我、

挑战极致、

原创精神、

魅力四射、

超乎想象、

勇敢探险。

 进入时尚新坐标 

时尚新坐标带来“未来既视感”

| - 图片来自于SKP-S官方杂志- |

商业地产，地产地产不动产，地理位置始终是固定不变的，消费认识和业态构成则是流动的。人是环境动物，时常受外界风向影响，竞争的困惑会把人带入一个死胡同。时代变幻太快，我们刚刚鉴定的共识又转瞬被推翻，选择就永远都会是个难题。有人会说改良是最安全和稳妥的，也有人会赞同创新才能带来更大的价值。这也就不难理解，当主流声音都在议论整体经济下滑带来的影响时，就少有人将注意力放在2019年社会消费品零售总额1-11月份总额达372872亿，同比增长8.0%这一焦点上。

经济学带来的一个思考问题，当市场处于增量时，进攻总能比防守带来更多价值创造。只是，又有多少人去看到和研究这样的课题。有多少行内人有条件去和精力去思考价值创造？我们更多时候的口头禅是：“商业不好做、环境不好，这显而易见带来的结果是，好的商业很少。”

| - 这似乎是印象中商业地产第一次出现朝圣一词，很多从其它城市到北京看这个项目的朋友都用到了这样一个词汇 - |

在大家都谈论存量时代商业地产该怎么玩时，SKP-S 接手众所周知的烂尾项目佳兆业广场，并不以旧改为局限，而是创造出了一种前所未有的消费体验，在艺术之外呈现了一种“未来既视感”。

去在意真真实实的需求问题

| - 这是位于1F赫拉克勒斯与半人马涅索斯战斗的2019机器人雕刻装置。该装置探讨了形式与物质、真实与虚拟、新与旧之间存在的对立面张力。透过玻璃的反射可以隐约看见附近不断靠近围观的客群 - |

有人说这是情怀，也有更资深的人讲这是需求。过去商业地产依附于拿地的先决条件，只要住宅能销售出去，商业不必做好，开发商一样能赚钱。现在呢？环境已经变了。这时候，曾经牛逼哄哄的你去找政府拿地，也不得不掂量掂量过去几年政府频频提及的关键词：轨道交通、首店经济、夜经济、体验式消费。

| - 在SKP-S，体验式消费再也不是一句空话。以前我们会固有的认为高端和好的购物氛围与蜂拥而至的客流是冲突的。但SKP-S似乎并不这样看。- |

这些政府不断去鼓励的，是当下社会发展真真实实的需求问题——社会需要、行业需要、消费者需要（大白话就是政策需要）。SKP-S 前所未有的将这样一个事情呈现了，因此它收获了赞誉、赢得了好感。而 SKP-S 选择佳兆业广场、自家老店街正对面作为这样一个体验式商业的先发地，也是做足了心思。

SKP-S 在大望路口划出的惊叹调

| - 图片来自于SKP-S官方杂志- |

DT财经《报告》对北京405个地铁站辐射圈的综合排名中，大望路是第一。即便没人担忧 SKP 于12月12日大望路口佳兆业广场开启探索之旅的——全新体验式商业 SKP-Ｓ 周末会迎来的客流。但现场观感，人数还是比想象中要多。

从周年庆的10.1亿到新的探索式商业 SKP-S 的启航，短短两个月时间，这间商业地产运营商制就造了2019年行业内为数不多的两个现象级事件。在所有行内从业者都在思索该如何求变的当下、在2020一个新的10年启幕之际、在新兴年轻消费群体难以被定义的时代，SKP-S 的答卷让人艳羡。

 360°全方位感官新体验 

大处着眼，小处着手的非凡之笔

| - 图片来自于SKP-S官方杂志- |

最近看冯唐品读曾国藩嘉言钞的新书《成事》，里面讲到一个关键语：“大处着眼，小处着手。”  SKP-S 无疑是将这8个字运用得惟妙惟肖的商业运营商。好的位置，为你带来了客流。但好的运营是把这样的客流进行转换，从大处着眼是好的消费体验的营造，而小处着手的是对于每一步逗留时间是否能带来足够转化的细致考量。这小处间的细节，从周六现场一个又一个环节的设置，能十分直观的感受到。

佳兆业广场一层有三个主要入口。两个靠近建国路，正面面对 SKP，另一个靠西大望路，从大望路从左往右数，这里把它们分别是标记为：

A1、Ａ2、A3

A1的入口有 GUCCI 家饰区和美妆区两间店护航，家饰区里面有很多艺术品呈现，当天会有限流，人数多时需要排队（这样的情况当天在商场其它楼层也随处可见）。

| - SKP-S 美妆店会让你不由自主想到四个字：“口红真香”- |

| - GUCCI 家饰区，想象一下将这些饰品放在家里的样子 - |

与 GUCCI 相邻不远的全球第一家全新 DIRO 概念店中国线下首发了四款 Mini BookTote 女包。

| - DIRO 概念店 - |

A3处，进入后依次会看见 CARTIER、BURBERRY、CELINE、LOUISVUITTON、VALENTINO 等品牌。这一众平时气质高昂的品牌们（全场所有品牌亦是如此）在这里都统一用上了配有橘红色文字的 LED 显示屏。一向对形象输出有严苛标准的顶级大牌选择弱化自身调性，让整个商场的体验感更统一。

| -所有品牌标识都异常统一 - |

| - 这小朋友在 BURBERRY 品牌店前站了很久 - |

| - 听朋友说，他有个朋友本来计划花2W在 SKP 买一个包，

结果跑到SKP-S一口气买了4个，感觉真是划算 - |

| - VALENTINO 标志性的红色加上大屏幕播片十分吸眼 - |

| - 统一用上了配有橘红色文字的LED显示屏 - |

弱化自身的个性，更强调整体，这种以前一直在公司、团体所强调的管理手法看起来简单，但在商业地产的圈子，所有人都能感同身受让其具有执行性会有多难。

 尽情奔向异想地 

| - 图片来自于SKP-S官方杂志- |

无可厚非的是，在年轻人的眼中，品牌（这里指商场品牌本身）和产品（这里指商场中的品牌商户）更具有一致性的融入，已经成为他们去定义和区别商场的一项指标。在这样的整体氛围下，品牌再以策展式的陈列风格去做更个性化的展示，这也就能更好的让这些国际大牌与源源不断进入的客人们拉进距离且不影响体验。

逛完1F，

个人觉得有几个值得思考的问题：

1、当年轻人不希望被定义时，商场该如何去做：

| - 或许因为照片都是拍自周六，SKP-S 的客群画像看上去十分的丰富 - |

SKP-S 整体定位相对 SKP 更年轻、时尚。这样的布局，似乎表明商业运营方和顶级品牌方已经达成一种共识——在年轻客群心中，奢侈品不需要再是高高在上，它要以更亲和力的方式贴近年轻人，当然最好是让年轻人没有心理阻碍的主动去拥抱。

| - 站在位于中央位置的GUCCI 箱包店前拍了几十张照片，感觉消费者一个接一个的，买的很顺手。- |

在面对大的客流量时，既要保证好的消费体验，还要兼顾更广的客群。让更多的人参与进来，更多形形色色的人停留当中，会对后继而来的客群传递出一个信号，降低其心理阻碍，抵消看上去很贵不愿意进店的顾虑。

思考点：消费者会因为实际价格贵而放弃购物，还是营造的氛围让消费者觉得他应该需要有一个这样的产品而想方设法去购买。哪一种更与现实所呈现的答案更相吻合？

2、好的商业永远是去引领一种生活方式

| - 小处着眼的细节无处不在 - |

光明正大的限流，你爱来不来，让你排队你还是得排。这不是傲娇，是因为我花尽心思所去营造的氛围让你觉得这就是你需要的生活方式。所以你愿意排队、愿意等待。你喜欢我营造的场景，但是来的人太多了，为了让你有好的体验，我只能限流。

思考点：体验区内和体验区外观众区的观众合力呈现了商业运营者眼里最赏心悦目的画面——源源不断的客流+足够好的体验氛围，那结果难道不是品牌商户眼里最大的转化率？

3、商场品牌和产品之间更好的融合

| - 就像BALENCIAGA 这间精品店所呈现出的感觉，你在这里感觉更多的是去商标标识后商场品牌和产品之间的融合 - |

前面说了，国际大牌选择弱化自身调性更融入到商场整体环境，这是一个值得大家去思考的点。看看现在火到不行的潮牌、各种限定发售的排队，在未来商业推广的视觉传达中：从店铺装修到平面主K、从美陈装置到活动氛围，商场品牌本身和商户产品直接如何做到更好的融合。而放眼全国如此多的商场，有自身品牌个性的商场品牌本身又有多少？

好的商场运营好似一个好的导演。而定义好的标准是——在预算内，完成交付并提出视觉亮点。导演当中，还有明星导演。例如王家卫，他的贵在于他本身就是一个收藏品，是他把自己包装为一个收藏品。过去商场不会在品牌塑造中花太多的心思，但杰出的商业运营商已经开始注重自身的说话方式。

 1F整体布局和未来农场 

在官方1F的布局中，可以清晰的看到被划分为三个版块：

精品店、美妆和体验。

| - 图片来自SKP-S 官方手册，右上角第一入口是前文我们提到的A1，依次从右往左是A2和A3 - |

前面我们讲到了 GUCCI、BURBERRY、CELINE、LOUISVUITTON 等精品店。

| - 位于1F的SKP SELECT BEAUTY  - |

美妆是 SKP-S 的自营业态，SKP-S 的自营业态我们会在第四话中来讲。而1F SKP-S 艺术实验空间所呈现的未来农场这一块，是目前去过 SKP-S 的消费者打卡最多、拍照最多、谈论最多的焦点。

| - 位于1F的未来农场  - |

艺术实验室对 SKP-S 而言，是它的起点。在这个基于未来世界的空间中，每年会有不同主题所呈现的艺术装置。此次，SKP-S 与 GENTLE MONSTER 合作呈现的初作——《未来农场》，吸睛无数。

| - 这个空间，所展现的是一个由机器人取代人类，以及通过人工智能操纵人类记忆的世界，同时它也寓意着人类真实记忆与虚拟现实间的冲撞。- |

| - 当你置身其中，目所能及之处的羊群，均是由人工智能所复制出的机器羊。- |

| - 策展者希望引发一种思考，“记忆与现实”。当你看到那些在广袤大自然中奔跑、充满生机的人造羊时，又会不禁回忆起，那些曾经出现在脑海中的点滴记忆。正是因为这种完美复制而成的现实形态。- |

当天在现场逛了6小时，看到一个有趣的运营小心思。由于《未来农场》受到的热烈关注，当天 SKP-S 将A2入口封掉，所有来访者不能从A2进入。而太多太多人都想看羊，对于想去看羊群的人而言，我必须从A1和A3进入，而从这两个入口到展览位置，无形加大了这一众奢侈品店前所急增的客流。而面对这样的蜂拥而至，品牌商户会介意吗？

人心易变，潮流一会儿一个方向。前年流行抖音，昨年带货看李佳琪。人心不变，多少年来，还是两个心房，一些事情还是流转不散。从过去到现在，小孩子都要背诵“鹅、鹅、鹅”，SKP-S 的羊不管是真的还是假的，一样“咩、咩、咩”的吸引了无数人前往。一时文字业，无法把 SKP-S 所有亮点无遗漏的呈现，但希望文中有可以引起你共鸣的地方。

谢谢关注，在第二话“共通”中，商业地产老家伙与你继续分享 SKP-S B1层的精彩。

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SKP-S实话四说精彩预告

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