3个圈地的有效新套路，TOP10房企是这么做的（内文有彩蛋） |金融聚焦

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导读

“土地为王”。但如今想笑傲江湖，光靠在招拍挂市场贴身肉搏已远远不够。TOP房企独辟蹊径，正通过收并购、介入不良资产处置等金融化操作手段，充实土储，蓄力未来。

另一方面，房地产行业运作逻辑正逐步改变。金融化身影活跃在各个链条环节，保利投顾研究院选取了两个地产金融化的样本进行研究。

一、“花式圈地”——多元化扩充土地资源

一级土地市场拿地难度攀升，各房企收储开始多元化，合作对象跨越房企、政府、行外企业，收储范畴除正常项目外，更涵盖问题资产和不良资产。目前主要突破口有三：收并购、介入不良资产处置、与非房国企合作开发。

并购拿地助扩张：翘楚为融创

2017年开始，融创多元化收并购达11次，主要逻辑仍是房地产开发思维，如对乐视、联想的收购，均是看准其背后巨大的潜在土储。

另一方面，跨行业也能助力开发，如乐视互联网、汽车及智能资源，链家存量客户资源与渠道，为未来概念圈地、扩大客户群体做铺垫。

截至目前，其土储面积增至五年内最高位约1.46亿㎡，较2016年增长1倍。

其中，通过收购万达系列文旅城项目，融创获得近5千万㎡、货值约7150亿元的可售面积。据保利投顾研究院推算，其收益率保守估计近20%。

图：本次交易收益率估算（亿元）

货值估价：7150.27

交易成本：438.44

开发成本：5550（万达拟投资总金额）

成本合计：5988.44（交易成本+开发成本）

收益率=（货值/成本-1）*100%

          =（7150.27/5988.44-1）*100%

          ≈19.4%

为支撑其大规模、频繁的收并购，融创通过银行贷款、公司债、信托等方式进行多元化滚动融资。随着各融资渠道持续收紧，其资金链潜在风险上升，据保利投顾研究院估算，现下融创净资产负债率已超200%。

介入不良资产处置：远洋、融创、恒大

商业银行贷款中的房地产类不良资产规模大，而经济去杠杆大势之下，政府和企业预期将加快自身不良资产处置，且地方AMC（资产管理公司）随之迎来发展机遇。

保利投顾研究院分析认为，房企可从三大机会点切入不良资产这块“蛋糕”。

（1） 与AMC进行长期合作，抢占先机

房企与AMC通过包括但不限于以资本为纽带（参股、共同设立基金）的方式进行合作，借AMC在不良资产处置的经验和资源，为房企后期介入不良资产业务抢得先机。

2016年8月，远洋依托与华融的合作关系，以远低于市场价格竞得华融上海科恩国际中心项目（写字楼不良资产处理）。

图：远洋与华融合作模式

（2）截获问题资产，提前介入

房企还可在资产被认定为不良前（问题资产）进行获取，范围包括金融资产和非金融资产，范围覆盖面很广。

对此类资产，房企需保持高敏感度，主动接近或放出购买意向吸引卖家，为交易争取先机。该类资产切入手续相对简单，但未经资产管理公司经手，背后债务关系复杂，房企切入时须谨慎对待，前期风险评估工作至关重要。

今年融创接连收购天津和重庆的著名烂尾项目，正是从同行截取问题资产的典型案例，其中5月以102.5亿元收购天津星耀80%股权，获未售建面235万㎡，楼面价仅为市场价的1/3。

图：问题资产的获取途径与房企应对

（3） 参与不良资产公开处置

房企通过关注企业申请破产或面临财产纠纷公告，及早发现优质资产；在司法处置阶段，尽快确定参加意向并进行立项评估迅速介入。

但该类资产参与手续与方案需要严格遵循政府要求，房企谈判空间较少。

2014年阳光半岛原公司因资金链断裂致破产清算，项目作为不良资产被公开处置。2017年由恒大竞得、以相对较低成本获升值空间较大的宅地土储。

图：切入不良资产处置机会与风险

与非房国企合作开发，绿地、招商两种典型

（1）  绿地模式（针对增量土地资源）

前期参与相关国有企业混改，并控股形成“绿地系”，提升基建能力；中期以“绿地系”联合体形式进行基建运营、并获取配套土地进行开发；后期对开发项目进行产业导入。

以宁波杭州湾为例：绿地前期参与贵州建工和江苏省建混改并控股，2017年3月成立联合体竞得杭州湾基建PPP项目及配套商住地块。

图：绿地与非房合作业务开展方向

（2） 招商模式（针对存量土地资源）

与落后产能亟待去化、土储面积大的非房国企合作，共同改造、开发地块、进行产业运营；再利用自身土地变性经验，获取大量存量土储，迅速打开当地市场。

以招商蛇口武钢开发案例为例，招商、政府和武钢以存量土地资源为基础建立以招商蛇口为主导的平台公司，进行武钢存量土地的变性、开发和产业运营，共享分成，招商蛇口就此低成本获取大量武汉土储，扩大当地市场份额。

图：招商蛇口与非房国企合作业务开展方向

二、整体金融思维运作全产业链

房地产金融转型不止是将金融作为一个盈利增长点，而是将金融运作思维深入房地产产业链条上的各个环节。

以万科为代表的开发商、以世联行为代表的服务商纷纷探索整体金融思维运作地产开发、服务，根据不同项目特征灵活组合各类资本运作方式，同时打造核心运营能力，为REITs做好准备。

（1） 开发商代表：万科

万科高度重视运营、资本操作双能力的积累和提升。从初期与国内外私募、资管机构合作，到近年来尝试类REITs发行，现收购成熟商业运营公司印力、并发行私募基金整合万科已有商业项目，方便日后进一步对接REITs。

印力作为我国商业地产运营和资本运作先锋，印力前期取经国际知名地产运营商，并在华润时期形成了以私募基金为核心的商业地产全价值链，后期黑石介入开始强化核心运营能力、探索退出渠道。

图：万科商业试水和整合

（2） 服务商代表：世联

目前，世联已通过基金、信托等资本运作方式推动旗下包销、商业资管及金融等业务发展，发展重点为商业管理运营和长租公寓等存量物业运营领域。

在自建品牌的同时嵌入高附加值服务、并用自身运营经验强化品牌输出，成功运营以获取较好的投资回报率，这是项目得以资本运作的基础。

以苏沪商业项目为例，世联可根据项目不同阶段灵活对接资本，在运营初期，世联利用城市运营私募基金为项目启动提供资金支持，3年后可通过银行贷款、基金和ABS退出。

同时还整合自身策划、装修和代理业务对物业进行改造，并叠加自身小贷和商业办公品牌，以获得租金溢价、服务溢价和其他收入，以保证项目的成功运营。

图：世联行城市运营基金运作

总结

房地产行业发展“棋至中局”，存量资产时代加速来临，房企需最大化获取土地资源，同时地产金融运作思维深化，以此为后半场发展蓄力。

房企除一级市场拿地外，需结合多种途径挖掘土地资源，在此过程中，迫切需要持续提升资源整合、资本运作等综合运作能力，同时，灵活运用各类资本运作方式撬动新增规模、切入存量资管，将金融思维深入产业链条各环节，迎接渐临的REITs风口。

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