房企融资环境“变天”，钱将从何来？ | 金融聚焦
“跑马圈地、主业扩张”成为上半年房地产行业的“主旋律”，而另一方面，地产调控基调延续，房企争夺土地资源的钱从何而来呢？
（一） “钱”从何来？
——房企融资环境变化
今年以来，房企整体融资需求旺盛，但房企融资端遭遇政策定向收紧，融资结构也开始发生转变，诸如发债、增发等主流融资渠道全线收紧，为此，房企纷纷开启”花式”融资。
华夏幸福更是个中高手，发行永续债、资产证券化、夹层融资实现股权转让，成功融入超220亿资金；恒大引入700亿战略投资其“输血”。
分渠道看：
1
银行贷款依赖度回升
自2016年三季度起，房地产开发贷余额同比增速触底反弹，但随着监管部门加强银行贷款投向管控，开发贷增速出现“稳中趋缓”的态势。
2
海外融资升温
截止7月，房企海外融资规模（以美元为主）已近250亿美元，远超2016年全年，但整体规模仍然较低，且因美元加息压力增大，发行成本小幅抬头。
3
股权融资再度受阻
自2010年起，证监会实质上叫停了房企IPO。定增方面，在经历了2014年重启，2015-2016年的迅猛增长后， 2016年三季度再度收紧，叠加今年定增及减持新规，房企定增再次受阻。
4
信用债大幅缩减
2016年底开始，监管部门强化对房地产企业债、公司债的分类监管，房企信用债较去年同期相比大幅下降64.81%，受此影响，房企只能加大中票和短融发行额进行对冲。
5
非标融资再兴起
主流融资渠道受阻，房企融资需求再次转向以信托为主的非标融资。2017年上半年，流向房地产的信托资金持续增长，但5月份开始，监管层开始将房地产信托列为重点检查对象，监管趋严下房地产信托增速或有所放缓。
伴随金融改革与监管及房地产行业调控，过去十年房企融资渠道历经“股权为主—非标兴起—发债与股权”三个阶段。
而2017年以来，房企定增受限、债券大幅收缩，重新回归银行贷款和房地产信托，同时多方尝试创新融资方式以实现多元融资。
当前房企融资意愿强烈，但渠道受限、成本攀升。据保利投顾研究院统计，今年上半年上市房企可监控的综合资金成本为6.1%，较去年同期上升0.5%。
(二) 未来“钱”在何方？
——金融监管变革对房企融资影响
国家金融工作会议定调未来金融大环境下，又将对房企融资产生何种系统性的影响？
1
金融工作会议核心及信号传递
7月14-15日召开的第五次国家金融工作会议由习近平主席主持，五名常委出席，规格远超以往，政策层高度重视。
本次会议再次确认了“要把防范金融系统性风险放在首位”，重点有三：金融监管的顶层设计（国务院金融稳定发展委员会）、金融改革和财税改革、国企改革的配套（地方政府增量债务终身问责制）、明确金融监管的激励机制约束（功能监管和行为监管）。
这也意味着中国金融业将进入一个严监管的时代。金融去杠杆等监管依然将在协调中继续，其风险也尚未消散，货币政策预期以维稳流动性为主，配合监管深入。
同时，鼓励扩大直接融资，银行为主的债务融资体系或将继续收缩，实际利率维持高位。
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金融监管变革对房企融资影响
（1） 影子银行收缩
作为资金密集型的房地产行业，在融资环境受限下，能有效降财务杠杆的“明股实债”融资备受青睐。
资管/信托/基金子公司等影子银行渠道使房企“明股实债”融资得以实现，银行理财/信托/保险等资金突破监管限制流入房地产领域。
据保利投顾研究院统计，2016年各主要影子渠道流入房地产领域共计3.99万亿元。
在以往金融分业监管下，影子渠道多层嵌套可突破监管限制。而本次金融会议设立金稳会协调一行三会，同时明确功能/行为监管，未来金融将走向协调监管、穿透性监管，影子渠道业务面临强监管，房企“明股实债”模式大概率将收缩。
（2）资产证券化成为机遇
另一方面，房企资产证券化（尤其REITs）是重大机遇。政府鼓励支持政策频出，资产证券化创新产品百花齐放，各类首单产品层出不穷，基础资产、模式、成本等多方面均取得较大突破。
REITs作为房地产资产证券化的重要方式，关注度日渐提升，并分别在PPP项目、租赁市场领域明确提出发展REITs，真正REITs落地可期，PPP、租赁市场或率先成为REITs 突破口。
当前“公募基金+ABS”契约型呼声最高，即以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。
此外，PPP资产证券化亦加速发展，自3月首批PPP资产证券化产品落地，目前已发行6单产品，规模超50亿元。
支持政策也不断细化，最新（今年6月）放宽了对运营期限的要求。但PPP资产证券化模式仍需进一步探索突破，以华夏幸福固安项目证券化为例，仍存在整体收益低，对投资者吸引力低，资产证券化与项目运营期限匹配难度大，尚不能做到真实出售等难点。
总结
当前房企融资定向收紧，与地产行业宏观调控相配套，换言之，融资政策会随着政策变化而变化，对银行贷款、股权、债权等形式流入地产行业资金限制可能是中短期的，当行业政策放松，融资限制也会随之有所放松。
但金融监管框架变革将对房企融资产生中长期系统性影响、不随行业调控政策变化而变化。利用分业监管空白的“明股实债”型融资面临较大挑战，未来随着监管深入，该类融资调整压力、收缩压力拔升。而降杠杆重要方式之一的资产证券化（尤其REITs）迎来发展风口。
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