文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
139㎡，总价991.6万，单价约71123元/㎡。
就在昨天，阿里拍卖成交了一套金麟府，价格惊呆众人——高出市场价一百多万！
讨论声四起。有人认为是外地人为了落户；有人觉得法拍房突破限购，让买家有资格买房了；还有人评论，“办完产证，互道一句XX”......
不管如何，这套房子成交了！
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昨天竞拍成功的这套房源，是运河金麟府8幢2单元1002室，建筑面积139.42㎡，四室两厅一厨二卫。
共26层，房源处于中间楼层，目前为查封空置状态。从室内图片来开，去年年底交付以后，似乎从未有人居住，相当于全新了。
这套房子，在2019年11月28日办理过抵押登记，抵押金额232万元。房东没有拖欠物业费，已经缴纳到今年的11月30日。
透明售房网显示，当时，这套房源领出预售证时间为2017年9月，备案价格为584.5万，单价41926元/㎡，含装修标准6000元/㎡。也就是说，这套房源也比当年的售价高了407万。放在市场上，这笔钱足以再买两套刚需房了。房源评估价852万元，折合单价61110元/㎡；起拍价681.6万，折合单价48888元/㎡。竞拍一路高歌猛进，共竞价94次。结果相当出人意料，成交价为 991.6万元，折合单价约71123元/㎡，被一位邵姓女士竞得。比评估价高出139.6万，溢价约16.4%。不过，这套法拍房源能不能以991.6万成交，还要再等一等。在此之前，武林壹号等房子，都出现过悔拍。这套房子的变数，也在这里。如果在9月29日之前，邵姓女士不付款，就属于恶意流拍，需赔偿50万。公开信息显示，这套法拍房源为金某、盛某共同共有。据挂牌的中介介绍，两人应该是夫妻关系。我搜了搜，盛某居然还有自己的百度百科，看来也不是一般人。毕竟在没有摇号的时代里，金麟府非常难买，一套房子三个人抢。没有点关系，压根买不到。更何况，这套房源位置和楼层都还不错。我查了一下，盛某名下有好几家公司，其中主营的是一家光电传输设备公司，主要生产、销售有线电视传输设备、电线、电缆、电缆材料、PVC、铜拉丝、网络线等。2019年、2020年，光电行业都不景气，大量企业的盈利都严重下滑。公开资料显示，盛某又摊上民间借贷，无疑是雪上加霜。公司状况并不好。公司企业信息显示，今年有6次被执行记录，被执行总金额达到1737.3万。金麟府8-2-1002室被查封，是由拱墅区人民法院执行的，立案时间为今年的3月30日，执行金额约1691.2万。大概是早已闻到了“被执行”的味道，盛某一早就将金麟府8-2-1002室挂牌在二手房市场上了。房源首次挂牌是在2019年12月22日，挂牌价为840万，与市场价相当。但正好遇到疫情+春节，二手房成交量急剧下滑，看房的人也急剧减少，房子自然卖不出去。到了3月份，市场行情回暖，距离被执行时间越来越近。在3月29日，盛某再次调整房源价格至818万。可以想到，当时盛某卖房已经非常急迫了。出价比较低，看房的人自然也多了，最终一位德佑中介谈妥了价格。没想到，时间到了！在临近签约的一点点时间里，这套房源被查封。金麟府8-2-1002室最终成交价，比二手房价格高出了不少。目前在好找房网站中，金麟府有39套房源挂牌，挂牌均价为63134元/㎡，最近成交最高的一套也是139.42㎡的房源，单价为62401元/㎡。“就在这套房子的楼上，有一套同户型的房源挂牌，总价840万元。”中介说到。在所挂房源中，与拍卖房源同面积段的房源大多挂牌价不菲。一旦价格上来了，想再降价就比较难了。中介透露：“小区房东基本上都知道法拍的事，后续价格也很难下来，估计只会越来越贵”。万万没想到，金麟府8-2-1002室还能给二手房市场加一把“火”。不过，盛某就惨了。目前，盛某已被限制消费。自己名下的豪宅被卖了，再买就得先把钱还清。拱墅区人民法院执行金额为1691.2万，房款才991.6万，盛某还需还款699.6万。据说，盛某名下还有其他房产。法拍房的起拍价一般是评估价的7折，而评估价一般与市场价相当。不过，法拍房的成交价，往往一不小心就会高于市场价。这并不是个案——8月29日，景园南苑10-3-1302拍卖，建筑面积约100㎡，成交价266.5万，折合单价26650元/㎡，比评估价239.6万高出26.9万。而好找房签约均价为24670元/㎡。8月28日，梦湖山庄45A幢拍卖，建筑面积约243.14㎡，成交价 1315万，折合单价54084元/㎡，比评估价1166.1万高出148.9万。8月18日，东方海岸家园2-2-2502拍卖，建筑面积约89.74㎡，成交价 372.2万，折合单价约41475元/㎡，比评估价307.4万高出64.8万。而好找房签约均价为32360元/㎡，近6个月最高成交价也只有40621元/㎡。8月18日，新绿园公寓4-1-401拍卖，建筑面积约184.17㎡，成交价 1624.3万，折合单价约88196元/㎡，比评估价1479.2万高出135.1万。而好找房签约均价为70910元/㎡，近6月最高签约价与之几乎持平，为88846元/㎡。“我还有钱，加，继续加！”由于市场行情、竞拍氛围等因素，拍着拍着，价格就超过市场价了。这两年，竞拍成交又毁拍的买家不在少数，与其损失几百万或者几千万，不如趁早付点赔偿金。目前，杭州（除了临安）的购房政策是，社保满两年或者杭州户口，且一户家庭名下最多只能有1-2套房子。而法拍房可以脱离出杭州的购房政策，哪怕是外地户口，哪怕买家手上已经有2套房了，依然能入手。从另一个角度来说，法拍房是获得房票和增加房票的一种方式。对比二手房，法拍房对富豪们和投资客可太友好了。法拍房高价成交，也让不少人存在了一些误解。比如说——
法拍房可以让外地户口直接落户杭州，所以价格才能拍这么高啊！杭州在此前已经叫停了购房落户，当然，也包括法拍房。换句话说，不要妄想通过买法拍房落户了，不可能的事。当然，如果是想将自己的“杭州户口”迁入已买的法拍房，那是有机会实现的。但原业主户口并不在法院执行范围内，具体需要自己到房产所在地的派出所进行了解。至于增值税。法拍房流程是拍下，限定时间内平台付尾款，限定时间内完税，然后才能去法院拿到文书过户。所以，该缴的还是需要缴纳的，增值税具体看是否满两年，看是个人还是企业，可以参考二手房交易。此外，法拍房还会涉及一些司法纠纷，物业、水电是否有欠费等问题，都需买家提前了解注意。对于购房者来说，拍卖市场是一个不错的购房渠道。但在竞拍之前，最好还是全面了解房源情况之后再出手。
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