杭州第一梯队二手学区房抄底指南（上篇）：90套实惠房源，下手要快

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

你永远都想不到，中国家长为了学区房能有多拼。

假离婚这种事情就不用说了，为了学区拉横幅维权也是家常便饭。有些时候，为了学区，连最重要的尊严都顾不上了。今年夏天，深圳、杭州等地都出现了家长为学区下跪的事件。

我们姑且不谈事件背后的对与错，也不评判家长们此举是否有道德绑架之嫌。或许是本着“再苦不能苦孩子”的想法，这些家长们，说跪，也就跪下了。

我身边一位新晋宝妈看了下跪照片只给了两个字评价——作孽！但又说，如果换了她自己，即使没有用，或许也会去试一试的。

这么一看，花天价买一套学区房，真的只能说是对父母们的初级试炼。

在杭州，学区房也永远是保值的利器。尤其是今年公民同招以后，民办全面摇号，斩断了部分家长的后路，有个公办保底，要稳妥得多。谁也不敢拿孩子的未来去赌，买一套优质公办学区房就成了当务之急。

我们的后台提问当中，也常常遇到摇摆不定、满心困惑的父母：到底要不要为了学区去牺牲居住舒适度？多少预算才能够上杭州TOP学区房？

所以今天，我们来点实在的。

我们在杭州第一梯队的19所学校小学，找到了这些学校对应学区房挂牌总价最低的房源，整理出一份学区房最强抄底攻略，分为上下两期推出。

不难发现，西湖区是杭州传统的教育强区，几乎网罗了杭州一半的老牌小学名校。其他几个城区加起来，才勉强凑到了10所学校，只比西湖区多1所。

根据2014年杭州各区小学生入学统计，西湖区有超过1万名小学生在2020年毕业，而拱墅、江干、上城、下城、滨江基本都只有五六千人。

这也难怪，杭州学区房一直以西湖区马首是瞻。

第一期，我们将会盘点西湖区9所第一梯队小学的二手房源。

本文第一梯队学区房筛选标准来自《一言楼市》

2020年学区招生范围来自《杭州发布》

二手房挂牌价格来自贝壳找房，实际售价可能存在出入

F1

学军小学（本部）

2020年招生范围：

1.东至马塍路，南至文三路，西至保俶北路，北至文二路

2.马塍路24、26、28、29、30、31、32、33、34、35号

2020年招生情况：

一表爆表，提前落户2年2个月

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
下宁巷	38.09	1室1厅1厨	550万
文二新村	44.8	2室1厨1卫	580万
西溪河东	48.08	1室1厅1厨1卫带院子	595万
文二路23号	64.9	2室1厅1卫带院子、底商	597万
马塍路34号	61.19	2室2厅1厨1卫	600万
文二新村	46.37	2室1厨1卫	610万
马塍路28号	52.06	1室1厅1厨1卫	620万
文二路37号	56.81	2室1厅1厨1卫	628万
马塍路33号	57.94	2室1厅1厨1卫	630万
西溪河东	71.49	2室1厅1厨1卫	645万

F2

学军小学（紫金港校区）

2020年招生范围：

耀江文鼎苑、圣苑、冠苑住宅区

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
耀江文鼎苑	58.86	1室1厅1厨1卫	600万
耀江文鼎苑	87.71	3室1厅1厨1卫	750万
耀江文鼎苑	88.83	2室2厅1厨1卫	755万
圣苑小区	92.98	2室2厅1厨1卫	760万
耀江文鼎苑	87.67	2室2厅1厨1卫	779万
圣苑小区	89.24	2室2厅1厨1卫	780万
耀江文鼎苑	87.67	2室2厅1厨1卫	780万
圣苑小区	102.75	2室2厅1厨1卫	790万
冠苑小区	119.66	3室2厅1厨2卫	800万
冠苑小区	107.99	3室2厅1厨1卫	800万

F3

文三街小学

2020年招生范围：

1.东至莫干山路，南至武林巷—马塍路—武林巷，西至保俶北路，北至文三路

2.马塍路以东的邮电新村、沈塘新村

3.“世贸丽晶城”住宅区

2020年招生情况：

一表爆表，提前落户2年7个月

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
窑背巷6号	52.99	2室1厅1卫带开放厨房、院子	390万
武林巷5-28号	51.77	2室1厅1厨1卫	400万
武林巷5-28号	53.95	2室1厅1厨1卫	450万
武林巷37号	49.69	2室1厨1卫	450万
文三街57号	48.96	2室1厅1卫	450万
文三新村	55.36	2室1厅1厨1卫	490万
文三路105号	55.17	2室1厅1厨1卫	510万
武林巷38号	46.74	2室1卫1厨	510万
文三路105号	46.18	1室1厅1卫带院子	510万
文三路103号	52.35	2室1厅1厨1卫	520万

F4

保俶塔实验学校

2020年招生范围：

1.东至环城西路—莫干山路，南至昭庆寺里街—宝石山下一弄—宝石山东面山脚，西至宝石山山脚—黄龙洞路—曙光路—求是路—玉古路北延伸段，北至天目山路

2.东至莫干山路，南至天目山路，西至窑背巷，北至武林巷—马塍路—武林巷

3.浙大西溪校区内启真名苑住宅区

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
黄龙雅苑	38.68	1室1厅1厨1卫	230万
黄龙雅苑	39.23	1室1厅1厨1卫	265万
宝石山下5弄	28.82	1室1厨1卫带花园	310万
杭大新村	38.5	1室1厅1厨1卫	310万
金祝新村	57.65	2室1厅1厨1卫	350万
金祝新村	42.92	1室1厅1厨1卫	355万
丁香公寓	70.88	1室1厅1卫带开放式厨房	360万
友谊新村	43.36	2室1厅1厨1卫	360万
丁香公寓	65.15	1室1厅1卫	395万
友谊新村	37.9	1室1厅1厨1卫	380万

F5

行知小学

2020年招生范围：

1.东至教工路，南至花园南村—西村的南围墙，西至学院路，北至文一路

2.东至教工路，南至文一路，西至今日嘉园住宅区西围墙，北至保亭巷

3.东至保俶北路，南至文三路，西至教工路，北至文二路

4.学院路312号、学院路304号，保亭村安置房，“金都·城市芯宇”住宅区

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
金都城市芯宇	52.19	2室1卫（两本产证之一）	350万
金都城市芯宇	52.19	2室1卫（两本产证之一）	412万
今日嘉园	51.4	1室1厅1卫带开放式厨房	450万
花园北村	62.61	2室2厅1厨1卫	475万
花园北村	62.61	2室2厅1厨1卫	488万
金都城市芯宇	53.09	1室1厅1厨1卫	500万
梧桐公寓	64.49	1室1厅1厨1卫	500万
师苑新村	59.2	2室1厅1厨1卫	518万
今日嘉园	63.42	1室1厅1厨1卫	525万
花园南村	62.58	2室1厅1厨1卫带花园	530万

F6

文一街小学

2020年招生范围：

1.东至莫干山路，南至文二路，西至教工路，北至余杭塘河。不含“金都·城市芯宇”住宅区

2.马塍路以东的日晖新村、建工新村住宅区

2020年招生情况：

一表爆表，提前落户3年6个月

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
自由21公寓	37.38	1室1卫1厨	320万
自由21公寓	59.24	1室1厅1厨1卫	365万
自由21公寓	59.24	1室1厅1厨1卫	375万
自由21公寓	61.6	1室1厅1厨1卫	375万
自由21公寓	59.24	1室1厅1厨1卫	380万
石灰桥新村	43.76	1室1厅1厨1卫	395万
自由21公寓	72.01	2室1厅1厨1卫	400万
华海园	48.42	1室1厅1卫带开放式厨房	400万
石灰桥新村	45.47	2室1厨1卫	400万
石灰桥新村	44.97	2室1厨1卫	400万

F7

浙大附小

2020年招生范围：

1.东至玉古路，南至玉泉景区收票处至“山外山”主干道，西至石虎山、青芝坞，北至西溪路（浙大玉泉校区北围墙止）

2.东至曙光路，南至浙大路，西至玉古路，北至求是路

3.玉古路东侧的青石桥、玉古路139号、求是南村和外东山弄61、62幢

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
玉古路167、171号	42.58	2室1厅1厨1卫	320万
曙光新村	34.68	1室1厅1厨1卫	338万
求是村	60.78	2室1厅1厨1卫	375万
曙光新村	50.09	1室1厅1厨1卫	375万
曙光新村	49.39	1室1厅1厨1卫	375万
曙光新村	34.63	1室1厅1厨1卫	380万
曙光新村	52.18	2室1厅1厨1卫	385万
求是村	53.33	2室1厅1厨1卫	390万
玉古路167、171号	62.78	2室1厅1厨1卫	390万
玉古路167、171号	53.14	2室1厅1厨1卫	390万

F8

星洲小学

2020年招生范围：

东至古墩路，南至文二西路，西至紫金港河，北至余杭塘河

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
新金都城市花园	44.99	1室1卫1厨	365万
星洲花园	57.5	1室1卫1厨	390万
高教新村	75.03	2室1厅1厨1卫	428万
华苑公寓	58.7	2室1厅1厨1卫	430万
星洲花园	103	2室1厅1厨1卫	460万
星洲花园	102.9	2室1厅1厨1卫	468万
高教新村	75.03	2室1厅1厨1卫	470万
高教新村	75.03	2室1厅1厨1卫	480万
新金都城市花园	76.1	2室1厅1厨1卫	485万
星洲花园	79.28	2室1厅1厨1卫复式	490万

F9

竞舟小学

2020年招生范围：

东至莲花港河，南至文二西路，西至古墩路，北至文一西路

2020年招生情况：

一表生全收

TOP10抄底房源：

小区	面积	户型	挂牌价
恩济花苑	39.5	1室1厅1厨1卫	260万
金成花园	49.19	2室1厅1厨1卫	278万
金成花园	41.58	2室1厅1厨1卫	278.5万
金成花园	49.19	2室1厅1厨1卫	282万
恩济花苑	44.39	1室1厅1卫带开放式厨房	289万
金成花园	51.99	2室1厅1厨1卫	290万
金成花园	49.19	2室1厅1厨1卫	300万
恩济花苑	44.39	1室1厅1卫带开放式厨房	300万
金成花园	51.99	2室1厅1厨1卫	305万
金成花园	50.84	2室1厅1卫带开放式厨房	305万

总结

今年公民同招以后，大家明显感觉学区房贵了。

有数据显示，从年初到第三季度，杭州学区房小区普遍涨幅都在10%以上。

专注十三中学区房的中介老李告诉我：“今年围观犹豫的家长少了很多，普遍成交周期都很短，像学军、行知的一些低总价房源，基本都是挂一套秒一套的节奏。”

今年4月，行知小学学区的花园北村在前后2周时间里，完成了单价从7万、9万跳涨到11万的三级跳——一套21.23㎡，最终成交总价240万元。

8月份，一套马塍路32号的学军学区房，实际以483万元成交，面积34.5㎡，网签作价400万。折算下来，实际成交单价有14万元/㎡。从挂牌到成交，只用了短短8天时间。

以往每年3、4月都是杭州学区房成交的高峰，老李却发现，今年几乎是无差别忙到了现在。

“以前年底都是捡漏学区房的好机会，但从今年的情况来看，可能价格上并不会有松动。”

传闻前段时间放出了一套文二新村的小户型，当天各个中介就把房东的电话打爆了。最终房东选择了带着全款一分钱不还的客户。

再来回看我们统计的入门房源价格，也能摸索出一些购房策略：

以十三中对口初中的“四小金刚”，只要盯着总价最低的房源即可。这几个学校周边根本没有5年内的次新房，所以买户型越小的越灵活。很多家长都选择买一套这样的房子落户，然后再在附近租房或者买在附近板块。

西湖区9所第一梯队的公办小学当中，学紫的入门门槛最高，但同时也是最能够兼顾学区和居住舒适度的学区房。如果房票数量受限，选择学紫最为明智。

保俶塔实验是九年一贯制，同民统招时代，买这样的学区房最省心，避免了小升初再折腾一次。

在这批学校当中，门槛最亲民的、最容易买到的是竞舟小学。如果不强求全杭州最顶级的学区房，可以选择竞舟小学学区房，也不会比其他城区第一梯队的学校差。

想抄底西湖区第一梯队学区房，整体战术只有一个——跑得勤，下手快啊。

最近后台一直有粉丝朋友问：什么时候再办线下报告会？与一个月前相比，行情与政策似乎有发生了很微妙的变化。所以，久等了。11月14日周六下午2点半，程立老师分享：年底前市场，一些不能说的秘密。

  第35场线下主题报告会▽年底前市场，一些不能说的秘密

又起风了，行政之手越压越低，楼市里藏着越来越多的「暗道」与「暗语」，我们一次性讲个够。

但不能形成文字，一旦发文，就容易扩散传播。

所以，你来。唯有见面聊了。

注意：本次报告会安排在万科玖望营销中心，[1]我们特意准备大巴车，大家于当天下午12：30-13：00在「地铁1号线近江站C出口」集合。[2]自行驱车前往的朋友，请在14：00前后直接到报告会现场即可。

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