建信基金折戟REITs：今年净值跌逾30%，新任董事长生柳荣能否扭转困局？

公募REITs具有投资门槛相对较低、分红稳定等优点。然而，部分公募REITs产品2023年以来表现欠佳，投资者面临大幅亏损，比如建信中关村产业园REIT。

截至11月8日，建信中关村产业园REIT年内下跌33.06%，在全市场所有2023年之前成立的公募REITs中表现垫底。相较发行价格，该基金也已累计下跌超过10%。

走势下跌固然受到整体行情的影响，但基金基本面的变化也不容忽视。资料显示，建信中关村产业园REIT基础设施项目公司的出租率由2022年一季度末96.15%下降至2023年三季度末的63.73%。

11月7日，建信基金公告原始权益人及其控股股东拟累计增持不超过20000万元。

今年9月，建信基金新任董事长生柳荣上任。增持、新董事长上任能否帮助建信中关村产业园REIT走出绩差困境？

 建信中关村产业园REIT：年内下跌33%，表现垫底 

公开资料显示，基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

截至2023年11月8日（下同），多只公募REITs产品年内下跌超过20%，其中建信中关村产业园REIT跌幅居前，年内下跌达到33.06%，在2023年之前上市的公募REITs中表现垫底。   

 项目出租率持续下行，部分客户提前退租 

公募REITs相对较差的走势可能与产品运营业绩不达预期有关。

建信中关村产业园REIT的基金合同生效日为2021年12月，募集份额9亿份，募集金额28.8亿元。该基金的基础设施项目包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目，均位于北京市海淀区中关村软件园内。

基金合同生效以来，建信中关村产业园REIT进行过三次分红。

面包财经梳理公开资料发现，建信中关村产业园REIT的基础设施项目公司的出租率持续下降，由2022年一季度末96.15%下降至2023年三季度末的63.73%。

根据基金2023年三季报披露：从产业园市场来看，受经济增长放缓和行业整合等因素影响，全市产业园区市场租金水平持续走低，全市产业园平均租金约为122.2元/㎡/月，全市产业园空置率上升至21.1%。

三季度退租客户共5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%，包括北京思路创新科技有限公司、北京树根互联科技有限公司、北京蓝玛星际科技有限公司、软通动力信息技术（集团）股份有限公司等。其中，软通动力信息技术（集团）股份有限公司于9月30日提前退租3389.38平米。   

 原始权益人控股股东拟增持、新董事长上任能否挽回困局？

11月7日，建信基金发布关于原始权益人及其控股股东基金份额增持计划的公告。

原始权益人的控股股东中关村发展集团股份有限公司和北京中关村软件园发展有限责任公司拟通过上海证券交易所交易系统以竞价、大宗交易、二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，累计增持金额合计不超过20000万元。

早在今年6月，建信基金就公告子公司建信资本管理有限责任公司自2023年4月21日起至2023年6月6日，已通过二级市场分次买入金额约2700万元。自公告之日起至2023年12月31日，拟继续增持不超过金额5000万元。   

建信中关村产业园REIT的基金管理人为建信基金。建信基金的股东为中国建设银行股份有限公司、信安金融服务公司、中国华电集团资本控股有限公司，出资额占注册资本的比例分别为65%、25%、10%。

公开资料显示，自成立以来，建信基金秉持“创新、诚信、专业、稳健、共赢”的核心价值观，恪守“持有人利益重于泰山”的原则。旗下“REITs”产品年内大幅亏损33%，是否与公司秉持的“稳健、共赢”价值观相悖？

2023年9月，建信基金新任董事长生柳荣上任。据公告披露，生柳荣曾先后在中国建设银行厦门市分行和总行金融市场部、资产负债管理部等部门担任主要负责人，现任中国建设银行首席财务官兼资产负债管理部总经理，9月26日兼任建信基金管理公司董事长。

新董事长能否帮助建信中关村产业园REIT走出绩差困境？

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