建工·揽星樾：北漂的“上车盘”还是“祭祖盘”？

2009年的11月，央视《经济半小时》栏目组联合四大门户网站，发起了一次面向北京市民的《百万网友房价大调查》，得出了一个在当时令人震惊的结论：北京二手房已经进入“百万元”时代。

那一年，北京二手房成交均价达到1.3万元，主城区百万元以下报价的二手房源几乎绝迹。一位中年男性在央视的镜头中预言：按我说现在应该是最高点了。

2000年的北四环外，100万是一套华清嘉园164平米的四居室，美团的王兴、字节跳动的张一鸣后来也在这里创业；

2010年的东四环外，100万是一套炫特嘉园52平米的开间，热播电视剧《奋斗》中的陆涛毕业后就租住在同小区同户型的房子里；

2023年的西六环外，100万是一套建工·揽星樾51平米的一居室。号称北京目前在售230个楼盘中唯一供应最低总价百万元新房的项目。

当下，100万究竟能在北京买到什么样的新建商品房住宅？36氪日前探访了建工·揽星樾的售楼处及在建工程。

看房团微信群聊中，建工·揽星樾获得了一个戏称：北漂“祭祖盘”。这里距离北京猿人遗址所在地周口店只有8公里。

建工·揽星樾交通区位图

区位与交通

建工·揽星樾距离最近的地铁站——燕房线地铁饶乐府站仍有1.9公里，步行需要约20分钟。这里属于房山区城关街道，即良乡以东的房山老城区。

从地铁饶乐府站上车，到达总部基地所在的丰台科技园共18站、56分钟，到达丽泽商务区共25站、1小时15分钟，到达国贸共34站、1小时39分钟，到达中关村共33站、1小时34分钟。

从建工·揽星樾驱车前往京昆高速京周路收费站，车程约15分钟，由此至西五环园博园桥，车程约30分钟。按照地图APP的早晚高峰模拟预测，总计45分钟的车程将在早8点至9点间延长至58分钟，晚6点至7点（回程）延长至1小时10分钟。对于开车前往市区的通勤一族而言将是耐心的考验。

由于处在行洪主河道大石河的支流上，房山城关在不久前的北京特大暴雨中遭受内涝。建工·揽星樾以西800米的一家超市，收银员说暴雨期间她被安置到宾馆住了五天，而洪水导致大石河2号桥遭冲击发生坍塌，经由此桥去往京深路及京昆高速，因此去往房山良乡及北京市区的交通也随之中断。

2012年的“721”特大暴雨中，房山城关也遭遇了内涝。据消防人员对媒体透露，相比“721”暴雨，尽管2023年8月这一次雨势更大，但城关地区的清淤及疏通道路难度更小，主要得益于地下排水管网的建设。

户型与对价

建工·揽星樾的售楼处位于京周路临街的汽车4S店中间，售楼处公示的户型分为：51平米的一居室、74平米的两居室、88平米-99平米-104平米的三居室以及134平米的四居室。项目总规划户数是985户。 

建工·揽星樾51平方米一居室户型图

其中51平米的一居室首付35万至42万、总价约99万至120万，但房源仅有30多套。因为数量有限，售楼处的置业顾问会建议购房者备选大一些的两居，总价约140万-170万。

一居室没有样板间，从户型图看南面宽约3.2米，进深约12米，由南向北依次为卧室、卫生间、客厅及厨房，每个空间都有窗。

建工·揽星樾99平方米三居室户型图

建工·揽星樾99平米三居室户型图及样板间实拍图

建工·揽星樾74平米两居室实景交付样板间

现场设有74平米两居、99平米三居、104平三居的样板间，其中99平三居室的现场到访参观量最多，设计亮点是270度的客厅飘窗。所有楼栋、户型都采取同层排水及精装修交付。

周边配套及二手房参考价

据售楼处置业顾问介绍，建工·揽星樾北侧一街之隔是海淀“六小强”之一的十一学校奉先学校，规划为九年一贯制学校，54个班级共计2160个学位，目前正由开发商代建。这是该项目最得意的配套资源。

经过房山城关街道车流繁忙的中心区，从京周路一个十字路口左转南行至房窑路，驱车800米左右即到达建工·揽星樾，现场工人们正在开槽奠基。地图APP显示，这里到周口店北京猿人遗址只有8公里，距离地铁饶乐府站大约2公里。沿街的商业配套有：小超市、驴肉馆、瑞福祥寿衣、彩票站、房山第一医院……

房窑路沿街配套

房山第一医院外

建工·揽星樾在建工程

建工·揽星樾西侧荒地

建工·揽星樾以南500米的塑化厂

在建工地以南约500米是一个名为矿机北路小区的居民区，二手房源约1.6万每平方米，隔壁是一个竖着高炉的塑化厂，再向南行就是荒地。

可以看出，建工·揽星樾实际上位于城关街道的边缘地带，城关街道中心区的次新二手房，最新也要追溯到2005年建成的小区，均价在1.3万至1.8万之间。

售楼处访谈调研

马良，26岁，北漂青年，有意51平米一居室：

从公司所在的丰台总部基地赶过来，花了一个小时。出了地铁、走到项目工地，又要20分钟，一路上仿佛到了电视剧《漫长的季节》的桦林市，又好像是《马大帅》的取景地。所谓商业、教育、医院配套感觉聊胜于无，户型没有什么特别吸引人的点，中规中矩。100万的一居室太少了，百万上车只是一个噱头。如果本地人就近工作可以考虑，我就不凑热闹了。100w在北京买房，呵呵。理想很丰满，现实很幻灭。

李老太，66岁，城关街道本地居民，有意51平米一居室及74平两居室：

从家骑电动车过来10分钟，不想和儿子、儿媳妇住一起了，想买一套小户型和老伴儿自住。一居室有点小，两居室又有点大。我们想用壁挂炉取暖，冬天可以提前采暖，但据说不让私自改。周边荒是荒了点儿，骑车出去买菜倒也不远。

高峰，31岁，良乡街道房产门店经营者，受邀参加售楼处蓄客培训：

现场有40多位渠道经纪人，都是从良乡、阎村、长阳过来的，没有其他城区的房产中介来卖这个盘。这个项目官方给的最高佣金是7%，我这边两居室、三居室提成7w至8w。保护期两个月后，渠道带客成交才能提成。我们也不会去外边拓客，就只在房山找，走我们的渠道分佣金，客户可以省出一笔买家电的钱，但房源选择受限。不用太着急，900多套房，去化不会太快。

燕房线－房山线沿线的新房售价，由西向东递增，距离市区越近，价格越贵。建工·揽星樾的指导价为2.7万每平方米。阎村站的京西悦府均价3.2万，苏庄站的中建国贤府均价4.5万，长阳站的中海寰宇视界均价5万。

建工·揽星樾的置业顾问对客户表示，城关可能是房山最后的价值洼地。这实际上不取决于揽星樾的产品力，而取决于房山城关的人口增长及产业规划落地。地铁燕房线支线（饶乐府向南至老城关、周口店）的规划建设进度，一定程度上就可以反映城关街道的商业及经济增长潜力。

房山区十四五规划中提出积极推进燕房线支线（由饶乐府向南通向房山城关、周口店）建设，但目前这条远郊区地铁线仍是北京客流量最少的地铁线。

数据显示，自2017年开通至2022年底，燕房线总客运量3414.22万人次，最大满载率为36%。2022年，北京日均客流10万以下的5条地铁线中，燕房线客流量排名倒数第二。客运强度每日每公里0.13万人次，仅为国家对轨道交通建设要求的初期客运强度0.7万人次的五分之一。

此前，北京市重大办在回复市民询问时披露：“鉴于燕房线客流量太低，燕房线支线暂缓建设，由市交通部门动态监测燕房线客流及区域发展需求，待时机成熟时，择机启动燕房线支线建设工作。”

燕房线是国内首条无人驾驶地铁线，高峰时段最短发车间隔5分钟（市区地铁线高峰时段最短发车间隔仅1.5分钟），换乘比例约40%，即六成乘客的出行局限于燕山至阎村东的9站地铁沿线，四成乘客在阎村东换乘地铁房山线，去往更远的目的地。

燕山地区、城关街道是房山十四五规划之中营造适老宜居环境的重点区域。这可能也预示了城关街道作为房山老城区的未来愿景。只是这种愿景带来的生活体验，与“北漂”置业北京的都市生活之间，可能隔着一个《漫长的季节》。