Pro」为这些企业推出了一套技术解决方案，结合人工智能生成技术，帮助这些企业处理行程、财务等方面的工作，让运营商能专注于业务扩张。「Topline

Roof，但受限于成本过高与安装难度过大未实现规模性应用。2019年10月推出的第三代产品Solar

本文是36氪「未来可栖」公众号「城中人」栏目的第五篇人物特写。

Land作为担保人、抵押中国恒大中心以获取80亿元的贷款融资。虽然相关贷款在今年较早时已解除质押，但目前EV

文中所有用@标记的人物都能在对应的社交网络平台上搜索到。成为一名优秀的建筑设计师与烤苕皮特别好吃的摊主之间，何欣（@热心市民不打烊）

赵晓丽图片来源

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坊间传闻，20年前，从人民大学毕业的刘强东曾经在鼎好大厦四层租下约3平方米的铺面，店名为“京东多媒体”、主要销售光驱和光碟，他很快便把精力投向电子商务，开始做京东线上商城。鼎好大厦一度领先于时代，成为中关村初代创业者的集散地，但直到2019年启动改造之前，一直停留在“电子大卖场”的1.0版本。2019年，外资财团以13.4亿美元的总价收购了鼎好大厦。这笔北京迄今为止体量最大的商业地产收购案之一，被外界普遍评价为“相当划算”。作为中关村区域“商改办”的典型样本和北京城市更新中体量最大的项目之一，鼎好大厦正在被“推倒重来”。日前，鼎好大厦业主方北京鼎固鼎好实业有限公司对36氪表示，继A座写字楼在2020年10月末推入市场后，鼎好大厦目前正在进行B座改造前期手续的报批和拆除工作，预计其写字楼部分将在2024年中整体推向市场。此外，鼎好A、B座一层及地下一、二层将被改造为商业板块，或将在2024年营业运营。腾笼换鸟2019年，瑞士合众集团联合华旭控股、啟城投资与颢腾投资，完成对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式关停。风靡近20年，一度被诸多创业者视为淘金场的中关村电子卖场终究挥手说了再见。同期，针对鼎好大厦主体建筑的改造也正式开始。鼎好项目方对36氪表示，由于项目对现金流有明确要求。因此改造采用了A、B座分开改造的形式，确保改造过程中项目剩余一座能有持续不断的租金流入。比如，A座改造时期，B座原有租户如创新工场、爱奇艺等，以及部分底商如麦当劳、星巴克等均在持续营业。而在B座进行改造时，A座已经入市一年有余，创新工场则由B座搬至改造后的A座。无论业主方还是为其提供租赁代理服务的世邦魏理仕，均对36氪表示，如创新工场一样改造后仍旧续租的情况并不常见。“这类升级改造本质上还是为了产业升级和腾笼换鸟。原有租户的承付能力和是否符合该区域现有产业特点，都是限制因素。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主租赁部负责人王一茜说。也因鼎好大厦改造后作为甲级写字楼出租，原有租户更新迭代，反而使得大厦在很大程度上躲过了教育行业危机带来的租户搬迁。“中关村原本的空置率是非常低的，在线教育行业收缩确实造成了空置率的提高，这类空置大部分是乙级写字楼，带有一定的遗留装修，符合一些成长类和初创类科技企业的选址标准。”北京鼎固鼎好实业有限公司副总经理于红对36氪表示，而鼎好大厦在改造后则已经成为甲级写字楼。外资接手前，鼎好大厦曾在2012年尝试过升级改造：将6层以上的精品格子间加上隔断，改作办公楼。2018年，基金和前业主方开始谈收购，才逐渐清退大厦A座6层以下的卖场租户，直至2019年初交易完成，1000多户租户的清退也基本完成。于红坦言，因为鼎好大厦A座没有散售，且大部分租户在2018年2月合同到期，因此租户清退相对顺利。而鼎好大厦B座则部分散售，有400多户小业主。根据此前媒体报道，他们中的不少人都在鼎好待了十多年，见证了中关村多年来的变迁。换句话说，如果当年刘强东没有转型电商，而是花上一笔钱买下一个柜台，便没有今天的京东。如此数量庞大的小业主，在中关村区域的改造中，仅次于中关村e世界。据36氪此前了解，无论办公楼大宗交易还是更为广义的城市更新项目中，针对散户小业主的回购都是难点。“关于小业主的问题，我们成立了专门的团队，去谈回购回租，现在基本已经回购完毕，剩下大概一二十户。我们的原则就是与小业主共同发展，让小业主能够得到相应的投资回报，我们的大厦改造也能正常进行。”于红表示，其与小业主的回租年限一般在10年以上。目前，改造后的鼎好A座单个租户的租赁面积有较大幅度的提高。以创新工场为例，其原本租赁面积仅有3500平方米，搬入改造后的大厦后租赁面积已经翻倍。王一茜表示，中关村商务区科技类公司居多，这类公司更期望承租大平面作为办公场所。“他们倾向于更高效工作，因此同等面积下，优先租赁一层而不是两层。”她说。商改办鼎好大厦虽然已经作为写字楼出租多年，但实际之前的业主方并未对大厦格局进行过根本性的改造。因此自2020年开始的新一轮改造，仍旧可以看作中关村区域商改办的典型样本。事实上，北京商改办的实践可以追溯到2017年以前，从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此类项目入市。仲量联行此前发布的报告显示，2010至2017年间，大型办公楼项目入市后，一年内的入驻率能够达到70%，而不少零售物业则在风云变幻中逐渐褪色，针对传统百货商场的商改办项目也逐渐风靡。正如鼎好大厦此前是电子大卖场，这类卖场内部是按照商业逻辑来设计，建筑的核心筒（建筑受力结构的核心部分）都在外围，而办公楼的受力结构普遍在建筑中心。鼎好大厦A座外围的核心筒对玻璃幕墙有遮挡，导致中间采光较差。“我们的目的是将鼎好打造成为甲级写字楼的品质，其中一个设计手法就是在结构上打造出一个50米通高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”其表示，采光和进深对项目品质影响极大。经历过改造，鼎好大厦A座已经成为中关村西区唯一拿到WELL和LEED双认证的写字楼项目。而B座径深虽然相对合理，但为了进一步照顾采光及与A座做统筹，项目方也在B座做出两个小中庭。“将来A、B座要做连通，它（B座）的核心筒是在中央，比较符合写字楼形态，所以我们只会在南侧做两个小中庭，与A座进行风格统一。”采光和径深，是大多数商改办项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其难点已不在技术层面。据36氪此前了解，对于项目方来说，拆除中庭实际上会使得可租赁面积减少，影响业主方的现金流入。北京有商改办项目，掏空的中庭面积甚至达到其总面积的五分之一，项目方算利润账较为困难。压力之下，不少项目方开始想到“补面积”，例如外立面的阳台、未被使用的顶层等等，但这类增补在报批层面却未必都能够通过。于红提及，改造项目增补面积的问题必须在改造之初就关注到，从第一版设计时，鼎好方面就要求测绘公司介入，做平衡面积的工作，这样在后续的审批流程中才能比较顺利，且不需要走到特殊审批的流程。“如果一开始没有注意到这个问题，等到快要竣工或者办产权的阶段才发现面积差太大，那就很难去做平衡了。”采光和径深虽然是商改办项目普遍面临的问题，但项目方选择的解决方式却不尽相同，需要考虑到商改办项目所处的区域、面对的客群等多种因素。王一茜表示，位于中关村区域的鼎好大厦在改造设计时在中低区打造一个阳光中庭，一方面可以改善原有商业平面项目的采光问题，同时在平面形成环形走廊，可以增强入驻企业员工之间的沟通效率。而位于三里屯区域的盈科中心则是另一个商改办的典型案例。据悉，盈科中心于2017年入市，是北京的首个成功改造为甲级写字楼的商改办项目。它没有从中心掏出中庭，而是尝试纵切，使项目获得更大采光。有长期关注商改办的业内人士对36氪表示，盈科中心在三里屯，面对的客户更像是零售和办公相结合的企业，比如安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等等，形式上更像是一个小独栋。但也有业内人士对36氪表示，也正因为其产品更像小独栋，面积较为固定，相对来讲灵活性较弱。而北京的写字楼市场需求变化相当快，从灵活度的层面来说，盈科大厦项目方或将在此后的运营中遇到一定的挑战。化整为零除写字楼外，鼎好大厦A、B座的一层、地下一层、地下二层将被整体改造为商业项目，作为中关村西区唯一的TOD项目，其拥有天然的交通优势，能够连通4号线和10号线。项目方介绍，仅保留三层商业，有项目整体盈利目标的考量。同时，商业部分本就规划为写字楼配套，没有面积拓展的需求。据悉，鼎好商业部分建筑面积4.2万平方米，但因为其主要在地下，受大厦机房、电梯等占位的影响，实际可租赁面积仅为1.8万平方米。如此小的商业体量，无论对于持有方、改造方还是运营方来说都是不小的挑战。2021年5月正式开业的西单更新场，便是北京非常典型的小体量商业改造项目，其前身为西单文化广场和地下地段商业格子铺“77街”，项目实际可出租面积近6000平方米，改造总成本却高达6亿元，项目现金流对入驻品牌调性、换租频率等精细化运营环节的依赖程度很高。目前，鼎好内将入驻的商业品牌还未对外透露，于红告诉36氪，因项目可租赁面积较小，空间设计方面需更花心思。机房等基础设施占位不仅对可租赁面积有较大影响，而且会影响客流动线，在店铺铺排上设计难度很大。此外，中关村西区拥有北京第一座地下环廊，鼎好大厦一端连接地铁，另一端则连接着地下环廊。因此，设计方在项目中规划一个24小时的连通通道，为将来中关村核心区地下连通预留好条件。据悉，中关村西区的地下环廊可通往主干道和各个大厦，设计初衷是缓解地面交通压力，但多年来使用效率始终较低。公开信息显示2022年7月末，海淀区人民政府已经开始针对中关村西区的地下环廊出入口改造项目进行施工招标。目前，鼎好商业部分的设计已经完成，实际铺面数量将近200个。为了提升坪效，项目方努力尝试尽可能小的店铺划分，同时尽量将店铺设置在主街上。项目方预估的零售比例约35%、餐饮业态30%、生活方式业态16%、科技体验业态13%、休闲娱乐业态2%，另有4%为其他业态预留。“中关村西区这边的商业，从南往北越来越萧条。”于红表示。中关村西区，东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，区域整体接近正方形。以食宝街为分界，南侧有新中关购物中心和领展购物广场（原名“欧美汇”），鼎好大厦则位于其北侧，中、大型商业配套几乎没有。“我们也想借着这个项目，把清华、北大的学生作为目标客群吸引过来。”鼎好大厦与北大、清华两所顶尖高校仅隔一条四环路。除毗邻顶尖高校的先天优势外，中关村西区的目标客群同样包括商务精英及高净值家庭。“商务餐饮是中关村非常稀缺的。”于红表示。2009年海淀区人民政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，明确提出不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在该区域内发展，为发展高端产业腾出空间。此后多年间，中关村西区对商业的新增始终非常审慎。不止一位商业地产投资人对36氪透露，中关村科技公司多，人员密度大，上班族的“吃饭”问题一直比较严峻。食宝街的引入，虽然使得这个问题得到了一定程度的缓解，但街内多档口，没有桌椅，溢出的餐饮需求实际无法被完全满足。鼎好大厦方面也据此将商场一层基本都规划为餐饮业态。2022年3月，食宝街传出关停消息。有知情人士表示，光大安石从光耀东方手中接下食宝街后，正在酝酿新一轮的改造。目前食宝街二期已经关闭，一期也正在逐渐清理中，改造正处在报批阶段。食宝街的关停，或许将为中关村区域的吃饭难问题带来更大的挑战。鼎好方面对36氪表示，鼎好大厦包括餐饮在内的商业板块或将在明、后年入市。中关村区域常年面临的“吃饭”问题，加之疫情影响，使得政府方面对中关村西区商业的态度柔和了不少。无论鼎好大厦业主方还是其他业内人士均对36氪表示，目前中关村西区商业更多以市场主导，政府方面更多把控的是地下空间的备案，对项目本身的合理商业配比并不存在通过审批限制的情况。鼎好大厦之后，中关村区域的写字楼大宗交易时有发生，每每成为市场中的热点交易。2021年12月，普洛斯收购中关村盈都大厦D座；2021年3月，中国金茂、首开股份、高和资本联手收购启迪科技大厦D座；2021年5月，安狮资本接盘远洋资本旗下的钻石大厦。这也是远洋资本城市更新基金旗下首个实现退出的项目。中关村多旧楼，交易后往往伴随着改造，也是在一次次点对点的改造中，押注着几代人创业梦想的中关村正重新适应、理解着新的时代。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

仅靠车展上亮相的量产车海报及模型，恒大汽车就一度募集了300亿港元的战略投资，参与的机构包括腾讯、滴滴、红杉资本和云锋基金等。但日前一笔信托计划的违约，揭开了许家印造车的债务隐患。36氪日前独家获悉，中诚信托「新能源5号」日前发布了剩余信托存续期延长公告，变相昭告该笔信托计划违约。在面向投资者募集资金阶段，中诚信托告知投资人，融资资金将用于恒大沈阳新能源车厂的建设，但是投资人至今未收到信托公司提供相应的资金用途证明材料。而信托计划获得投资回报的来源，是恒大汽车未来销售收入的现金流。不过，中诚信托已经放弃通过恒大汽车销售回款来回收投资权益，而是选择接管恒大此前质押的住宅项目用地。「新能源5号」的投资人对36氪表示，该笔信托资金的底层质押资产是恒大住宅项目，分别为贵阳城市之光073地块、溪上桃园098地块，信托总规模在10-12亿元之间，投资人普遍认为，相比等待恒大汽车的现金流回报，中诚信托接管两宗土地开发是更安全、但也是实属无奈的选择。2019年，恒大曾对外披露在沈阳投资1200亿元用于建设新能源汽车项目基地，此后沈阳基地再也没有传出过动工、生产的消息。根据当年6月沈阳市政府与恒大集团签署的战略合作协议：恒大新能源汽车的整车研发生产基地将落户浑南区，轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂将落户铁西区。发稿前，36氪致电沈阳市铁西区发改委办公室，接听电话的工作人员表示，对于恒大新能源汽车基地项目并不知情。恒大汽车旗下的首款新能源汽车已经在预售，打出「15天无理由退车」的销售噱头，恒大汽车总裁刘永灼也在近日透露，截至7月29日，恒驰5累计预售订单超过3.7万台。目前恒大汽车生产基地位于天津，是恒大收购NEVS国能汽车而来，承担着生产恒大首款量产车型恒驰5的重任，但能否达到量产标准也屡遭质疑。恒大于近日已陆续与多家信托公司签署协议，将部分项目剥离给信托公司，后者将接管项目公司的运营管理，向其投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，而恒大有行使回购股权的权利。业内人士对36氪表示，信托公司接管恒大项目之后，如果地块销售情况乐观，足够偿付投资人欠款之后，恒大有权分享剩余回款权益；但如果地块销售情况不足以覆盖投资本金，投资人也有权继续向恒大追偿。「在政府等各机构推进的情况下，保交楼是第一。而新能源汽车通过销售产生的现金流，由于涉及债权人、供应链抵押担保等各种复杂的应付资金，信托投资人面临着极大的不确定性。」一位中诚信托「新能源5号」的投资人透露，因为房地产市场的下行状况和恒大所处危机，目前两宗地块的去化情况不乐观。36氪从多处获悉，中诚信托帮助恒大新能源项目融资的总规模在60-70亿元。今年7月，中诚信托旗下的「新能源3号」也出现违约，投资者向银保监会举报，质疑「新能源3号」存在编造信托目的、伪造信托合同、假造底层资产、擅自解除股权质押灭失底层资产、26亿元巨额信托资金挪用等多项重大违法违规。据了解，在艰难的债务重组进程中，中国恒大计划为海外债权人提供集团旗下物业和汽车两家上市公司的股权进行「债转股」，但主要海外债权人拒绝了这一提议。中国恒大未能如约在7月底公布债务重组的方案。恒大表示，鉴于集团的规模和复杂性以及所处的行业现状，尽职调查工作仍在推进中。希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。恒大汽车前途未卜，恒大物业也不容乐观。此前，恒大物业134亿元存款遭银行强制划扣的原因被公之于众——中国恒大前执行总裁夏海钧与前首席财务官潘大荣及恒大物业的高管合谋，将恒大物业的134亿存款作为质押保证金，通过第三方公司向银行借贷，再转借中国恒大纾困。而此前恒大物业一位战投方人士也对36氪表示，当下在香港对恒大物业提出清盘呈请意义不大。根据恒大2022年3月在债权人电话会议上披露的信息，目前恒大境外直接债务折合总规模约227亿美元，包括中国恒大发行的境外债券142亿美元，天基控股子公司景程公司发行的境外债券52亿美元，以及项目融资和私募融资33亿美元。新能源车公司的生产线耗资巨大、回报周期漫长，需要长期资本支持，主流新能源车厂主要通过股权而非债务融资。以蔚来汽车为例：财报显示，截至2022年2月28日，蔚来汽车有未偿还长期借款总额为106.823亿元，主要包括2024年债券、2026年债券及2027年债券，部分资产支持证券以及蔚来汽车的长期银行债务。而2016年至2021年间，该公司的累计股权融资约900亿元。依靠债务滚续驱动的房地产开发就像四乘一百米接力，而造车仿佛一场马拉松。许家印可能拿着接力棒，加入了这场漫长的比赛。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

2021年下半年以来，土地投拓从业者同房地产行业一起进入了「黑铁时代」，辉煌似乎一去不返。2021年初，全国22城推行集中供地模式，全年分3批次集中统一发布招拍挂公告，开发商集中参与竞拍。「北上广深」、杭州、厦门等22个城市在列。同年6月，广州首次集中供地期间，为增加中签概率，34家房企注册超300家「马甲」公司争抢1宗地块，豪掷保证金1300亿元，该金额超过广州市全年卖地额2466亿元一半。那只是一场短暂的狂欢。很快，土地投拓从业者第一个感受到了集中供地带来的巨大压力：集中供地前一个投拓经理跟进一个地块，集中供地后一个投拓经理需要在同一时期跟进几十个地块的研判。然而，忙得起飞的那些投拓人已经无比幸运。集中供地提高了房企拿地的门槛，投拓人的命运也由此改变，一部分人忙着跳槽去仍在拿地扩张的企业；而另一部分人面临公司没地可拿而被裁员的窘境。2022年，行业头部公司也在不断收缩公司的投资安全边界，业内人士对36氪表示，从前大部分头部房企会在全国100个城市看投资机会，如今分别收缩到30个城市以内。房地产行业流动性危机，加剧了集中供地后的投拓岗裁员潮。据时代财经报道，2022年2月，一位失业的地产投拓人，一共投递了765次简历，被HR查看60多次，最终通知面试的公司只有4家。土地投拓行业如此内卷的时候，地产科技公司反而嗅到了机会。毕马威中国于2022年发布的报告显示，在地产科技行业，核心业务为服务项目投资决策的企业占比已达12%，超80%的上下游地产科技公司的技术人员占比超40%。其中一批拥有极高颗粒度城市及土地数据的创新公司，为土地投拓决策定制了数字化的解决方案。悲观者在担心：土地投拓岗位会逐渐萎缩，直至彻底消失吗？乐观者也在焦虑：数字化技术对土地投拓人形成了哪些替代性的挑战？一家「博士比销售多的公司」提出房地产进入「黑铁时代」的万科已经变革了自己的土地投拓方法论。2021年万科集团业绩会上，开发经营本部首席合伙人张海透露，以前是按照每个区域的回款做可投金额，大家都希望在自己的区域多投资。去年开始，这样的投资方法不做了，投资额度不再分大饼，投资更加集中在市场稳定、项目安全、操盘能力强的地区。除此以外我们对新项目的投资评议也做了改变，重点是对直接影响投后结果关键因素的判断和把控。万科是行业内较早在投拓决策上应用数字化工具的公司，但作为开发商的他们并不是在「闭门造车」。上海脉策数据科技有限公司（以下简称「脉策科技」）是一家提供智能决策服务的地产科技公司，这家公司为万科总部及全国多个区域公司提供服务。2022年7月，公司联合创始人王可青在朋友圈发了一张来自某招聘平台的周榜海报，他被评定为「当周最受欢迎BOSS第6名」，王可青配文：跟前几周一样努力，排名却下降了，看来行情有起色了。一些开发商的土地投拓经理也向脉策科技投递过简历，但并不是所有人都具备「数据信仰」。脉策科技对于公司研策岗位的第一要求是：深刻理解头部房企投研、客研、产策、市场环节的工作，并且「有数据信仰」，有构建量化分析体系的能力、有探索数据并产生观点的能力。脉策科技将自身定义为「一站式数据科技服务平台」，通过自主知识产权的

河南烂尾楼业主集体停贷断供的风波，正在向全国发酵。这样的背景下，有370万粉丝的经济学家任泽平发了一条微博，建议就此取消预售制：650条评论里，没有一人提出异议，还有5300余人点赞、994人转发。今天，取消预售制获得的支持远比反对多，特别是在郑州——2021年末克而瑞统计数据显示，24个重点城市延期交付期房项目面积占当年销售面积的比重是10%，在郑州这个数字是29%。民意汹涌，是不是中国楼市就应该当机立断、顺水推舟，取消这一通行全球的房地产销售方式？这里斗胆，要为「千夫所指」的预售制说几句可能要挨千刀的话。根据现行的预售制，一般期房项目的主体结构封顶，购房者就可以在首付基础上申请按揭贷款。首付及其从银行申请的按揭贷款，需要部分存放在指定监管账户，根据施工、竣工的进度分批次由开发商提取。有些地方按照工程建筑总投资预算上浮一定的百分点，留存预售监管资金；有些地方则按照总的预售资金的一定比例进行留存，当然是小于100%。如果严格执行现行的预售制，期房预售的资金既可以保障项目建设完工，又可以方便开发商快捷地回款进行再投资。事实上，首付加上按揭这部分房款，在2017年房住不炒出台之后，就已经是土地市场投资的最主要资金来源，占比接近60%，相对于此前信托、私募、委托贷款等名目繁多的债务融资拿地，降低了开发商项目资金链断裂的风险，是一种进步了。错就错在，各地执行预售资金监管过程中，多有放纵、疏忽和漏洞，比如最常见的方式是开发商从供应商那里得到工程相关采购的发票，就可以凭此到银行提取监管资金，实际上并没有进行施工、更没有竣工。更有甚者，预售资金根本没进监管账户，而是直接到了开发商的账上。现在，事情又反了过来。2021年下半年起，受到房地产行业流动性威胁，地方严查预售资金监管，有的地方全额封存直至竣工才能提取，更有甚至把土地款的一部分也作为交楼的保障资金连同预售资金一起监管。虽然降低了单一项目的烂尾风险，但加剧了整个房地产行业的资金融通紧张，成为房企境内外债务全面违约的命门。预售制的执行要么过松，造成烂尾风险；要么过紧，导致了市场的震荡。但总被误认为是制度本身出错了。业主爬楼梯入住高层烂尾楼的事，已经不胜枚举。而烂尾楼是名副其实的「楼」，而不是空旷的土地。这些「楼」看起来差一点就竣工了——给了业主多大的期望，也就有了多大的失望。更何况，这些「楼」形成的在建工程，以及前期开发商办下来的土地权证、建筑许可、规划许可，都是银行的质押品，也成为千千万万购房者获得房贷的基础。在这背后，主体结构封顶就可以办理按揭，是中国期房预售制的一大特色，这在业内也被称为「超前回款」，它才是烂尾楼停贷断供蔓延的根源。按揭全名是住房抵押贷款，在欧美日等国家也广泛推行预售制及住房按揭制度，但其预售阶段只需要缴纳首付，待住宅交付、确立物权后，再由购房者以房产作为抵押，银行据此提供贷款。也就是说，由于超前回款的存在，国内预售楼盘回款只需要几个月，而海外预售楼盘则取决于建设周期，一般长达2-3年。可以看出，尽管国内首付比例高于海外，但按揭贷款的杠杆使用效率要远高于欧美日。这也是中国城镇化用20年走了发达国家200年之路背后的秘诀。但问题是，超前回款意味着实际质押品的严重不足，即银行给予刚刚封顶的楼盘以竣工住宅的估值，向业主提供按揭贷款。放款之后，业主就开始每月还供，开发商则得到全额回款，就没了赶工的动力，反而尽可能拖延竣工，不到临近交付半年工地上都见不到多少人，就是要尽可能地使用预售回款这个无息的杠杆资金。可以看到，新开工面积与竣工面积存在周期性的剪刀差，一段时间内开发商大量新开工取证预售，卖掉房子但并不急于继续施工，所以造成竣工面积的增长高峰延迟于新开工面积高峰的时间越拉越长。过去三年，由于房住不炒、债务融资拿地受控，开发商纷纷加速开工、延缓竣工，堆积了大量的未交付楼盘，同时遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业流动性紧张，因此引发了这波烂尾停贷断供潮。超前回款加上预售资金监管放纵的背景下，银行提供给业主的按揭贷款实际上是「资不抵债」的。而业主的实际杠杆率远超过首付比例的60%、70%，因为主体结构只是一堆钢筋水泥，相当于我们过去全民「超融」了二十年，当然如期竣工、房价上涨之后，「超融」就会解决，但一旦楼市下行、烂尾增加，「超融」就会衍生断供问题。也正是在过去二十年，中国的城镇化及居住条件改善，离不开超前回款这个加速器。通过预售楼盘，开发商快速回笼土地投资款再去拿地，而土地财政也迅速壮大起来用于基础设施投资，带动城市建设。至于发展到今天，中国城镇化是否还需要这个「超前回款」，则是更大的话题，此处按下不表。但可以肯定的是，取消这个中国特色，向海外的预售制度学习，不敢说能完全避免烂尾，但起码不会有因烂尾而起来的大面积居民资不抵债，以及他们掀起的停贷断供潮。如果全面采取现房销售制度，当然可以避免烂尾楼，但随之而来的可能是巨大的资源及土地浪费。鄂尔多斯的教训历历在目。2011年康巴什新城拔地而起，大量的项目以毛坯现房入市，成为全球最惊悚的一座鬼城，直到2015年棚改货币化之后才得到缓解。如果更多采取预售制，楼盘去化率低，还可以收回土地、另做规划，总不至于推倒重来。实际上，期房、期货的诞生是用于对冲价格波动风险的。这也是预售制被忽略的一点优势，起到管理及反映市场预期的作用。在大宗商品市场，行情看涨，买家可以即期订立合约，以约定价格在未来购买一定数量的标准化产品，规避可能的价格上涨造成的成本增加。放在房价节节攀升的大都会楼市，期房预售也为刚需群体尽早置业开辟了捷径。现在楼市不振严重拖累经济增长，大家就其对经济的拉动形成了所谓支柱性的共识，但对中国特色预售制对居民消费能力的掣肘往往视而不见。超前回款机制下，一些首次置业购房者在楼盘交付入住前两年就按揭还供，同时还要继续承担大城市高昂的租金，这样的「双供家庭」不在少数。一言以蔽之，预售制不宜全面取消，但超前回款是时候调整了。最起码，银行可以先延迟期房业主还供的节点，到交楼入住之后。步子太大了，直接取消超前回款也不行，因为即使是央企开发商也经受不住回款周期拉长3-5倍的冲击。在今天的教科书里，王安石被誉为11世纪的伟大改革家。北宋积贫积弱，王安石提出「青苗法」，在青黄不接的时候为农户提供低息借贷的钱粮，抑制土地兼并同时为朝廷财政开源。到现代中国，农户小贷以及国家粮食收储制度，即为当代的「青苗法」，有效对冲了「谷贱伤农」。极具国家治理与金融创新理念的「青苗法」，在北宋年间执行过程中，变质为官府辗转摊派强制性高利贷、收取利息的苛政。仅此一个教训，就足够今天的「预售制」借鉴以改过自新了。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

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「我紧张到都要吐了。」这是林涵第一次参与法拍房竞拍的最强烈感受。标的物为深圳福田区一套两居室住宅，起拍价396万元，加价一次为五千，五、六名对手随时会出价，半个小时便突破了500万元。经过150多轮的「较量」，紧盯着屏幕的林涵终于以598万的价格拿下这套房子。这套房子比市场价便宜了将近百万，但直到「落锤」定音那一刻，她还未曾实地见过房子一眼。以小博大的投机、竞相出价的博弈、明星豪宅被拍卖的猎奇故事、财富的流失与拥有……法拍房似乎齐起了所有能够想象到的「都市传说」因素。更火热的数据来自成交端。刚刚落下帷幕「史上最难618」，京东拍卖的数据显示，破产拍卖业务创下新高，住宅用房成交金额累计超12亿。同时期，法拍房辅拍公司及从业也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司数据显示，全国范围内成立时间一年内的公司数量占总数将近三分之一。国泰君安证券研究所日前发布的一份法拍房专题报告显示，过去三年法拍房的规模基本上稳定在3000亿元左右，而新房市场则是从15.9万亿元增长到18.1万亿元。尽管商业类资产持续增长，但是成交依然以住宅为主导。2021年，全国法拍房流拍率达到80.2%，极高的流拍率背后隐喻着一个尚未建立通行规则和秩序，却已经有人从中渔利的市场。捡漏还是入坑？「当你想买一辆奔驰，手中却只有买别克的钱的时候，就会想找其他门路。」深圳法拍房资深人士曾小路说法拍房也是一样。2021年成龙北京豪宅被拍卖的消息登上微博热搜，让林涵知晓了法拍房这一购房渠道。眼看着深圳房价一路上涨，相对于入门总价，手里的预算选房范围从福田移到了龙港，她开始行动了。捡漏的可能性从概率上看是存在的。一般而言，北京这类一线城市的法拍房成交价通常为市场价的8折左右。瀚海数据研究院数据显示，2022年5月北京法拍房的成交折扣为8.2折，近半年来，北京法拍房的成交价在8折左右波动，近两个月的成交折扣维持在8折以上。围观到入场的这段时间，林涵每隔几天就刷新下法拍房网站，翻遍各大网站的拍卖经验，甚至自己去做过产调。产调即产权调查，包括房产的年限、抵押、租赁、学位情况等在内的全面调查。之所以迟迟不下手，林涵害怕入坑。「如果房子便宜又没人买，那肯定有雷。如果听中介的，其他竞拍人会不会是托。」她在社交网站看到有人花一千万买了块厂地，结果破了别人的低价局，「有人想以底价买入，我们懵懵懂懂出价压过了对方。」现在还处于纠纷境地，无法安宁。也有人入住后仍遭骚扰，不堪忍受卖了房。另一位来自成都的法拍房竞拍人李辰就踩雷了，在青羊区花280万元左右拍下的房子，过户一年多还搬不进去，里面的住户是原房主的债务人，声称没80万就别想让他出去。「扯了很久，公告上说是法院包清场（清退住户腾房），可还是得去法院来回找人催促着才行，耗费精力。」陈辰每次聊到法拍房，都劝告身边朋友，一定要谨慎谨慎再谨慎。95后郑州人陈默对法拍房可谓「一见倾心」。他在朋友圈看到相熟的房产中介经纪人发了法拍房广告，发现那套房子离刚买的新房特别近。郑州二七广场附近的三居室，1990年代一楼带小院的房子，起价58万。当天下午和经纪人去看房，就在网上交了15万的保证金。产调是另外的价钱，不多，只要500块。几天后，他以69万的价格拿下了这套房。受访人供图「中介问我心理承受价位，我说每平一万元都可以接受，最终杂七杂八的费用加起来合计每平9500元吧。」陈默心里怀疑中介可能吃了差价，却也无所谓。「人家挣得就是这个钱，你想省也省不了。」他觉得找中介花的钱，买的是时间、效率和信息差。这套房并不比市场价便宜多少，但陈默自有打算。此前他在老家县城和郑州买过两套「老破小」都拆迁了，补偿款加起来将近200万元。买这套法拍房，一方面为了给父母养老，另一方面的原因是「说不定以后也会拆迁」。实际上，陈默目前最困扰的问题不是顺利入住的法拍房，而是他所买的新房要延期交房，有烂尾风险。法拍中介的价值「很多人会自己拍，不找辅拍机构。」曾小路坦承，严格来说，这行并不算居间中介服务。法拍房的从业人员素质参差不齐，很多从业者都是先从身边熟人下手成单。数位法拍房业内人士告诉36氪，这行不需要有中介资质，赋闲在家的宝妈、微信好友4000名的微商都能在朋友圈发房源，靠熟人推荐「洗一遍客」。不堪骚扰的用户36氪发现，法拍房行业在各个城市的佣金几乎没有标准。北京法拍房中介透露，从产调、辅拍到清场，整套流程下来三万到五万不等。深圳法拍房中介称佣金为成交价的1%-3%，一般而言有长期租约的房子能收到5%。另一名深圳从业者称5000块钱可以包全年拍卖五次，拍不到退款，其余费用另算。李青是北京的一名入行三四年的法拍房中介，他称月入七八万也有，几个月不开单也有。「对于一部分法拍房中介而言，朋友圈发房源带来有参拍意愿的人，是他们最重要的工作。剩下的活就交给了公司其他人。」李青称市场上的产调相对来说仍然比较肤浅，而且行业里有些业务员会为了开单，隐瞒掉一些瑕疵。比如同小区的户型朝南、装修最好的房子，市场报价能达到500万，实际上这套法拍房朝北装修又差，只能卖到400万。「有业务员会告诉客户这套房子能值500万，加吧加吧，加到450万都没关系。」户型、朝向、面积、税费、市场价、落地价、贷款乃至是不是凶宅……实际上这些花钱产调得来信息，普通人费些精力也能查得到。出于谨慎，林涵找了深圳法拍中介，但对于房子的关键信息自己又进行了反复确认。最不能碰的房子和法院沟通执行、帮客户竞拍、查房子税费问题，曾小路说这些是法拍房中介的固定动作。他做过的案例中有高达两千万元的深圳学区房，也常在微博给人解答如何退法拍保证金。曾小路对36氪称，自己每年经手至少二百套的法拍房源。他着重强调了二百套是拿到钥匙的房源，毕竟有些中介门店一年能拿到十套独家房源就算了不起。不过，曾小路坦承法拍房相对来说比较公开透明，「地址在网上都能查到，就算买家自己去敲门，业主也十有八九给开门。」能拿到房源钥匙的秘诀，是曾小路有法拍房行业上游的渠道。他与几家典当、担保行等金融机构保持合作，甚至房子还没进入拍卖之前，就已经掌握了全部信息。「同行中像我这样做的，深圳可能只有三四家。」「截住」了上游的房源，需要做的事情便不再只是朋友圈洗客。既要为处理抵押物的金融机构做周期长短的考量，也要为原房主考虑帮忙申请住房补贴，还要为拍卖者击败突如其来的对手，最终用合适的价格成交，一手托N家。在北京做法拍房中介的李青，见到的原房主都很客气，看房时话里话外都在表达能否将房价拍得高一些，好足够覆盖掉债务。「有些人卖了上千万的房子，手里还能剩下些钱，几万几十万的都有。」带有长期租约的房子，是法拍房从业者最喜欢接的单子。「普通人最担心的问题是能不能入住，一般而言法院公告会负责清场，中介或机构介入能起到的作用也就是催促流程，早一个月入住也能为人省一个月房租。」涉及到土地增值税或税费不清的房子，所有人都避之不及。这类情况多出现在一手现房，正如此前宝能集团旗下公司有484套房子要进行拍卖，用于偿还平安银行债务，围观人数达到了10万以上，但首批房源最终撤拍。宝能城交易税费具体数额、该由哪方承担等问题都不明确。曾小路称不解决税费归属，几乎没人敢报名，风险太高了。36氪获悉这些房子仍在宝能名下，每套原价不到100万，导致了有可能产生高额的土地增值税。法拍房资产由于不限购及折扣价起拍获得关注，主要成交集中在一线城市，但地域差异明显。国泰君安证券研究所的报告显示，一线城市中深圳的溢价率最高，不仅没有折价，且基本上每个主要城区都溢价，在上海基本上没有折价的同时，北京依然有较高的折价率。长期以来，法拍房市场是限购政策的「法外之地」。但2021年底，最高人民法院出台新规，规定全国法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍，2022年1月1日开始实施。五分运气、十分清醒拿到钥匙，打开法拍房的门，曾小路见过参加过抗美援朝的老兵独自留守，也见到过人去屋空后餐桌上还有没吃完的一碗面。做生意赔钱、工薪层断供、公司债务纠纷，是大多数法拍房背后的故事。陈默在郑州买的房子，原业主是洛阳人欠了一千多万的债务，郑州洛阳的几处房产和车子都被执行了。不过自始至终，陈默也没与业主见过面。由于法拍房主要是因债务问题而起，因此债务违约风险和破产清算案例的提升带来供给端的增长。国泰君安证券研究所的报告显示，从破产企业分布看，集中在浙江、江苏、重庆、湖北和广东等省直辖市，与法拍房挂拍量较高的城市榜单基本吻合。以浙江、江苏和上海为代表的长三角省市破产企业数量合计占比全国的30%。破产企业数量尽管较高，但是长三角地区整体企业数量也较多，且在产业集群的形成下，当地居民财富也较高，因此出现了供需两旺的情况。「闹得最厉害的时候是强制执行那一步，一般都是法院执行。面对80多岁的老兵，只能多做思想工作。」曾小路称有的原业主不甘心自己的房子没了不愿搬走。当原房主有不止一个债主而法拍的钱堵不上窟窿时，也有债主不甘心拿不到钱直接撬门住进来。瀚海法拍网总经理曹辉对36氪解释，法拍房的争议集中出现在腾房环节。有的房子带长期租约，就需要确定租约是否具有法律效力。如果是恶意租赁，可以走仲裁途径，对于法院认可的租约，可以与租户进行协商解决。一名房产领域资深律师告诉36氪，除了考虑标的物风险，竞买人也要注意自身因素。一是购房资格，二是贷款要求。法拍房的贷款流程相比二手房按揭更为严格。北京京师律师事务所郑美玲律师称，委托方在与法拍中介或机构签订协议时，注意审查中介机构在处理法拍房事宜上是否具有资深的经验，可以通过专业性和经验的中介机构来给予更专业的帮助以减少风险，但也要留心合同条款。五分运气加上十分清醒，林涵如愿在福田区买到了那套法拍房，贷款、过户和收房都很顺利。她说收集的信息足够多，内心才有底。当然她也很庆幸：「运气好，没碰到奇葩事。」（应采访者要求，文中林涵、李辰、陈默、李青均为化名）更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

此刻的鄂尔多斯，最令外界感到陌生的情况是：这里的楼市几乎没有什么库存可去了。没有成群结队的讨薪建筑工人，没有借了一大笔钱、骑着马去抢房的牧民，没有深陷三角债的民间借贷债主，没有300平米只做两居室的暴发户户型……这些刻板印象，都被颠覆了。时隔五年，房票重出江湖，大有再次盛行全国之势。鄂尔多斯本应当是中国楼市去库存的缩影，因为这里的康巴什新区以「鬼城」闻名全国，老城区东胜区也一度是钢筋编织的「水泥森林」。这个内蒙古自治区下辖的地级市，以蒙古语Ордос音译来命名。早在公元前221年秦始皇一扫六合、统一天下之前，就向鄂尔多斯派驻了郡守和县令，将其纳入了中原版图。经过2000多年的农耕文明熏陶，即使是游牧民族也笃信着「以末致富、以本守之」的生存哲学。进入21世纪，末是煤炭生意，本是别墅和公寓。2011年是鄂尔多斯楼市最疯狂的一年。位于主城东胜区市中心的华府世家，开盘售价2.3万元每平米，与北上广均价匹敌，仍被一抢而空。也是那一年，鄂尔多斯新建住房面积超过2000万平米，每天都有6万平米新房推向市场，当时的地区总人口是150万，相当于不分男女老幼、无论市民还是农牧民，每个人都要消化13平米的新建住宅面积。当时抢房的人都不在意，鄂尔多斯本地家庭已经普遍拥有了三、四套住宅。煤炭市场的黄金十年（2002-2012）以及农地牧场腾退，创造了大量居民财富，都被贮藏在楼市。发布于2011年的《中国民间资本投资调研报告》称：保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，资产过千万的人至少有10万人。一个未经考证的数据是：整个鄂尔多斯，出租车有2000辆，路虎则有5000辆。当时的鄂尔多斯人，房子多到已经懒得收租了，以至于一时间供不应求、租金高涨：一套80-90平方米的三居室，月租金5000元-6000元，也达到了北上广的水平。从2006年到2011年，鄂尔多斯的住宅均价从1500元每平米飙升到1.3万每平米，康巴什新区也拔地而起，均价达到了8000元以上。在此期间，杭州的开发商（如绿城和三江）、山西的煤老板和温州的炒房团，也快马加鞭杀了进来。至今没有人能合理地解释，为什么鄂尔多斯的楼市狂潮在2012年戛然而止，到2013年全市均价就跌回了3000元每平米。有人说是民间借贷资金链断裂引发的，有人说是煤炭价格出现周期性拐点导致的，有人说是楼市调控误伤的，还有人说是康巴什新区的大兴土木破了27公里外成吉思汗陵的风水……最终，拯救鬼城的不是天可汗神灵的眷顾，而是「农村包围城市」伟大战略的再实践。2015年起，在人民银行下属政策性银行补充抵押贷款（PSL）的支持下，鄂尔多斯以地方财政一般性公共预算收入（以税收为主体）为基础，启动了大规模棚户区改造，鼓励农牧民进城购房，采取货币化安置加印发「房票」，消化商品房库存。但很少有人注意到，当地限制土地及住房供应，2012年以后近十年罕有新开盘住宅。一座中国城市，十年不搞房地产，四十年来恐怕未有第二个例子。经过长达五年的住房库存去化，到2019年，鄂尔多斯的老城区和康巴什新区的房价都接近恢复到了泡沫破灭前的水平；2020年，久违地迎来了新盘入市；2021年，以学区房驱动，二手房市场逐渐兴起，均价又突破了万元。二手房市场的诞生发展，往往标志着一个房地产市场由草莽江湖走向规则与秩序，房产也因此具备了流通价值——十年前，鄂尔多斯的二手房市场是不存在的，没人买旧房，甚至也没人卖旧房；十年后，新房销售开始主动劝客户：孩子着急上学，不如先看看二手房。暴发户、民间借贷机构、炒房团也成为了历史。据研究机构人士于2022年6月到鄂尔多斯调研的结果：目前的购房人群中，20%-25%为下辖7旗的人口、15%-20%的为市外人口（包括省外），大约60%为本地新市民及换房人群。我们还看到了一组官方数据：2021年，鄂尔多斯全市实现商品房销售面积161.5万平方米，增长79.9%，增速快于自治区平均水平89个百分点——意即疫情后鄂尔多斯楼市的复苏在内蒙古各地市中领先。在这一年的楼市复苏中，全市房地产开发到位资金139.6亿元，同比增长52.3%。其中，国内贷款3.8亿元，个人按揭贷款6.8亿元，自筹资金55.7亿元，定金及预收款67.8亿元——贷款项占比极低，意即无论开发商还是居民，拿地或购房杠杆率都显著低于全国平均水平。今天，鄂尔多斯没有什么库存可去了。在2015年至2020年，这座城市推进棚户区改造的同时，改进了城市基础设施、发展了基础教育，特别是做大做强了本地大型企业（亿利、伊泰），使其平均工资水平明显高于省会城市呼和浩特。可庆幸的是，鄂尔多斯已不再是那个鬼城了。可悲叹的是，过去十年，我们有更多的城市越来越像曾经的鄂尔多斯。在鄂尔多斯市博物馆，藏有一尊战国「上郡守寿」青铜戈。内侧两端均刻有铭款，其中一侧为「十五年上郡守寿之造，漆垣工师乘、丞鬶、冶工隶臣奇」。今鄂尔多斯东南部当时属上郡所辖。有推论说，这件青铜武器见证了秦昭王十三年，大将向寿伐韩的武功。鄂尔多斯的青铜戈，是秦以法家暴力统一中国、整合文明的历史注角，却无法成为后人哀之、鉴之的教训。此刻，在河南商丘某县城，有楼盘号召老乡用大蒜、小麦抵扣首付来购房；在南京溧水，地方政府推出了升级版「房产超市」，创造了用拆迁房票为二手房去库存的先例；在福建泉州，二孩或三孩家庭申请公积金贷款购房，可在最高额度基础上另加10万元……这般热闹是别人的，终于不关鄂尔多斯人的事了。文|岳嘉封面图来源：电影《我是传奇》剧照更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

「要么来办公室，要么走人！」世界首富埃隆-马斯克在一封特斯拉公司的内部信中怒怼不想工作的员工。他要求所有特斯拉人每周至少到岗工作40小时，折合每个工作日至少现场办公8小时。这封于6月3日发给高管的内部邮件标题为《暂停全球招聘》，信中写到特斯拉将会裁员10%，这一度让公司股价单日下跌超过9%。后来马斯克解释，未来12个月特斯拉员工总人数仍将增加，但固薪员工人数会缩减10%，将雇佣更多小时工。杜绝远程办公，首富有苦衷，他在推特上表示：「员工宅在家里办公，会让他们觉得实际上不需要努力工作。」另外，「特斯拉很久没有推出伟大的新产品了，这不可能通过打电话实现。」他额外举了两个正面的例子，其中之一是他自己：「你的职位越高，你的存在就越显眼。这就是为什么我经常住在工厂里的原因。这样那些在生产线上的人就能看到我在他们身边工作。如果我没有那么做，特斯拉早就破产了。」另一个榜样是中国工厂的雇员们：「中国有很多超级有才华、工作勤奋的人，他们对制造业抱有强烈的信心。他们甚至不愿意离开工厂，而在美国，人们根本不想去上班。」在美国，特斯拉是少有的禁止远程办公的公司，36氪此前报道过，谷歌、微软、亚马逊都允许员工居家工作，亚马逊甚至把西雅图总部大厦的一部分改造成了永久性的无家可归者收容所。远程办公也导致写字楼入驻率迟迟无法恢复。根据全美不动产信托基金协会（Nareit）的统计，截至2021年末，上市REITs的住宅、零售商业、工业物业，入驻率全面回升至95%以上，只有写字楼的入驻率还低于2020年3月即疫情爆发之前的水平。根据托尼-布莱尔研究所(Tony

北京市西直门内南小街66号的金灿酒店中，藏着一家并不起眼的打印店，这里不仅仅可以打印材料，还提供校对、餐饮及住宿服务。过去二十多年，北京金融街一直流行一句话：没在「荣大快印」干过通宵，都不好意思说自己是投行人。骑着共享单车，从这家打印店到3公里外的证监会发审委办公室，只需要10分钟甚至更短。受益于此，「荣大快印」摇身一变成了「荣大科技」，于2021年7月递交了招股书，拟在上交所主板上市，计划募资6亿元人民币。招股书所示：2020年全年共950家企业申报上市，采购荣大IPO申报文件制作和咨询服务的公司有932家，为荣大贡献营业收入高达9683万元。2022年一季度，荣大快印依然7x24小时营业，金融街依然灯火通明，递交招股书的公司依然排着长队——毕马威数据报告显示，A股市场募资总额达到人民币1814亿元，较去年同期增长138%，创第一季度历史新高。与全球市场IPO募资萎缩的情况截然相反。

4月底至5月初是互联网大厂上一年度年终奖集中发放的节点。往年这个时候，字节跳动的薪酬组会收到很多奖金转换期权的申请。相反，今年有字节跳动的员工对媒体爆料，最近收到了薪酬同事的邮件，被询问年终奖要现金还是期权。他毫不犹豫地选了现金，但还是继续收到同样的询问邮件，仿佛是在向他求证：你选择相信未来，还是活在当下？

「把Twitter公司的旧金山总部改造成无家可归者安置所吧。反正那里一个人都没有。」不久之前，计划斥资440亿美元收购Twitter的埃隆-马斯克发布了上述的社交网络投票，超过190万人次的计票结果显示，91.3%的人支持他的想法。其中包括亚马逊创始人贝佐斯，他在投票下评论：「或者可以改造一部分空间，亚马逊西雅图总部园区里的家庭中心项目就很成功，员工还可以轻松地做志愿者。」据GeekWire报道，这座家庭中心有8层楼高，吸纳了数以千计的无家可归者。来源：《西雅图时报》

居民楼下的餐馆、街边超市、社区菜市场……即便在疫情、电商的冲击下，一些敏锐的投资机构仍将目光瞄准到这些略不起眼的社区商业。日前，高和资本成立了国内首支专注投资社区商业的基金，总规模10亿人民币。这与该基金此前的打法有所不同：在城市更新领域的20个项目中，高和资本的投资以写字楼、大型商业综合体为主，且集中在北京、上海两地。高和资本为何选中这一赛道，又如何通过基金方式来运作社区商业？36氪作者与高和资本董事长苏鑫展开对话，他分享了对社区商业及其资产管理的想法和愿景。以下为36氪专访苏鑫内容节选：36氪：此前高和资本多是关注写字楼和商业综合体，为什么要做社区商业？高和资本苏鑫：大概在七八年前，我曾经讲过一个观点，房地产要从制造业要变成服务业。实际上，商办资管的逻辑也变了。

本期互动《Wecrashed》剧照如果你对Wework的乌托邦故事感兴趣，欢迎关注「未来可栖」公众号，并在后台留言「共享办公」，我们将自动回复美剧《Wecrashed》的链接。推荐阅读

尤其是3月，亿翰智库公布的百强房企全口径销售同比大面积下滑，TOP10房企同比下滑超35%，TOP11-20房企同比下滑超50%。

刘朋鹏的合伙人阿耀（化名）对36氪作者表示，「近期接触的退房人群，比较多是因为高估了自己的还款能力，由于疫情等种种原因，当事业或生意受打击的时候，担负不起房贷支出，只能放弃房子。」

交出一份净利润大幅下滑的2021年业绩报告之后，万科董事会主席郁亮为此道歉并放弃了全部经济利润奖金。除了道歉，万科提高了分红比例，但投资者获得的每股派息依然低于2020年末期的水平（从1.25元每股降至0.97元每股）。2017年「宝万之争」落幕过后，投资者对大股东深圳地铁搭配郁亮为首的万科管理合伙人的组合寄予厚望，但事实上在此之后万科成为了A股的价值投资「三傻」（一般指平安、万科、招商银行）。就在不久前的3月11日，保利发展市值历史上首次超过万科，短暂地成为A股房地产第一股。郁亮解释，这份年报净利润的下滑，主要原因是毛利率走低，同比降7.6个百分点至21.7%。这与市场趋势相符，也反映了所有开发商的痛点——房住不炒调控下，土地价格不断上涨而住宅销售价格横盘甚至下降。

一家在管面积TOP5的物业公司，区域HR日前接到了一个棘手的任务：从互联网公司招募一位社区O2O负责人。之所以棘手，一是因为这个岗位的薪酬预算完全无法与互联网大厂开出的价码相匹敌；二是大部分候选人一听说公司是开发商背景就直接表示「没兴趣」。自2019年以来，上市物业管理公司的规模扩张，一度支撑起超过地产母公司的估值和市值，物业管理看起来象征着房地产开发的未来。在管面积野蛮生长，一靠母公司开发商竣工交房「输血」，二靠IPO的融资大肆收购并表，三靠业务外拓、签约存量住宅楼宇。最典型的例子：碧桂园服务100亿元收购富力物业后，将增加8600万平方米在管面积，约等于招商积余一年内新增的在管面积。用互联网视角看，这是一个「公域流量」不断增长的故事，即头部物业公司市场份额做大、品牌物业渗透率提升、整个物业管理行业集中度上升的过程。但很快地，从2021年下半年起，上市物管公司受到房地产债务及流动性危机的打击，市盈率估值从头部跌到腰部再到踝部。伴随着房地产销售连月同比下滑、大公司此起彼伏地暴雷、新增居民中长期贷款历史性地负增长，物管竞争「公域流量」故事也从高潮直接进入尾声——房子都卖不动了，以后靠什么多收物业费？于是，许多物管公司都有了开头提到的社区O2O人才招聘需求——深耕存量业主价值，讲一个属于「私域流量」的故事。招商积余是率先披露2021年报的上市物管公司，年报称公司的业绩增长进一步降低了对母公司招商蛇口的依赖：新签约合同金额

年旧金山总码头工人罢工，Bancroft

2021年建筑行业信息化领域受到了风险投资者的关注，许多初创型公司都拿到了不同级别的融资。在并不景气的市场环境下，建筑行业信息化细分领域的BIM初创公司「云建信」连续完成A轮和A+轮两轮融资，获得碧桂园创投、高瓴创投和保利资本等明星机构的支持。狭义的BIM（Building

序房地产就像一座被围困的城堡，里边的人逃出来很难，外边的人要冲进去也很难。本文是36氪「未来可栖」公众号「围城」栏目的首篇调查报道。作者｜宋虹姗编辑｜岳嘉「你说我现金流要断了是吧？我1月份刚刚还完16亿美元债，就立即打了20亿美元到证券公司账上做回购……随随便便拿出几十亿美元，哪个现金流要断的公司能做到？」2020年4月的年报业绩交流会上，中国恒大董事局主席许家印用「炫富」的方式和反问的语气，回应了公司现金流断裂的传闻。两年后的今天恍如隔世：恒大处在中国房地产债务危机的暴风眼，公司债、银行贷款、信托、理财产品、商票及预售商品房陷入全面违约。过去两年的大部分时间里，恒大现金流断裂只是「传闻」。直到2021年6月，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司成为第一个站出来的「债主」，公告称中国恒大逾期票据金额5137.06万，方才揭开了这场1.8万亿元债务危机的序幕。借款机构、投资者、供应商及业主对这场危机始料未及，其中却有一位特殊的债主。把时间拨回2021年1月，来自美国的全球不良资产管理公司、素有「华尔街秃鹫」之称的橡树资本（Oaktree

秦先生是硅谷湾区卓越房产的创始人，称自己是吃到小红书红利的房产中介。早在2020年，他就关注到小红书处于流量的快速拉升阶段，开始运营房产中介类账号@BillQin的硅谷地产频道

Capital）」日前高调地介入恒大的流动性困局。该公司的创始人兼董事长、被称为「华尔街秃鹫」的霍华德-马克斯(Howard

刚刚过去这一年，被认为是中国楼市的拐点之年，每个身处其中的人都是历史的见证者。在农历新年即将到来之际，36氪「未来地产」编辑部再次回望过去这一年，希望在「昨日」中发现「明日」的影子。有些不经意的瞬间，可能意味着旧时代的结束；有些稍纵即逝的时刻，或许象征着新纪元的开始。江苏苏宁队的两名球员与广州恒大外援拼抢足球过程中「人仰马翻」——这幅体育摄影作品《争抢》获得了2021年人民摄影“金镜头”单幅铜奖。这张照片拍摄后不到半年，夺冠的苏宁队宣告解散，恒大多名外援也因欠薪离队。2021年，风头一时无两的中超联赛陷入萧条，房地产不再需要中国足球，中国足球也不再能依靠房地产。2021年4月23日，链家及贝壳找房创始人左晖发布公开信：《相信价值观的力量、相信相信的力量》。这是左晖生前的最后一条朋友圈，27天后，他因病与世长辞。在讣告中，贝壳CEO彭永东写道：老左的精神永远激励我们，矢志不渝的坚持长期主义，团结一心为新居住产业发展做难而正确的事。

位于美国迈阿密的PropTech（地产科技）公司Milo宣布，接受以加密货币作为抵押品，向借款人提供30年期限的购房贷款，首付最低为零。这是全球范围内第一个以数字资产为抵押提供长期购房贷款的案例。随着元宇宙概念的火热，估值超过现实不动产的虚拟房地产不再令投资者感到惊讶。不过，以加密货币为抵押申请贷款并购买现实房产，还并不常见。36氪未来地产从Milo公司官网获悉，该公司成立于2018年，专注于为难以获得银行按揭贷款的购房者简化抵押贷款流程。Milo创始人兼首席执行官Josip

2021年落幕了，这一年有太多时刻值得被铭记。新旧交替的时刻，正如罗马神话里的双面神雅努斯JANUS，两副面孔望着落日，也望着晨曦。回望过去，也在注视未来。过去一年，36氪未来地产将想象力无限放大，将跨界进行到底。在行业和市场并不景气的时候，我们依然鼓足勇气探索城市的未来，持续打造IP活动，以打破边界的创意连接着更多的受众及更广阔的世界。回眸过去，有些烟花般的念头，最终成为了绚丽的现实。

李想也给出了相似的预计：未来三年北京写字楼供应量将有所回落，去化周期正式开启，新项目多集中于丽泽与通州等新兴区域，主城区新项目将逐渐稀缺。

未来城市峰会观点集直播电商大本营：「薇娅们」的兴衰与杭州上城楼市起落奥园阳光城恒大相继退出评级

2021年，由于房地产行业此起彼伏的信用违约，地产美元债的发行人及投资者都备受煎熬。从一级市场发行情况看，地产美元债上半年受制于行业融资监管，发行同比小幅下降24亿美元，下半年受制于房企风险逐渐外露，发行同比下降150亿美元。从二级市场债券价格指数波动看，截至12月17日，受地产美元债拖累，高收益级中资美元债年回报率为-24.52%，到期收益率大幅上行1287BP，广泛计入了违约风险，也进一步加剧了房企在美元债市场再融资的成本压力和发行难度。同期，高收益级美国美元债回报率为4.52%，这意味着同等信用评级对比下，美国违约风险较高的公司仍能借到相对便宜的钱。高收益中资美元债到期收益率走势

12月29日晚，2021赛季中国足球超级联赛第二阶段争冠组的倒数第三轮在广州集中进行，其中一场比赛被球迷戏称为「破产德比」，交战双方是广州足球队和河北足球队。

12月27日，36氪未来地产独家获悉，居理买房网正在与58集团在内的多个投资方进行接触，可能被收并购。一位不愿具名的内部知情人透露，居理买房网因融资受阻，裁撤了大批人员，正在寻求新的资本方介入。潜在「接盘方」为58集团，但并非全盘接收其业务及人员，而是有选择性地进行合作，「价格并不贵」。对此，36氪第一时间联系了58集团、居理买房网及其投资方。58集团相关负责人否认资本介入居理新房的说法。前期投资方人士则向36氪表示，综合地产行业形势考虑，不会再对该公司进行跟投。「最近的确有资方和我们在接触，但还没有确定的结论。」居理买房网创始人兼CEO王鹏独家回应36氪称，当下的行业环境复杂多变，居理的目标是在未来能够继续保持长期稳步发展，任何有利于实现这一目标的举措，居理都会积极尝试。「未来，在合适的时机和条件下，我们会积极考虑新的融资计划。」居理买房网成立于2014年的居理买房网，赶上了O2O概念的大潮，曾凭借代言人迪丽热巴冲上热搜，七年来获得腾讯投资、红杉中国、源码资本、58集团等机构的多轮融15资。最近一次融资发生在9个月前，2021年3月居理买房网宣布完成4亿人民币的C+轮融资，腾讯、海松资本领投，红杉中国、源码资本、斯道资本等老股东跟投。天眼查App新房直卖，一度是居理买房网的主打模式，其核心是以直营模式经营新房渠道市场。纯线上自营方式、建立C2B的交易服务闭环、高学历咨询师是居理买房网常提的商业模式创新。其官网显示，咨询师团队成员100%具备本科以上学历，211、985高校毕业生占比为23.9%。居理买房网新房市场，亦是58旗下安居客的重点发展业务。2019年起，安居客合资成立聚焦新房源业务的爱房，尝试突破开发商端口，赚取新盘销售佣金。2020年底，安居客全面收购爱房及巧房业务，将其财务业绩纳入报表，意图给资本市场讲一个新故事。不过，据此前安居客招股书披露，自2018年至2020年，交易服务为安居客带来的营收分别为0.69、2.63、2.28亿元，相较总收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%，远远低于其主业在线营销业务。实际上早在三年前，居理买房网便与安居客达成战略合作。今年10月，王鹏曾对媒体介绍，居理买房网所销售的房源有七成来自贝壳找房、58等各个平台，剩下三成则来自开发商。简单来说，58等平台提供房源，居理买房网的新房咨询师向买房人提供服务。当居理买房网从平台承接房源并成交后，佣金与平台结算，而非开发商。相较居理买房网，平台方的优势是更庞大的规模与流量，在与开发商对接过程中，更容易谈下价格、服务标准等。在房地产市场下行的大环境下，新房销售链条上的各个企业难以独善其身。近期，贝壳找房、幸福里、居理买房网均传出对团队及业务进行收缩调整的消息，而安居客赴港上市按下暂停键。王鹏坦诚，在今年特殊的行业环境下，居理受到了很大影响。出于公司短期生存和长期发展的考虑，居理暂时缩减了部分不盈利城市的经营规模。行业寒冬里，希望更多储存「弹药」、「粮草」，先求生存、再图发展点击图片阅读原文恒大蓝光等坏账难盘活

恒大最大的供应商也是债权人之一、主营涂料产品的上市公司“三棵树”，正在招募集团财务总监，同时区域财务负责人也在“换血”，目的是整肃财务纪律、盘活应收账及逾期商票乃至重塑现金流体系。这是接近公司决策层的知情人士对36氪未来地产披露的消息。对于集团财务总监招聘可能牵扯的高管人事变动，36氪试图通过邮件及电话联系三棵树现任财务总监朱奇峰，截至发稿未获其本人回应。公开资料显示，朱奇峰2011年加入该公司，先后担任公司财务总监、副总经理，2019年11月7日开始担任公司董事。市场上的公开招聘信息与知情人提供的说法接近。据多家猎头网站招聘资料显示，三棵树正在寻找集团财务总监、大区财务经理、应收账款财务经理及供应链财务总监，这些岗位分布在北京、上海、杭州、成都、广州等多地。其中，集团财务总监岗位开出的年薪上限高达220万元，坐标上海，下属40人，要求有10年以上财务工作经验，其中5年以上全盘财务管理以及团队管理经验。根据三棵树2020年财报披露，现任财务总监朱奇峰的年薪149万元。一位猎头对36氪表示，200万年薪在上市建材、家居公司财务负责人中排名中上等，足够有吸引力。相关岗位看重财务体系的打造，需要具备供应链金融、资产证券化等实操经验。另一个关键岗位应收账财务经理坐标广州，职责为开展每周应收账款回款数据报表的汇总，协助事业部跟踪回款；制作第三方融资申请情况报表，反馈区域申请情况；负责应收账款月度分析并实时跟进相关应收款的回款情况，催促协调监督经办人及时办理结算，防止坏账发生。据知情人士透露，这一岗位与处理恒大欠款及逾期商票直接相关。恒大总部在今年早些时候由深圳迁往广州，以便于协调债务纠纷案件并与当地官方部门沟通。而截至今年三季度末，三棵树应收账总额超过10亿元，其中公司与恒大达成协议，约定2.19亿元逾期债务用房产抵偿，这些房产分别位于武汉、鄂州和深圳等地，均为期房，约定交房时间从2022年至2024年不等。36氪此前报道过，三棵树是最早公开披露恒大违约的上市公司。今年6月，三棵树发布公告称，中国恒大有5363.72万元票据逾期未还。尽管恒大迅速兑付了这笔欠款，但后续该公司与银行、私募信托机构、公司债及理财产品投资者、预售期房的购房者及供应商之间，发生了此起彼伏的债务纠纷。后来，三棵树又在12月公告称，该公司对主要客户中国恒大、华夏幸福、蓝光发展和恒泰地产的应收款项单项计提坏账准备共计2.67亿元。三棵树把2021年第三季度营业利润收入同比下滑50%的部分原因归结于此。凭借与百强地产开发商的捆绑合作，三棵树业绩不断增长，成为A股上市涂料第一股。财报数据显示，2015年至2020年，三棵树工程墙面涂料业务营收由5.94亿元增至36.12亿元。同期，该公司的有息负债规模及应收账款周转天数大幅走高，经营活动现金净额与流动负债比例下滑，现金流恶化成为规模增长的代价。不过，三棵树并未打算改变发展战略。36氪获得的一份上市公司调研会议纪要显示，今年8月，三棵树董事长洪杰曾对机构投资者表示，未来将进一步扩大To

在房地产行业流动性紧缩环境下，上下游供应链公司也倍资金周转压力。36氪未来地产此前曾报道：作为消费建材上市龙头，三棵树面临原材料上涨以及开发商无法按时支付应付账款及兑付商票的双重压力，不得不接受部分债务以在建房产冲抵的现实。这也是整个建材行业所面对的挑战。

「杭州电商产业发展对楼市的影响，其实早于这波直播电商的兴起。」李旭补充道。例如余杭区未来科技城和滨江区西兴板块，因为有阿里、网易入驻，产生了一大批高收入人群，从而支撑起了周边楼市成交。

Tay表示，涉及地产的高收益债券的头寸在感恩节前就陆续平仓了，目前只谨慎地增加再融资风险相对较低的发行人的债券，但这类债券有限，发债迫切性没有那么高的发行方宁愿等待情况好转。

房地产紧信用仍是常态日本首座“零排放”公寓诞生背后：电动车充电桩短缺楼市骤冷叠加流动性趋紧

整个行业的数字化有无穷想象空间。但复杂的方程式和操作系统，能为生活带来怎样的改变？丁险峰认为，全行业的数字化及科技赋能，必须以服务客户为先，为人民生活提供更为便捷的服务，覆盖全年龄层的便民服务。

日前，主营涂料的消费建材上市公司三棵树发布公告称，该公司对主要客户中国恒大、华夏幸福、蓝光发展和恒泰地产的应收款项单项计提坏账准备共计2.67亿元。三棵树把2021年第三季度营业利润收入同比下滑50%的部分原因归结于此，而另一方面原因则是原材料价格大幅上涨。

野村不动产控股公司日前宣布，正在建造日本首座由天然气和电力驱动的零排放公寓。与此同时，全球房地产业都在追求碳减排及碳中和的路上。36氪未来地产从野村不动产方面获悉，该公司正在建造的零排放高层豪华住宅楼，位于神奈川县相模原市，距离东京约一小时车程。公寓地下三层的每个停车位都将配置电动汽车充电点，车库还将为游客提供备用充电桩。项目预计在2025

年关将至，房地产行业流动性形势依然严峻，但12月6日央行宣布降准后，市场悲观预期有所缓和，主要表现为地产及上下游供应链上市公司股价集体迎来反弹。此外，近期房企在境内公司债、资产支持证券发行及购房按揭贷款回款等方面都获得了喘息之机。

其中，碧桂园服务持续回购股份，总计以5859.75万港元回购124.5万股，同时公司总裁兼执行董事李长江计划增持不低于6000万港元股份，已经于11月30日以4677.6万港元增持97.7万股。

12月3日，国际评级机构惠誉公告称，国内上市房企阳光城已经选择停止参与评级过程。因此，惠誉将不再有足够的信息来维持评级，将不再为阳光城提供评级或分析报道。退出惠誉评级后，阳光城可以暂时避免因评级下调而触发违约的风险，但只是权宜之计。评级被撤销前，惠誉公司给予阳光城公司“C”级长期外币发行人违约评级(IDR)、“C”级高级无抵押评级、“RR5”级回收率评级，意味着公司接近实质性违约状态。

凛冬时节，房地产从业者如履薄冰，流动性挑战下，产业转型业已刻不容缓。过去二十年，房地产见证了城市化的快速发展，但根据“纳瑟姆曲线”，当城市化水平超过70%之后，发展势头将趋于平缓，新开发住宅需求增长也将随之放缓。作为筑城者之一，地产人需要停下高周转的脚步，静下来审视城市存量运营的市场空间和商业价值。集聚了数以百万、千万计的人口之后，城市正在成为生活方式、场所精神、集体记忆的心智场域，而新的行业边界也随之被拓展。「城市叙事时代」是本届36氪“未来城市峰会”的主题。2021年12月14日，我们将在此次峰会上分别探索体验型城市、数字新日常、氛围力社区和超级目的地的理想形态，找到打开城市叙事时代大门的“转型之匙”。峰会之前，36氪未来地产制作了一份关于未来城市的调查问卷，希望听到更多业界的声音，倾听您对未来城市的理解。👇👇👇点击下方小程序链接👇👇👇未来城市峰会特别调查（本次问卷调查将以匿名形式进行，请您放心大胆地填写。）点击图片阅读原文2021：房地产质变之年