万亿住宅维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？

房屋养老金试点非税收，维修基金存银行专户。

作者|岳嘉

图片来源|AI

房屋养老金在多个城市的试点实施，一开始被误以为对住户加收费用，引发了“变相征收房产税”的担忧。后来权威媒体及主管部门发言人辟谣称，这次提出的房屋养老金是要建立公共账户，由政府出资。个人账户已经通过住宅专项维修基金建立起来，老百姓不用再多出钱。

但争议还没结束，又有人提出质疑：全国的维修基金累计超过1万亿元，但这笔当初收房时缴纳的基金（一般按住宅建筑成本的5%计算，约每平方米50元-70元），是不是像某些楼盘的预售资金一样，已经被房地产开发商挪用了？

确实有些地方存在违规动用维修基金的个案。但现在维修基金面临最大的问题不是被挪用，而是利用效率很低。

我们主要从3个角度看维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？

 01 

存在哪？

一句话总结：每个小区的维修基金都存在银行专户里，以物业管理区域或单元楼幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

也就是说，购房者在收房缴纳维修基金的同时，所购买的房子也对应在银行设了一个维修基金分账户。

财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》是2008年2月1日起施行的。之前，各地已经有了商品房维修基金、公房维修基金等类似的项目，所以对于近20年商品房时代所建的小区，并不普遍存在房屋养老资金缺位的问题。

全国维修基金的存量规模是多少？易居房地产研究院测算，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而2013年至2022年全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。

这意味着2003年至2022年的20年间，新房销售合计201亿平方米。如果按照上边提到的每平方米50元计算标准，那么全国维修基金累计金额应该超过了1万亿，这就是主管部门所提到的全国房屋养老金的个人账户。

 02 

谁在管？

依据维修基金的设立和出资原则，它是归业主所有的公共基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户。但实际情况是大多数小区没有成立业委会，维修基金由当地住房主管部门管理。成立业委会的小区如果不主动申请，维修基金也仍由住房主管部门管理。

动用维修基金，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意。这里说的动用，既包括支出资金用于小区维修、改造，也包括投资购买国债。

这两个条件的存在，一方面有效防止了物业公司、房地产开发商违规挪用维修基金，另一方面也降低了维修基金的使用效率。

比如根据开源证券的研报，在山东省，截至2019年底维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

比如在北京，截至2023年底累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元，使用比例约为9%。上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。

 03 

怎么用？

为什么维修基金用不起来？一是因为房龄20年左右的商品房还没到大规模维修、更新的阶段；二是上边提到的，很多小区没有成立业主大会或业委会。

以北京披露的数据为例，截至2023年底，累计办理维修资金划转业委会的资金为31.08亿元，占归集维修基金总规模不到4%。这种情况下要征得三分之二以上业主同意，对物业公司而言太难了。

比如申请维修基金修复地下停车库的地面环氧漆，就很难协调。如果要维修地下3层的地面，有的业主会说我根本没车，有的业主说我的车不在地下3层，有的业主又说不用修凑合能用，很难取得共识。

在维修基金使用公示方面，北京做得比较好。从2024年开始，北京住房资金管理中心每半个月公布一次维修基金支取的审核和使用情况，载明小区名称、申请单位、用途项目和施工方。

北京公布的数据还包括维修基金的管理收入。2023年维修资金管理收入（即利息收入）23.31亿元，相较于当年底711.03亿元的余额，年化收益率为3.2%。怎么实现这个收益水平没有具体公布，但肯定不是活期存款的利率能实现的。

然而现实情况是，很多地方的维修基金受制于使用规则，没有进行保值增值的国债投资（需业委会通过或三分之二以上业主同意），只是以活期存款在滚续。对于维修基金这种长久期资产，稳定的固定收益回报可以抵御通胀带来的维修成本上升影响。只存活期，也是对资金的一种浪费。

总之，全国的维修基金目前存量庞大、使用效率较低、保值增值做得不好。但商品房时代的小区还没有暴露出维修基金资金不足的问题。所以这次推出房屋养老金试点，主要是针对商品房时代之前没有募集维修基金又到了大修、更新阶段的老旧小区。

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房屋保险会推广吗

截至2022年末的官方调查数据显示，城镇存量房中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，近80%的房屋将进入中后期阶段。

这次除了房屋养老金，还提到要推广房屋体检、房屋保险。也有人担心：是不是类似买车就要上交强险，以后买房就要上房保险？

其实房屋保险已经在很多地方实施了，比如上海在2019年就出台了房屋工程质量潜在缺陷保险，简称IDI（Inherent Defect Insurance）。截至2023年6月底，上海市IDI收入超过89亿元，覆盖1700余个住房项目，为50多万居民提供约7244亿元的风险保障。不过IDI不是购房者购买的保险，而是政策要求房屋建设单位购买的，也没有增加居民负担。

在欧美国家，由业主购买的房屋保险比较流行，一是其独栋别墅是木质结构，容易遭虫灾、火灾，二是有保险的房子在二手房市场更容易流通。但我们的国情与此相差较大，可能不具可比性。

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