付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点

近期关于房地产的几个干货发言

作者|小屋见大屋

图片来源|IC photo

最近，越来越多的人对房子贬值、收入下降产生痛感，雪崩时的雪花落到了自己头上，开始形成危机应激状态，于是，自己也成为一片新的雪花，家庭缩表、降低消费，被裹挟着加入趋势。

雪崩的时候没有一片雪花是无辜。个人抵抗趋势，很难。

一位朋友发朋友圈说：很多人在告诉我现在发生了什么，但没有一个人能告诉我，应该怎么做。

所以，多数人只能“随大流”。还有一些人，根本不知道发生了什么，会持续多久，如何影响自己。

因此，付鹏、陆挺、高善文等人的发言引起了大量共鸣，这些发言中有比较戳心的部分，但总体上很重磅，值得反复看几次，我们为了便于阅读，将它们进行总结、归集，对部分观点进行了延展。

东北证券首席经济学家付鹏：

核心不是信心不足，财富缩水影响了消费

核心观点：

• 投资不好，是因为投资回报率下降。

国债收益率下降就是真实市场的反映，短期来看，还会继续走低。其背后是企业创造投资回报率的能力大幅度下降，导致了无效“内卷”和恶性竞争。

内部出现一定问题之后，资本肯定要走向更广阔的市场，去寻找更高毛利率、更高回报的市场。这种情况下90年代之后的日本也发生过，当时日本的资本大量出海，所以，走出去的另外一面是国内有效需求不足，出海是被迫的。

• 消费不振，是因为资产缩水叠加了未来收入预期下降。

庞大中产在之前十年左右的消费升级，一方面是收入上涨带来的，但还有另外一个很重要的原因是基于财富效应，特别是基于房地产价格上涨带来了财富效应推动的消费，这是一个非常危险的信号。

最近两年房价下降，导致财富缩水，而财富一旦缩了水，中产的消费自然就降级，因为那是大头（房产在家庭财富中占比最高）。

房地产（火热）能不能永远的持续？不可能的。当人口到达一定阶段的时候（生育高峰、城镇化率速度），房地产就会从顶峰下降。一方面是房产价格没了支撑，资产开始贬值，另一方面是需求减少，特别是年轻人的需求下降。

高杠杆支撑的房地产，是对未来资产收入的一种折现，而现在大量年轻人不愿意进入这种折现了。

资产缩水带来了消费下降，消费意愿降低，又进一步影响了企业的投资回报率，企业家开始降本裁员增效，降本裁员增效又导致人们对未来收入预期悲观，从而进一步降低消费，存点余粮准备过冬，这个时候就会陷入一个螺旋式循环。

消费是一种偏好，如果收入够，未来预期够，人们自然而然会去消费。目前不是单纯的缺乏信心的简单问题，解决消费问题，刺激是没用的，要从调整收入分配下手。

• 储蓄上涨，不代表所有人都有钱。

在90年代之后的日本，出现一种情况，银行储蓄以4-5%增长了12年，但居民的储蓄率是0%，存钱的和存不下来钱的是两批人。

老龄化会带来老龄产业的增长，但老年人的消费欲望肯定不如年轻人，老龄化的同时就意味着年轻人减少，老年人增加的消费赶不上年轻人下降的消费幅度，这才是真正的老龄化的影响。

• 不要奢望于美元降息，资本永远追求高回报，而不是便宜。

今年即使美元降息，利率也在4%左右，还是高于国内。资本追逐的不是你便宜，是图的现在便宜，未来贵。但是如果你现在便宜，未来更便宜，那我为什么要来啊？最本质的问题还是内需，目前海外资产涨跌目前和国内资产失去联动。

  延展 

2009年至2020年，10年左右的房价上涨确实带来了很大的社会压力，但从另一个角度来看，这是一场持续时间最长、覆盖范围最广的“牛市”，全国各地，上亿人参与其中，在买房的财富效应之下，资产升值，形成了一次全民性的财富再分配。

也因为这次大规模的财富再分配，直接导致了国内中产数量的跃升。一方面，庞大中产的形成，拉动了相关产业的消费；另一方面，全国性的资产升值，弥补了国内二次分配不足的短板问题，资产性收入增长掩盖了保障不足，或者说给保障完善争取了更多时间。

但资产端收入的增长，靠的是源源不断新的入场投资者推高价格。以北京为例，从2009年至2023年，居民人均可支配收入从2.66万元/人，增加到了8.18万元/人，增长208%，而房价的增幅至少要2倍于可支配收入增幅。

当收入增幅赶不上房产增幅，同时，又没有产生新的低门槛的全民可参与“分红”产品，收入和资产价格之间就会产生断代，新的资金供给方会快速减少，之前的趋势无法再持续。

这时候，适用于广大居民的收入分配保障问题，也会暴露出来。消费问题，和收入是一体两面，工资收入难以继续增长，投资收入没有合适的渠道，消费就难以为继。

所以，付鹏认为，解决消费问题，还要从调整收入着手。

国投证券首席经济学家高善文：

消费活动应该是所有经济活动的最终极目的

核心观点

• 房企需要更多的资金完成转型，但却陷入困境。

中国房地产市场调整在几个层面上是非常特殊的，是其他国家在房地产泡沫（破裂）后不曾经历过的。中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整，第一，从2021年之前的高周转模式转向未来的制造模式。第二，从以前的大型集团公司在法律上作为独立法人管理众多项目，统一地调配资金的协调流动性，过渡到未来资金的管理、流动性的管理，是以单个独立法人的项目为中心。第三，从过去以预售制为主（的销售模式），预售房屋在全部房屋销售中，占比接近90%，过渡到以现房销售为主的模式。

中国房地产行业的发展模式正在经历这三种转型和过渡，这给房地产企业带来了巨大挑战。其中，短期内非常突出的挑战是在资金层面产生了非常大的压力。这种巨大的压力既表现在债务融资上，也表现在权益融资上。但是，同这种巨大的资金融资压力相对应的是，从资金流的情况来看，过去几年各类金融机构总体上都在大量地降低对房地产企业的风险敞口。要完成这样巨大的过渡，房地产企业需要包括债务融资、权益融资在内的巨量资金。但从金融体系的资金供应角度来看，金融体系对房地产企业的资金供应实际上是在大幅削减的。这样的矛盾，导致了房地产企业出现了非常大的困难，使得房地产企业的调整不能那么非常平滑、顺利地展开，再叠加需求端的一系列问题，使得整个房地产行业深陷困境。

并且，这种困境看起来还会持续较长的时间，而这种困境的出现和维持，也成为经济转型和调整过程中增长率不及预期、需求弱、地方财政困难非常基础的原因之一。展望未来，通过刺激居住需求、降低贷款利率等措施，从需求端来调整房地产市场当然是有作用的。但是，帮助房地产企业完成三个方面的巨大过渡，在供应侧采取更加有力、更具针对性的措施可能更加重要。

• 消费活动应该是所有经济活动最终极的目的。

中国毫无疑问是全球制造业第一大国，中国在制造业上的产出，可能比七大工业国在制造业上的产出总和还要大。这意味着，无论是中国的总需求、总供给波动，还是中国采取的一些产业政策，都会对全球经济，以及其他工业国产生非常大的溢出效应。如果这种溢出效应，在其他国家产生政治上的反弹，对中国也会带来外部经济环境方面的挑战。这也意味着中国作为全球最大的制造业大国，在产业政策、宏观经济以及运行管理上，需要采取一些不一样的视角，需要采取更具有全球视野的想法和做法。

尽管经济向高端制造业的转型非常重要，经济越来越多转向依靠TFP，依靠全要素生产力的驱动变得越来越重要。但是，所有经济活动的终极目的都是为了让人民，让消费者过上更美好的生活。人们对于更美好生活的渴望，对更大的消费（需求），是驱动经济活动最终极的力量。如果我们的经济政策更多放在促进经济产业的升级，促进高端制造业的增长，而在促进消费上没有同样强有力的政策。那么，这样的政策最终是否可以形成一个长期可维持的经济增长模式闭环，是值得我们深入地思考的。

  延展 

去年底，高善文一篇《道是无晴却有晴》，讲述房地产市场已经严重超调的演讲火遍全网，让他成为一个“有流量的经济学家”，当时，他以东北地区为例，来类比国内地产行业的下限，拿出数据证明在房产“泡沫化”的过程中整个经济房地产投资的占比没有明显上升，本质上是一个非常不典型的泡沫，核心问题是房价收入比的失调和房价上涨过程中产生的红利分配问题。

回到今年9月7日高善文在外滩的这次演讲，他认为，目前针对房地产的政策和行业供给侧改革、房企转型需求之间仍然是不太匹配的，完成房企转型和从期房到以现房为主的供给改变，需要更多金融端的支持，如果这个过程不能顺畅实施，解决房地产风险，就可能需要更长的时间。

从这个角度来说，只刺激买房需求是不够的，还需要更完整的房地产建设、销售的政策体系配套。

野村证券中国首席经济学家陆挺：

房地产下行，带来了6个经济压力

核心观点

• 经济和房地产之间的关系难分难舍。

房地产行业对经济的稳定非常重要，从2023年开始，中国经济和别的国家走出了非常不一样的路径，是因为房地产这个非常重要的板块出现了问题。

对房地产行业进行直截了当的信贷限制等调控措施，是因为我们可能认为房地产价格过高，上涨过快，吸收了太多国内的资源。而我们应该将更多的资源，放到核心的硬科技方面

• 房地产下行，带来了6个经济压力。

第一个压力，土地财政收入急速下行；

第二个压力，土地财政收入下降之后，很多地方政府将财力投到新能源汽车、电池、光伏等新兴产业，产生了新产业投资回报率快速下降的新问题；

第三个压力，过去几年中国房地产的价格平均下跌了30%左右，形成负财富效应，必然直接影响消费需求。同时，房地产产业链需求下降，房地产相关就业的收入下降，也会拖累消费增速；

第四个压力，此前大量的土地财政收入投入了基建领域，投资回报率不高，同时还产生了大量的地方政府债务，财政负担过重，需要清理；

第五个压力，地方财政困境导致的另一个负向循环，是地方上的非税收入上升，给企业经营带来负面影响；

第六个压力，房地产板块如果表现不好，拖累了金融市场，同时对股权融资、企业家资金的获得，以及对信用链条都产生了负反馈。

• 低线城市房子过多，主流一二线城市房价过高。

过去有太多的房子建在了将来人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市所面对的问题是房价太高了。

中国的城市化还远远没有完成，房子并不是绝对的过剩。我们应该把房子盖在应该盖的地方，盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方，去纠正过去十来年可能因为某些原因，包括一些市场的泡沫所导致的扭曲。

• 保交房完成，房地产风险才能出清。

过去七八年，中国的房地产企业实施高周转运营模式所带来的问题，出现了大量保交楼的问题以及逾期交房的问题，这是中国比较特有的。这个量有多大，有不同的估算，但是可以看到在2016年之后每年的预售房和每年完工的房子的比例，可以看到中间有相当大的缺口。

以碧桂园为例，这一块的库存只有360万平米，而它已经卖掉的，还没有盖完的，也就是保交房的任务，大概是库存的20倍左右，有7000多万平方米，还有3500多万平米是还没盖完、没有卖掉的。

目前真正所面临的问题不是收多少储，去解决库存的问题，实际上我们应该解决中间这个大头的问题，只有在这个过程中间把这个问题解决了，中国的房地产市场才有可能真正见底，才有可能出清的希望。

  延展 

在陆挺的演讲中，我们看到了对过去对待房地产行业的反思。首先是，房地产行业并非是一个全国均衡发展的市场，一二线城市和三四线城市有非常大的差别，人口流入城市和人口流出城市需要区别对待。

而在2015年棚改，三四线城市和一二线城市一起出台了去库存政策，导致全国各地的资源都卷入房地产行业中，回到现在，房地产行业风险出清的核心是将已售未交付的庞大体量保交房，重新建立信用机制，而收储政策和保障房建设也不应该一刀切，要根据需求、人口和土地指标定方案，避免为了去库存而去库存。

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