北京楼市 | 压力来到了国央企

北京新房即将迎来一次普遍性的重新定价。

作者|小屋见大屋

图片来源|AI

今年8月，某大牌房企的一位区域负责人到北京汇报工作，顺道去了几个知名项目参观、学习。

作为北京楼市的标杆，这几个项目开盘时发出的一张张热销10亿、20亿的海报刷屏朋友圈，让作为“外地人”的这位高管，带着虚心求教的态度进了售楼处，几十分钟之后，他离开售楼处，说了一句扬眉吐气的话：

没想到你们北京的项目也卖不动，还不如我们一个二线城市。

北京楼市坚挺的形象，就此在京圈外被打破了。

地产超人李嘉诚说：“决定价值的因素，第一是Location，第二是Location，第三还是Location。”

这位高管看过的项目中，有一个在坚挺程度仅次于上海黄浦江边的“北京海淀”，这个北京的学区圣地和产业高地，之前的项目从来不愁卖，但这个项目在6月20日拿证之后的近两个月内，仅仅卖出去4套，没卖出去的房子，还有252套。

从8月份的那次参观之后，又一个月过去了，这个项目的网签套数大幅上涨了25%，达到了5套。

同时，网签均价也被拉低了989元/平米，距离指导价的价差扩大到了超5500元/平米。数学好的朋友可以算算新签这套的价格比之前的房源低了多少。

对此，有网友评论说：浓眉大眼的也扛不住了。

这家企业在全国楼市下行初期，果断选择放弃一些小城市，重仓北京等中心大城市，从企业业绩报表上看，成绩显著，但如果下到项目看看实际情况，会得出另一个结论：

危机暗生。

它在北京的大本营——石景山的另一个项目，卖得要更好一点，6月29日取证438套房源，至今（9月19日），怒签13套。更重要的是：

这一批房源网签均价比3月份取证的那一批低了7383.56元/平米，将近10%的降幅。

同一个小区，即使有楼栋位置差别，不到半年之内出现这么大的价差，不知道上一期买房的业主现在是什么感受。

这是一家央企，据说公司已经准备进一步放开价格权限，让卖得不好的项目再降降价。

实际上，从8月份开始，针对滞销项目的降价就已经开始了。这家企业在丰台南苑的一个项目，8月中旬的时候，网签了7套房源，当时的成交均价是6.63万元/平米，到现在，又新增了4套网签，均价已经降到了6.48万元/平米。

以这个价格计算，新网签的4套房源，单价只有6.18万元/平米。而它的指导价是7.8万元/平米。

目前，北京新房的降价已经不是某一家企业的问题，另一家央企龙头招商，在丰台的项目招商臻园，最近又开始调整价格，项目销售指导价7.2万元/平米，去年开盘均价6.4万元/平米，最近一次调价，特价房价格已经降到了5.2万元/平米，位置好一些的大户型房源单价也调到了6万元/平米。

随着特价房源进入网签，招商臻园的整体网签均价，最近一个月内从6.16万元/平米，降到了6.07万元/平米，算下来，最近的网签均价比之前低了超5000元/平米：

每套房子便宜了30万到150万不等。

在北京市场上，冲得很猛的还有另外一家央企：中建系。从8月份开始，中建系各公司旗下项目的降价策略已经蔓延到了部分高端项目，降价幅度大约相当于92折。

市场上的央企大哥带头调整价格，北京龙头国企们也坐不住了。

位于丰台四环内，瞄准丽泽商务区客群的高端项目豪宅君礼著，最近君礼著推出了一批125平米户型的特价房，价格降到了7.5万元/平米左右，最低一口价7万元/平米，而该项目之前的网签均价接近10.3万元/平米。

有人说，这是继之前中建壹品花香壹号掀桌之后，北京国企龙头首开接力掀桌，把北京新盘的价格体系都搞紊乱了。

在丽泽商务区辐射范围内的项目，特别是大瓦窑板块的中建和颂九里和京能西贤府，本来就是难兄难弟，这下估计对未来都产生了怀疑。

和颂九里从6月份开盘至今，只卖出去4套特价房。

它一路之隔的同伴兼竞争对手京能西贤府，凭借着大力宣传的强产品力，成功实现了对和颂九里的业绩反超，开盘近3个月，网签10套，把一个月前0：3的比分，扳成了10：4。虽然遥遥领先，但最近京能西贤府也开始推特价房，直降1万元/平米。

京能，全称北京能源集团有限责任公司，是北京市属国企，总资产上千亿，主要业务有电力、热力、煤炭、康养、文旅，本来可以不踩地产坑的，但还是没控制住内心的冲动。

北京另一个国企的地产项目，今年更惨。它叫北京住总集团，这家大有来头的公司，最早是做公共建筑和保障性住房的，后来公司越做越大，市场上的保障房越来越少，商品房越盖越多，住总集团也顺应潮流“下海”了。

今年第三季度，住总在北京一口气开了4个项目。

其中，住总·清樾府8月17日开盘时，项目官方宣传的口径是“劲销8.5亿、成交159套”，算下来套均534万总价，官网上的参考均价是4.3万元/平米，反推成交的户型每套平均124平米。

这个项目户型区间在86-142平米，主力户型是三居、四居，表面看还算合理，但也就唬一唬文章开篇的“外地人”，因为开盘至今一个月过去了，它的网签数量是“0”，预定数量也是“0”。

指导价为5.6万元/平米，降到了4.3万元/平米的销售价，都没有客户买单。而且，这是一个纯低密项目。

但这还没完，之所以说住总今年很惨，是因为它的项目都卖不出去。

和住总·清樾府一起开盘的住总·芳华里，开盘时官宣“劲销127套，总金额5.24亿元”，但至今只网签了8套，另有11套预定房源，合计去化19套，实际回款2763万。

住总还有两个项目云和佳苑、国祥誉，在远郊密云，分别在7月19日、8月14日取证，至今网签也是“0”。

云和佳苑是住总和北京建工联合开发的，而北京建工和首开、金隅联合开发的另外一个项目：硅谷ONE，刚刚大降价。

硅谷ONE位于昌平北七家，这是一个互联网大厂员工买房必备选的区域之一，这个项目前两年的网签均价接近5万元/平米，而它降价之后的特价房价格为：

3.6万元/平米。72折。

它和君礼著两个项目，一南一北，都是北京首开这家地产国企龙头操盘的。两个项目一起把牌桌掀了。

在北京楼市最火的时候，首开曾喊出一个口号：一部首开史，半座北京城。现在，整个北京都被首开的这个举动振懵了。

最近，野村证券中国首席经济学家陆挺在一次演讲中说，国内的房地产，不是在所有地方都有供给过剩的泡沫，像北京这样有人口流入的大城市，过去的主要问题是房价太高了。

现在，国央企下场带头，降价回调过程开始了，购房者是不是该下场了呢？

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