长沙3.18商品房新政限购新房不限二手房，能否带来二手房价格的飞涨？
一
在近日全国热点城市新一轮商品房限购限贷的调控大潮中，长沙终于走出了积极的步子，不像去年全国9.30大调控时那般千呼万唤不出来，3月18日长沙的限购限贷政策出台了。政府的文件分四个大部分：
一、实行区域性住房限购--即“限购”政策
关于限购政策的表述中共提及4次“新建商品住房”，没有提及“二手房”，那么可以理解为限购只限“新房”的购买，“二手房”不限。
二、实施差别化住房信贷政策--即“限贷”政策
此项之下的（一）、（二）点说的都是“商品住房”，第（三）点特别强调“居民家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房（二手住房）”。那也就是说“限贷”政策针对的是所有商品住房，即“新房”和“二手房”都属于“限贷”范畴。
三点和四点是保障性措施，即加强市场监管和增加有效供应的措施，是政府要做的，跟购房者没有直接关系，当然也会影响购房者的预期。
对此次限购限贷政策做个归纳，是这样的：
二
从上表对3.18新政的解读，可以看出：
一、本次调控主要是调控“新建商品住房”的购买，为的是缓解目前新建商品住房的供应短缺局面。
限购中“暂停出售”针对的是购买新房的外地购房者，这是因为近期新房供应不足，库存很紧张，很多楼盘开盘日光，新房的价格也在“飕飕”地往上涨。物以稀为贵，什么东西，当有钱也当买不到的时候，不光价格会失控，购买者也会恐慌，这种恐慌情绪越来越蔓延，是不利于社会稳定的，政府声誉也会因此受损，所以政府首要的问题是缓解这种恐慌情绪，而外地炒房者主要是购买新房，所以必须限制外地人来长沙扫房。
有关方面研究数据显示：新建住宅购买人群大约有35%为长沙本地人，50%来自于省内各市州，约14%来自于省外。
二、二手房只限贷不限购，是为了不让长沙楼市降温太多，保证政府税收。
看过我前面几篇文章的朋友就知道，我关注的主要是二手房，而且主要是河东的二手房，就我的视线之内，我看到河东大部分区域二手房涨幅并不大。
前几篇文章用的数据是亲自跟中介交流得来的，本文的数据是今天下午从“链家”APP上整理得到的。
从一线城市，尤其北京买房人对链家网上数据的评价以及我自己与链家中介的交涉可知，“链家”网上的成交数据是基本可信的，链家进入长沙一年多，业务遍及全城，链家网上有很多楼盘的出售信息和成交价格。今天下午我就在链家网上抽样了四个区11个楼盘2016年9月和2017年2月的成交数据，让我们通过这些样本楼盘来看看近半年来长沙二手房的成交量及价格走势。（不是要为链家打广告，因为就算打了广告，链家也不会给我广告费。）
以上数据没有采集河西大湘江新区的，河西的房子涨得很不像话，涨得也让人看不懂。
从以上样本楼盘的成交数据不难看出，长沙河东的房子，尤其那些建成四五年以上的成熟楼盘在这一波涨价中价格是涨了，但涨幅有限，比起新盘，甚至比起河西的二手房，河东的二手房价格上涨温和得多。因此政府调控方面，对二手房不限购，也算是对症下药。对于长沙这样一个工商业税源不是很丰富的城市，房地产税收绝对是政府的重要税源，给外地炒房者留下二手房这个大市场，既可以保持长沙房地产持续的热度，抬升长沙商品房的整体价格，又不会引起像新建商品房市场那样的恐慌，可见政府的考虑是长远的。至于对二手房也限贷，外地炒房客不会在乎提高的那一点首付。
三
这些年来，长沙对于商品房市场的调控一直都是温和的，这次也不例外，长沙的调控政策比近旁的南昌和武汉要温柔很多。虽然3.18新政被称为长沙史上最严，但力度也很有限，尤其是，如果不再出针对二手房的限购政策，导致大批外地炒房客奔向二手房市场，会不会带来一波二手房价格的飙涨呢？
如果长沙商品房在全国来看是价格洼地，那么长沙二手房则是价格洼地中的洼地。当新房买不成之后，投资客必然大量冲进二手房市场，如果不限制，二手房的价格飙涨是必然的，但这种飙涨或许是短期的。
第一，二手房如果因为外地投资客的抢购而价格猛涨，政府必然会出手，到时候限购就行了，所以不会放任猛涨。
第二，新一轮全国范围内的房地产调控力度很猛，这次应该能让全国房价涨势整体回落，甚至房价下跌。全国是一个统一的市场，不存在其他城市都不涨了，长沙还猛涨的可能，因为调控房价，不光各地政府用了政策手段，国家层面上也在运用金融手段，对房地产投资的去杠杆必然影响到全国的房市。何况未来应该也会加息。所以当市场变冷，房产投资收益下降时，投资客买长沙二手房的积极性会下降，所以二手房价格就算猛涨也是不可持续的。
第三，长沙二手房的存量确实很大，抛盘很多，要想把二手房市场炒起来，需要的资金量很大，精明的投资客是否愿意来接盘，这个很难说。
长期来看，房价必然上涨，就像从长期来看，我们都会死去一样。但长期太长，我们都是活在短期里。短期内，或许还是应该听政府的话。
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本文作者介绍：
杨昇，大学老师，文学爱好者，互联网追随者，创业实践者，坚持用朴实的文字记录这个时代普通人的情感，有10多年短文写作历程，其文字多年来陪伴很多人走过了人生的某些阶段，总有一篇文章能在你的内心引起共鸣。
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