国地税合并税率调整背景下的房地产企业三大税种疑难问题百问百答 ‖2018年5月24–26日‖重 庆·长城酒店‖主 讲：王老师‖

国地税合并税率调整背景下的房地产企业三大税种疑难问题百问百答专题通知

‖2018年5月24–26日‖重 庆·长城酒店‖主 讲：王老师‖

‖专题说明‖      

C随着营改增税制改革的全面推进、国地税联合税收稽查全面展开，拉开了国地税机构合并新征管模式的序幕，房地产企业如何有效应对税收“联合稽查风暴”？“金三”大数据的整合与评估，可以迅速、有效发现房企日常税收申报存在的问题，财税人员在费用、成本归集方向上更加彷徨，如何应对纳税评估带来的潜在风险？5月初增值税税率由11%下调为10%，不仅仅是所得税税负上升、资金成本增加，原本已经复杂的土地增值税清算对象又增加了一个全新清算内容，我们应该如何分解不同项目的收入、如何计算对应扣除的税金？房地产开发企业开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，实际操作中疑难问题层出不穷，各地营改增解释又互有出入，财税从业人员站在“营改增解读”的十字路口，如何选择？如何规避税收风险？

C为切实解决房地产企业营改增后三大税种的疑难问题，消除未知税收风险，有效配合营改增工作的进展，本次课程“私人定制”、量身打造“国地税合并税率调整背景下的三大税种疑难问题百问百答”，以房地产企业增值税、企业所得税、土地增值税（重点解读）三大税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，“全方位”、“立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

‖主讲专家‖王皓鹏：会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

‖主讲内容‖

第一节：增值税部分精讲

1．增值税税率下调企业需要紧迫做哪些事情？

⑴ 介绍32、33号文件的出台背景与政策解读

⑵ 上游企业税率变化对房地产企业的成本影响

⑶ 税率变化对房地产企业项目利润变化分析

⑷ 选择开票时点与纳税义务时间的税收风险

2．买房子送家电、送装修是否视同销售？

3．以老带新业务支出如何进行税收处理？

4．零首付（假按揭）如何缴纳增值税？

5．租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？

6．产权式酒店、还本销售模式的差异？

7．如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？

8．不同形式违约金如何增值税处理？

9．土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？

10．不同形式的土地返还款如何进行税收处理？

11．销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读

12．以地换房、以房换地如何确定计税依据？

13．配建经适房是否缴纳增值税？

14．红线外支出、代建道路如何进行税收处理？

15．非货币性投资是否缴纳增值税？

16．集团拿地、分公司开发如何进行土地成本确认？

17．新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？

18．会计确认收入和增值税纳税义务发生时间的关系是什么？

19．面积差、销售退回等如何进行税收处理？

20．增值税项目划分与土地增值税划分有何不同？

21．清包工与甲供工程如何判定？

22．如何辨析“自产货物”？

23．如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？

24．水电费抵顶工程款如何处理？

25．售后回租销售模式双方税收风险是什么？

26．转让土地使用权如何计税？

27．诚意金、定金如何区分，如何规避税收风险？

28．烂尾楼销售如何计算增值税？

29．“开盘有礼”赠送客户礼品是否视同销售？

30．房地产企业全程增值税会计处理如何做帐？

第二节：企业所得税部分精讲

1．会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点有区别吗？

2．营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？

3．非货币性投资是否缴纳企业所得税？

4．营改增后城建税如何在报表列式？

5．成本差如何进行税收处理？

6．如何理解“资本弱化”条款？

7．如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？会议费、差旅费、私车公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？

8．接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报？

9．如何理解“合法有效凭证”？可否列举详细说明？

10．善意取得增值税虚开发票是否税前扣除？

11．评估增值是否缴纳企业所得税？如何计提折旧？

12．预收账款是否作为当年计算业务招待费的基础？

第三节：土地增值税部分精讲

一．基础知识

1．如何辨析增值税“旧房”与土地增值税“旧房”？

2．营改增对土地增值税的收入有何影响？

3．土地增值税预缴如何计算？

4．营改增后土地增值税如何划分项目？

5．土地增值税清算税金包含哪些？如何扣除？

6．土地差额递减增值税是否影响土地增值税清算的“收入”与“扣除”？

7．以股权收购名义是否缴纳土地增值税？通过税局与法院的宣判进行对比，深度分析解读

8．旧房拆迁费用是否进入开发成本？

9．无偿划拨土地如何计算土地增值税？

10．转让旧房如何计算土地增值税？

11．土地增值税扣除的原则如何理解？

12．收购烂尾楼继续开发如何计算土地增值税？

13．土地评估增值+股权收购方式取得土地如何确认土地成本？

二．营改增与融资

1．非金融机构借款是否缴纳增值税？

2．股东、自然人“无息”借款税收风险如何处理？

3．委托借款、“转贷”的差异分析

4．统借统还免税的条件是什么？“孙公司”是否适用

5．如何准确理解资本化利息的起点与终点？

6．如何理解“明股实债”与“明债实股”？

7．融资性售后回购如何规避税收风险？

8．融资性回租业务税收处理界定

三．拆迁还建

1．拆迁费依据哪些资料计入土地成本？

2．被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

3．拆迁还建行为是否计征增值税？纳税义务发生时间是什么时候？是否区分异地安置与本地安置？

4．拆迁还建行为会计如何处理？ “视同销售”还是“销售”？

5．拆迁行为如何征收企业所得税？

6．拆迁行为如何征收土地增值税？是否属于税收优惠？

7．拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？

8．拆迁行为如何计征契税？

四．合作建房

1．出地方立项，出资方出资合作建房，出资方不同分配方式下双方如何进行三大税种分析？

2．出资方立项，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下双方如何进行三大税种分析？

3．以租代建如何规避税收风险？

五．装修、车位、成本分摊

1．如何划分“软装”与“硬装”？

2．装修支出对土地增值税影响是什么？

3．不同售楼部如何进行会计与税收的协调？

4．人防车位销售全方位税收分析

5．无产权车位全方位税收分析

6．有产权车位全方位税收分析

7．车位租赁全方位税收分析

8．车位成本分摊原则

9．占地面积法运用暨解读

10．建筑面积法的运用暨解读

11．直接成本法运用暨解读

12．预算造价法运用暨解读

13．层高系数法运用暨解读

第四节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖资    料‖本次专题配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年5月24日至26日（24日全天报到，25-26日两天课程）

‖培训地点‖重庆◇长城酒店（重庆市渝中区大坪长江二路174号）       

‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

             ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：07191001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖☆联系人：刘 翔158 1156 6700

☆座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

☆微信号：13718703875

☆报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、

纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会前将回执表传至联系人，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                         ☆报  名  回  执  表☆        收件人：刘 翔

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备 注：是否住宿（   ）入住时间：2018年  月   日 男（   ）人 女（   ）人
举 办 单 位：  北京金旭红企业管理中心有限公司 北京金旭红教育咨询有限公司 2018年5月3日	名额有限 预报从速 谢谢合作

Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席

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【会议时间】：2018年 5月10-12日（10号报到） 

【会议地点】：深 圳·蓬客精品酒店

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【授课专家】：王老师

【会议时间】：2018年 5月24-26日（24号报到） 

【会议地点】：重 庆·长城酒店

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涉税重点问题分析、重大隐患排查、经典案例警示专题班

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