【成都·11月26–28日】李利威主讲：2020房地产企业股权涉税演练与开发经营周期资本税务规划

五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

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各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员

蔡少优：国家税务总局师资库名师成员之一，厦门大学经济学院、法学院、厦门国家会计学院、上海财经大学常年聘任培训师/客座教授，现任福建省税务学校副校长；中国注册会计师、中国注册税务师、福建省优秀教师。

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

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今年，国家出台了不少税收优惠政策，减税降费力度大，企业财务人员在进行核算的时候，经常会碰到：零税率、免税、免征这些概念，可是很多会计人却傻傻分不清，今天，给大家一一理清~

2、建安企业应如何应对农民工实名制与工资专用账户管理制度？总包或业主通过农民工专用账户向劳务公司下属工人支付工资，劳务公司是否需要确认收入，是否需要开具发票，成本如何确认？个人所得税由谁来扣缴？

4.搬迁期间：变卖车辆1部（净值1万元），取得变卖收入3万元；出售库存商品一批，取得收入30万元（成本为20万）；其余原材料未能售出，被搬运到新厂区，支付运输费用1万元。

也就是说，完工未交付产品的预收款无论是在完工时点，还是次年汇缴期，或者在产品交付年度结转计税收入和成本计算实际毛利额，企业总体税负不变，不会造成少缴税款，只是会产生暂时性差异。

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建筑安装、劳务业老板、财务总监、税务总监、合同管理、票据管理、法务部负责人、财务经理、税务经理；各会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人及其工作人员。

C然而，税务规划从哪方面入手更有空间？税务规划从哪个环节介入更及时？税务规划谁来做最合适？税务规划如何做才更有价值？

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预售收入应按规定预缴增值税=1110/（1+11%）*3%=30（万元）。由于预售收入尚未产生纳税义务，当月不能结转销项税额。只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣本月的留抵进项税额。

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011修订）》第二条规定，凡缴纳消费税、增值税、营业税（营业税已被废止）的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照规定缴纳城市维护建设税。

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根据规定，对于按照规定申报缴纳税款且符合规定的，由税务机关在征收税款时，按规定全额或部分予以退还。主要有全额退税、限额退税、超税负退税以及按比例退税四种方式，具体我们准备了一张思维导图。

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2、建安企业应如何应对农民工实名制与工资专用账户管理制度？总包或业主通过农民工专用账户向劳务公司下属工人支付工资，劳务公司是否需要确认收入，是否需要开具发票，成本如何确认？个人所得税由谁来扣缴？

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依照本法第七十一条、第七十二条转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。

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4．揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异；

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根据国税发[2009]31号文的规定，开发产品完工后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，并将实际毛利额与预计毛利额之差，计入当年度的应纳税所得额。

嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

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在拆迁补偿的增值税政策中，始终有一个争议问题，就是收到拆迁补偿款的企业究竟要不要交增值税？这里的补偿可能包括土地方收到的土地补偿，也可能包括收到的建筑物补偿，多年来各地理解各异，非常混乱。

如果甲房地产公司在房地产开发的全过程中，都有税务专家给予指导，就可避免这3000多万元的税款，但我们的企业家在请税务专家顾问时往往异常“吝啬”，而在补缴税款时又不得不表现出极其“大方”。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

由上，需要提醒财务总监的是，在土增税清算时，要保证收入的完整性，不能因为未实际收到款项，就不作为清算收入。否则，将面临税务风险。

按照《中华人民共和国印花税暂行条例》附件中的税目税率表列示，借款合同印花税的征税范围为银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。内部结算中心模式下，不涉及印花税纳税问题。

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在旧准则下，房地产公司预售时收取的定金只能通过预收账款反映，在交房的时点上才可以一次性确认收入，这就造成了交房前账上负债金额高，而其又身处资金密集型行业，资产负债率高会变相抬高融资难度和资金成本。

信托计划投资模式下，由信托公司设立信托计划，信托计划投资房地产项目公司形式包含发放信托贷款、股权投资、可转债、购买特定资产收益权等，再通过房地产项目公司进行还本付息、项目分红、回购等方式来退出投资。

是本人见过的有点逆天的财务处理，收到房款时dr银行存款cr预收账款，借款给其他公司dr应收账款cr银行存款，最后再来画龙点睛之笔cr应收账款cr预收账款(负数)，就这样一笔款项消失了。

2、建安企业应如何应对农民工实名制与工资专用账户管理制度？总包或业主通过农民工专用账户向劳务公司下属工人支付工资，劳务公司是否需要确认收入，是否需要开具发票，成本如何确认？个人所得税由谁来扣缴？

把握建筑业发票风险、行业潜规则、税收安排、年底关账、新政策应对、税收管理等，都是小陈税务近几年的咨询和讲课的总结；“授人予鱼不如授人予渔”，还有小陈税务对税收理解的思路总结，如何阅读应用政策的总结。

银行提供贷款服务按期计收利息（纳税人提供贷款服务，一般按月或按季结息）的，结息日当日计收的全部利息收入，均应计入结息日所属期（增值税纳税义务发生时间）的销售额，按照现行规定计算缴纳增值税。

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因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。