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第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点
基于开发流程，第二篇主要分析房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;
第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示;
第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。
《房地产项目开发一般流程》
(一)土地获取阶段
1、土地获取方式
土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。
目前土地使用权获取方式可分为三大类:通过“ 招拍挂 ”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、 机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的 竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。
2、土地获取流程
房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2:
a、首先进行土地竞拍前准备:包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;
b、支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地;
c、竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;
d、凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;
e、在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。
3、获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为:
(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物:相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下:
(2)土地用于赚取租金或资本增值:应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下:
4、获取土地阶段的税务处理
房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目”。
(二)开发建设阶段
1、房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段:项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
2、开发建设阶段承包合同
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式:包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。
(三)销售(预售)阶段
1、销售(预售)条件
根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：
根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件:
2、销售(预售)流程
房地产企业商品房预售的一般主要流程如下:
3、预售阶段的会计核算
房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款 (实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入 的房款)，属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。
《抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析》
一、房地产企业经营特点
房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比，房地产企业具有以下特点:
我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平均商品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币资金”的需求强烈，“经营性现金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主要科目。此外，地价的持续攀升使得合作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地市场竞争力的一种选择，“其他应收款”、“其他应付款”等科目对于分析房地产企业愈加重要。
二、房地产企业会计科目关注要素
(一)货币资金
1、房地产企业货币资金的构成及特点
货币资金是企业存量资产中停留于货币形态的那部分资金，主要包括三个类别:现金、银行存款和其他货币资金。企业的经营从某种角度来讲，就表现为货币资金的流转，而由于房地产企业技术壁垒较低，同时在整个业务流程中对资金的需求规模巨大，因而货币资金管理对于房地产企业起着至关重要的作用。
(2)关注其他货币资金流动性
货币资金科目中的其他货币资金包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款和外埠存款等。对于房地产企业来讲，其他货币资金以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较差。
(3)关注融资募集资金受限情况
房地产企业通过申请开发贷募集资金，银行会设立监管账户，销售回笼资金通常直接进入监管账户，只能根据主体结构的建设阶段时点进行支取，因而流动性受限。而其他融资渠道获得的资金，例如在银行间市场发债或是采用定增方式，募集资金都将进入监管专户，限定资金使用用途，只有符合规定才能够支取，对于这部分货币资金是否有受限需通过企业访谈、或调研做进一步的确认。
(二)存货
1、房地产企业存货的构成及特点存货指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。房地产企业存货包括以下6类:
2、科目关注点
(1)关注存货绝对规模及其与销售额、预收账款的匹配程度
存货的规模即房企所持有的货值，直接反映企业的持续经营能力。对于存货整体规模较小的企业，企业在建拟建项目或较为有限，需关注企业未来现金流获取来源及项目获取计划。但是，由于不同企业体量大小的差异，我们并不能仅通过存货的绝对规模判断企业的优劣，存货对于销售额的相对规模能够更加准确的反映企业的项目运营能力，存货相对于销售额过于庞大的企业项目运营效率或较差
(2)关注存货构成情况
房地产企业存货主要由开发产品和开发成本构成，开发产品指企业已经开发完成并验收合格，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品;正在开发建设过程中的项目及企业已购入的、有待开发的土地计入开发成本。对于存货的构成，特别需要重点关注土地储备的占比情况，一方面，土地储备是未来房企业绩发展的前提，可能带来业绩的快速上升，例如，恒大、碧桂园销售额逐年高速攀升得益于其不断加强大量的优质土地资源储备;但另一方面，存货中土地储备规模占比过大，短期内或影响企业的资产运营效率，同时需关注由于土地储备处于项目开发最初阶段，需关注后续是否存在大规模的投资支出带来流动性压力和融资需求的提高。
(3)关注具体项目运营情况
存货科目的附注中披露每个项目的年初/年末余额、本期增加/减少额、计划总投资规模以及开工/竣工时间等信息，可以据此判断项目运营情况。其中，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，对于期末余额较大的项目，现货沉淀规模较大，需要关注项目的去化压力;计划总投资规模/总建筑面积可以估算项目单位成本，通过与企业当年销售均价或周边类似楼盘销售均价的对比，可以判断项目安全边际;开工/竣工时间一定程度上能够反映项目的开发周期，对于开发周期较长的项目，可能形成一定成本堆积，需关注项目具体去化情况。此外，审计报告中的项目汇总表或披露项目的区域分布情况及项目可售面积等信息，但单位楼面价、单位建安成本以及销售进度等数据无法仅通过企业财务报表取得。
(4)关注资本化利息规模
所谓利息资本化是将借款利息支出确认为一项资产，根据会计准则，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。其中，符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间(通常是指1年及1年以上)的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。需要注意的是，已达到使用状态后的费用，以及尚未发生为改变资产形态而进行实质建造活动前的借款费用不能资本化。
不同企业资本化利息的披露方式不同，部分企业或在审计报告中直接披露当年资本化利息规模，而对于未披露本年度资本化利息金额的企业，可以通过公式进行计算:
本年度发生金额=累计数-上年末累计数+本年度结转出金额
我们对于资本化利息的关注点在于资本化利息是企业隐藏的“财务费用”，与企业财务费用科目一定程度上存在此消彼长的关系，利息资本化规模较大的企业，财务费用相对较低，但企业毛利率水平存在一定压力，反之亦然。需要注意的是，利息资本化只是企业会计处理的一种选择，并不会对企业经营形成实质性影响，财务费用通常具有支付刚性，当年实际产生财务费用支出我们应将本年度的资本化利息与财务费用加总考虑，以衡量企业的实际财务费用带来的支出压力及融资成本高低。
(5)关注计提存货跌价准备规模
对于产品类存货，如果企业项目销售价格下跌导致存货可变现净值(估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额)跌至成本以下，即该存货给企业带来的未来经济利益低于其账面成本，企业就需要计提存货跌价准备，将这种亏损确认在当期，而如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，企业可以转回计提的存货跌价准备。
(6)关注存货结转成本情况
房地产开发企业对开发产品进行销售，在确认收入的同时，需将存货结转成本。但由于房地产企业产品内部的不同部分，例如，不同的楼层、朝向与户型，公摊面积，以及车库等销售的价格和分摊的比例难以确定，因此，对于成本结转的比例是否合理很难判断，受此影响，我们认为房企毛利率水平的短期波动很难真实反映项目的盈利水平，对于房企项目的分析还是着重考虑整体项目成本及运营能力。
(7)关注存货受限情况
由于房企主要的融资途径，除直接融资外，都需要其在售项目的土地或者楼盘进行抵押，所以房地产企业存货受限比例普遍较高，进一步影响其资产流动性。
（三）其他应收、应付款
1、其他应收、应付款的构成
其他应收、应付款核算企业除应收、应付票据、帐款以外的其他各种应收、应付款项。对于房地产企业，其他应收款中关注的重点主要在不并表的关联公司或股东控制的其他企业的往来款。
2、科目关注点
(1)关注其他应收、应付款规模通常情况下，采用合作开发的企业，其往来款主要计入其他应收、应付款科
目，但由于企业或将合作开发款拆分，仅通过单项大额款的明细情况并不能核实其他应收款的真实情况，还需要关注按交易方归集的年末余额序列的情况，尽管信息仍然较为有限。但总体来讲，我们可以通过其他应收款的绝对规模推测企业是否存在合作开发的关联方交易。对于合作开发规模较大的企业，需关注企业所披露销售合同金额数据和销售回款数据的统计口径是否为企业实质可影响项目的销售额汇总。此外，对于其他应付款长期保持较大规模的企业还可能存在将预收房款计入其他应付款的情形。
(2)关注上市公司与非上市公司其他应收、应付款监管
由于政策对于上市公司与控股股东及其他关联方的资金往来监管力度较强，严格限制控股股东及其他关联方与上市公司发生的经营性资金往来中，占用上市公司资金，同时，上市公司被关联方占用的资金，原则上应当以现金清偿。因此上市公司相对于非上市公司，其其他应收、应付款规模控制更为有效。
(3)关注账龄结构
其他应收、应付款的账龄结构也是我们需要关注的重点，账龄在1年以内的其他应收款的相对规模越大，一定程度上表明企业对于其他应收款的回收能力较强，而账龄在3年以上的其他应付款占比越大，则可以说明企业占用外部资金的能力。
（四）有息负债
1、有息债务的构成及特点
房地产企业的特点就是负债经营，其短期有息债务科目包括:短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付短期债券和一年以内到期的非流动负债，注意调整企业“其他应付款”和“其他流动负债”中的应付短期债券，同时，企业“一年以内到期的非流动负债”中无息债务应剔除。房地产企业长期有息债务科目包括:长期借款和应付债券，需要关注“长期应付款”、“专项应付款”以及“其他非流动负债”中的应付债券，此外，企业计入“长期应付款”中的融资租赁款也需要调整到长期借款中。
房地产企业有息债务的绝对规模大，杠杆率不仅反映了其可能的经营风险，也说明了其未来发展的可能弹性。
2、科目关注点
(1)关注房企债务结构是否合理房地产企业项目运营周期长，从房企的主要融资途径来看，银行贷款方面房企不得进行流动资金贷款，通常银行、信托等开发贷款融资通常伴随项目的开发生命周期，因此期限均为长期;直接融资方法，债务融资工具基本以3~5年期限为主。因此对于某一房企，其有息债务以短期为主(不考虑“一年内到期的非流动负债”)或从侧面反映了该房企的主要融资途径受限通过其他高成本的融资渠道融资的可能，对于此类房企需要重点关注。
(2)关注企业综合融资成本
房地产企业的融资渠道包括银行贷款、债券融资、股权融资、信托融资、金融租赁融资等方式。由于房地产行业是资金密集型行业，债务规模巨大，高昂的融资成本会大幅增加项目开发的成本和支出压力。
（五）预收账款
1、预收账款的构成及特点
房地产企业通过预收账款核算企业按照合同约定或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金。与企业的有息负债、应付款项等债务不同，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，同时，在一定程度上可以缓解企业的现金流压力，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力。
2、科目关注点
(1)关注预收账款规模及其与现金流规模的匹配程度预收账款衡量报表日已达到预售条件但尚未结转收入的项目的销售规模，其年度变化受本年度结转的销售收入和本年度新增的已达到预售条件但尚未结转收入的销售回款规模影响，由于房企特殊的预售模式，销售商品、提供劳务收到的现金流入并不是与营业收入而是与预收账款的变化相匹配
(2)关注预收账款结转收入的表现
房地产行业采用预售房屋的销售方式，因此，企业当期销售收入和当期营业收入的表现并不完全一致。预收账款是房地产企业业绩表现的先行指标，可以反映公司的成长性。一方面，房地产企业结算相对特殊，预收账款的确认与销售金额之间只差一个办理按揭贷款的时间，也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标。另一方面，一般来说，预收账款在实现销售之后一年内，就可以转为营业收入，因此，预收账款与公司未来业绩直接相关。对于预收账款收缩幅度较大的企业，未来收入规模或大幅下滑，需关注其经营压力，同时，需要结合企业项目情况判断企业的经营持续性。而对于预收账款规模持续大规模小于营业收入的企业，企业或存在提前确认收入的情况，需关注其收入确认方式。
(六)经营活动现金流
1、经营活动现金流构成及计入要求房地产企业的经营活动主要包括:销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等等。房企经营活动产生的现金流入主要为销售商品房、转让土地、提供劳务收到的现金以及收到的租金等;而现金流出主要表现为发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金，以及经营租赁所支付的现金等。
2、科目关注点
(1)关注经营活动现金流入量与签约销售额规模的匹配程度由于合作开发的增加，实操过程中合作开发项目的销售资金回笼通常体现为往来款项，现金流方面则体现在其他与经营活动有关的现金流入，因此我们在看现金流与销售额的匹配是通常分析经营活动现金流入总量与签约销售额的匹配程度。
(2)经营活动净现金流规模
通常情况下，由于房企项目投资规模庞大，经营活动现金流流出规模大于流入规模，净额多为负值，只有在销售明显回暖的情况下，会得到一定程度改善。
(3)关注销售商品、提供劳务取得的现金和购买商品、接受劳务支付的现金规模比较
销售商品、提供劳务取得的现金体现房地产企业销售资金回笼情况，购买商品、接受劳务支付的现金核算企业本期项目投资的实际支出情况，通过二者规模的比较，我们可以看出企业的投资缺口，从而判断企业的筹资压力。
(4)关注其他与经营活动有关的现金流
其他与经营活动有关的现金流主要反映企业合作开发或是与关联方交易的实际回款情况，通过支出与收入的规模对比，可以判断企业对外部资金的占用能力。
《解密“明股实债”模式及信用分析启示》
我们给出的“明股实债”定义为: 投资方以股权形式进行投资， 但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息(固定)收益的刚性实现为要件。
一、“明股实债”交易结构
“明股实债”交易过程一般包括认购、投资入股、退出三个环节，银行理财、集合信托及保险资金是目前存续的“明股实债”类投资的主要投资方; 股权投资主体(SPV)形式主要有股权投资计划、信托计划及私募股权投资 基金等;退出方式主要有回购、第三方收购、对赌、优先/定期分红等。
从交易结构来看，股权投资主体(SPV)及母公司或实际控制人出资成 立项目公司，SPV 主体可以是资管计划、信托计划或、私募股权基金或以上 几种的多种嵌套，项目公司可通过分红等形式来进行收益分配，最终房地产项目公司或其股东可能按照补充协议的约定对投资者持有股权进行回购。
1、股权投资模式
股权投资模式下，由基金公司或证券公司设立资管计划，投资者通过资管计划以股权投资的形式入股房地产项目公司，并通过项目公司分红来进行资管计划的收益分配，房地产项目公司或其股东可能约定对资管计划持有股权进行回购或特殊分红条款(如资管计划作为优先级股权约定一系列优先分红和投资本金保障机制，项目公司母公司作为劣后级股权获得剩余收益，承担更大风险)。
2、信托计划投资模式
信托计划投资模式下，由信托公司设立信托计划，信托计划投资房地产项目公司形式包含发放信托贷款、股权投资、可转债、购买特定资产收益权等，再通过房地产项目公司进行还本付息、项目分红、回购等方式来退出投资。
3、私募股权基金投资模式
私募股权基金投资模式下，一般由项目公司母公司或实际控制人作为 GP，享受基金劣后收益，投资方作为 LP，享受基金优先级收益，私募股权 投资基金以权益投资方式投资房地产项目公司，仍以特殊分红条款或回购等方式来进行退出。
4、多层嵌套模式
由于几种股权投资主体在监管、投资限制和投资范围方面有所不同(见 表 1)，同时受“通道”业务监管趋紧，针对投资主体部分可嵌套多个金融产品以进行监管套利;例如，投资人购买银行理财产品后，银行再通过券商定向资管计划购买单一信托计划并最终投向项目。
二、“明股实债”有关案例分析
(一)案例一
A 房地产公司与 B 资本和 C 基金共同设立房地产投资基金，投资 A 房地产公司及其下属子公司所持有的商业地产项目，交易结构如下图:
从投资主体退出方式看，主要依照《合伙企业法》的有关规定，但B作为普通合伙人，可以同意C退伙;从收益分配看，收益分配有一定顺序，C为优先级，A和B为劣后级，在C达到投资回报后，B可以同意C退出，而C作为B的全资子公司，与B利益一体化(B作为C的收益平台)，且C作为优先级，“直至达到投资回报”，则说明投资回报为固定收益;从投资主体权利来看，合伙事务主要由B执行，但从实际上看，A仍为旗下商业地产的实际运营主体，实际风险报酬尚未转移，且A可通过运营影响其在基金中的回报，故A仍应将商业地产项目纳入其合并报表。综上分析，该案例中的融资符合“明股实债”的特征。
(二)案例二
B 为 A 房地产公司的全资子公司，B 公司和 D 资管共同出资设立 C 项目公司，原始持股比例分别为 66.67%和 33.33%，随着房地产项目建设的推进， B 和 D 决定向 C 公司增资，增资后持股比例分别为 44.83%和 55.17%，交易结构如下图:
从投资主体退出方式看，每6个月D都有退出选择权，且退出方式为项目公司母公司回购;从收益分配看，虽然C公司单体报表净利润为可变数，但累计分红金额却有最低投资回报率限制，从跨年度收益分配额来看，仍为保底固定收益;从投资主体权利来看，D公司对项目公司行使运营监督权，虽然在股东会和董事会均有一票否决权，但主要是为保障自身利益的条款设定，虽然增资后D的持股比例超过50%，但仍应由实际操盘方B房地产公司并表。综上分析，该案例中的融资符合“明股实债”的特征。
三、“明股实债”对房企偿债能力的影响及信息获取建议
(一)“明股实债”对房企偿债能力的影响
房企运用“明股实债”融资方式对其偿债能力的影响也具有一定的“隐性”具体如下:
1、“明股实债”融资能优化财务报表，增强表内融资能力，使得房企加大杠杆，推高负债风险。
2、“明股实债”融资为一种隐性债务，会造成对房企偿债能力的高估，“偿还”时仍会影响房企实际现金流，造成一定流动性压力。
3、监管政策对“明股实债”融资全面收紧，滚动风险明显加大。
4、应根据“明股实债”是否并表和真实列报属性判断来对其进行调整，以尽量真实反映房企的债务负担。
(二)债券投资者获取相关信息的建议
由于在合并报表层面权益化“明股实债”投资有诸多好处，审计师对于每个项目的具体条款的判断因人而异，而外部报表使用者又无法通过公开渠道获取全面条款(上市房企会披露合作协议主要条款，但隐性合同一般无法获取，部分房企该类项目较多，公告繁多不便于全面核查)，从去杠杆、防范金融风险的角度，加强房企“明股实债”信息披露或在有条件的情况下，债券投资者尽量获取以下信息，具有重要意义:
1、不存在表外负债的承诺，所有房企能实际控制的项目公司均已经完整地纳入合并报表;
2、根据条款实质判断属于“明股实债”融资的规模和平均利率水平;
3、该类融资在合并报表中的列报属性，是否已经调整至相关负债科目;
4、该类融资的预计偿付的期限结构以及偿付安排，项目总收入预计对各期需要偿还的实际债务的覆盖程度;
5、该类融资滚动/替代安排情况;
6、在其他应收、应付款科目，筹资活动产生的现金流量有关明细科目
中，单独披露与“明股实债”相关的资金往来余额及期间数据情况;7、披露与“明股实债”相关的受限资产情况。
《财务分析指标优化与体系建立》
一、营运能力指标
一般指标
营运能力是指企业对其资产管理、运营的能力。一般企业财务分析中，衡量营运能力的指标如表 1。
一般企业的运营效率衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、存货周转率
首先，房地产企业资产以存货为主，但由于房地产企业开发周期较长，当期结转的营业成本主要对应以前年度的存货资金投入，周转效率的变动情况较为滞后，比如2016年房地产市场强势回暖，但当年结转的营业成本和存货可能大部分为2015年出售的项目，故房企存货实际周转大幅好转但未体现在衡量指标的变动上;其次，房地产存货主要构成包含开发成本、开发商品，其中土地成本占比较高，如果当年房企大量购置土地，则存货余额异常增长会影响当年的存货周转指标，造成存货周转率下降的表象，但土地储备尤其是优质土地储备，是房企未来发展的重要基本条件，所以存货周转率的暂时下降不一定为不利变动;再次，房企房地产项目销售时点为取得预售证，各地预售条件不尽相同，从存货结构上看，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，开发成本为在建尚未竣工的项目资产(但也有可能已经取得预售资格)，故存货总额的周转率相对房企真实可售项目的周转率较低。
B、应收账款周转率
房地产企业销售模式为“预售制”，销售定金、首付款、按揭贷款和全款均计入预收账款科目中，继而结转为营业收入，若仍有在途购房款或提前确认收入的情况，在确认营业收入、冲销预收账款的同时将差额确认为应收账款，故房企应收账款规模不大，其回收变现对房企持续运营能力影响不大，故该应收账款周转率意义不大;同时，房企营业收入为确认前期销售项目的结果，而应收账款余额则为当期末尚未收到的款项，指标分子、分母在期间上具有一定不匹配性。
C、流动资产周转率
流动资产的运营效率由各项流动资产运营效率决定，房企资产结构以流动资产为主，流动资产又最主要由存货构成，因此存货周转率可以成为流动资产周转率的替代衡量指标。
D、非流动资产周转率
房企非流动资产占比相对流动资产较低，指标适用性较差。
E、总资产周转天数
总资产周转天数取决于各项资产的周转情况，总资产周转天数的纵向比较可以分析各项资产周转变动对总资产周转效率的影响。
F、资产收入比
资产为公司占用的资源，资产收入比越低，说明每 1 元收入所需要的资源越少，资产周转效率越高。
二、盈利能力指标
一般指标
盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。一般企业财务分析中，衡量盈利能力的指标见表 3。
一般企业盈利能力衡量指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、毛利率
房地产企业收入及成本确认滞后于当期销售，故毛利率反映的以前期间销售项目的盈利能力，有一定的滞后性，但近几年毛利率水平处于行业的位置和趋势仍有一定参考性。
B、期间费用率
期间费用包含销售费用、管理费用和财务费用，销售费用为当期费用支出，但营业收入为结转以前期间的销售，期间对应关系不强;财务费用为费用化的财务利息，但房地产企业利息大部分资本化，资本化利率仍需要在当期支出，财务费用较难反映出房企当期的真实财务负担水平，但近几年的期间费用率水平所处的行业位置和趋势反映了房企的费用控制能力。
C、净资产收益率
净资产收益率主要衡量股东投资资本的盈利能力，但净利润的产生不仅依靠股东投入资本，还包括债权人的借贷资金，分子、分母逻辑联系性较低;其次企业运用杠杆可以提高净资产收益率，但借入资金过多则会导致较高的财务风险，房地产行业资金杠杆较高，对于债权人来说，该指标并非为重要关注指标。
D、总资产报酬率
总资产报酬率较为全面衡量了全部资产的盈利能力，但需注意总资产容易受到特殊情况的影响，如当年大量购置土地或者进行并购，总资产报酬率会出现一定波动。
E、EBIT利润率
该指标不考虑利息和税收，包含非经常性损益的利润总额，能反映企业的综合盈利能力。
F、销售净利率
对于房地产行业来说，净利润和营业收入均为滞后指标，主要反映以前期间 的销售盈利水平，适用性较差。
三、杠杆水平指标
一般指标
财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，一般衡量企业财务杠杆水平的指标如表 5。
一般财务杠杆水平分析指标的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、资产负债率
由于我国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项，交房后预收账款结转为相应的营业收入，企业无须对外实际支付现金清偿，并且预收账款为企业带来大量现金，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力，因此预售账款不同于一般的债务，一般企业的资产负债率指标会高估房企杠杆水平。
B、净负债率
该指标反映净债务和股权资本的相对关系，即所有者权益的净债务负担，对于债权人来说，该指标越小越好
C、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率
是指扣除应付款等经营性负债后企业对应的杠杆比率，反映公司有息债务水平，但房地产开发企业有较大规模以工程款为主的应付款项，这部分偿还刚性亦较强，因此以全部债务/长期债务资本化比率来衡量刚性债务负担水平不够全面。
四、偿债能力指标
(一)短期偿债能力指标
一般指标
一般衡量企业短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率和现金比率， 具体如下 ：
一般衡量短期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、流动比率流动比率并不能很准确的反应房企的短期偿债能力，主要原因有三个:
一是房企流动资产大都以存货为主，由于房企存货开发周期较长，存货短期变现能力较差;二是存货在计价时通常采取历史成本原则，正常情况下房企存货的成本与市价相差甚多;三是流动负债中包含大量预收账款，预收账款并不需要现金偿还且为无息负债。
B、速动比率
同理，速动比率虽然去除了流动性较差的存货，但仍不能排除预收账款的影响，因此对房企短期偿债能力的判断仍存在一定的偏差，若将预收账款从流动负债中剔除会更准确。
C、现金比率
现金比率只量度所有资产中最具流动性的项目，是三个流动性比率中最保守的一个，但是同样没有排除预收账款的影响。
2、指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业短期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业短期偿债能力的指标做了以下调整和补充，其中调整后的速动比率和现金比率为速动比率和现金比率的调整指标，现金类资产/短期债务和经营流入量/(流动负债-预收账款)是补充指标，具体如表8所示:
A、调整后的速动比率/现金比率
在一般速动比率和现金比率的基础上，剔除预收账款的影响。
B、现金类资产/短期债务
短期债务主要用于补充流动性，在债务偿付时具有较强的刚性以及时间要求，因此我们从流动性最强的现金类资产对短期债务的覆盖角度来衡量短期债务的即时偿付能力。
C、经营活动现金流入/(流动负债-预收账款)
该指标不同于上一个指标从某一时点考察企业短期偿债能力，而是从期间的角度，以期间现金流量来反映企业当期偿付短期负债的能力。
(二)长期偿债能力指标
1、一般指标
一般衡量企业长期偿债能力的指标有 EBITDA 利息保障倍数和全部债务 /EBITDA 等，具体如下:
一般衡量长期偿债能力指标对于房地产行业的适用性有一定局限，主要分析如下:
A、EBITDA利息保障倍数
EBITDA近似为使用利润总额调整利息、折旧和摊销后的经营性现金流，但房企结转收入和成本后产生的利润与销售回款时点不匹配，相对滞后，与可用于偿债的现金关联度低。
B、全部债务/EBITDA
该指标同样有利润与销售回款不匹配的问题，但长期来看，该指标的意义在于衡量根据公司当期的近似经营性现金流，能够清偿全部债务需要的大致年限。
2、指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业长期偿债能力指标的分析，我们对衡量房地产企业长期偿债能力的指标做了以下改进和补充，其中现金利息保障倍数为EBITDA利息保障倍数的替代指标，(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务和可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道为补充的财务和经营指标，具体如表10所示:
A、现金利息保障倍数
经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税为现金流化的EBITDA，而分子也采用了利息的实际现金支出，弥补了EBITDA利息保障倍数利润和现金流不匹配的缺陷。在现金流量表中，利息的现金支出体现在筹资活动现金流出项下的分配股利、利润或偿付利息支付的现金中，不能得到单独的的付现利息支出数据，同样付现所得税体现在经营活动现金流出项下的支付各项税费的现金中，亦不能得到单独的付现所得税数据，故该指标在计算上存在一定难度。
B、(现金类资产+存货+投资性房地产-预收款项)/全部债务
从长期来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此我们补充房地产企业的核心资产对全部债务覆盖程度来衡量长期偿债能力。典型的房地产开发企业资产主要集中于存货之中，土地储备、未完成的建设项目等以房地产开发成本或房地产开发产品的形式存在，现金类资产为流动性很高的资产，而投资性房地产往往有较高的变现价值，同时剔除已经以预收账款形式变现的资产部分，即为长期来看房企的核心偿债资产。
C、可动用授信额度、持有的上市公司股权及债券等融资渠道
该经营指标需要注意的是，可动用授信额度能够反映房企可动用融资空间，但在公司经营情况较差的情况下，可能并不能真正获得贷款，同时如果债券等融资渠道政策收紧或利率大幅上行，虽然房企拥较多已注册但尚未发行的融资工具额度，但仍可能面临实际发行困难的处境，房企剩余融资空间需结合实际情况来分析。
五、发展能力指标
(一)一般指标
企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，又称成长能力，一般主要通过总资产增长率、收入增长率等指标来衡量。
A、总资产增长率
房企资产中存货占比较大，总资产易受土地拓展、收入结转节奏等非年度效益因素影响，同时如果存货的增长是由存货去化不畅引起的，则总资产增长为无效增长。
B、收入增长率
由于房企收入结转时间较为滞后，该指标揭示的往往是以前年度的经营效益增长情况，用销售增长率，即销售金额或面积的增长率则更能反映房企当期的规模增长能力。
C、资本积累率
“明股实债”的融资方式会增大房企的所有者权益，但少数股东权益并不能作为母公司偿债的保证，用归属母公司所有者权益计算更为准确。
(二)指标筛选、优化及补充
基于以上对一般企业发展能力指标的分析，我们对衡量房地产企业发展能力的指标做了以下改进和补充，其中销售增长率为收入增长率的替代指标，调整后的资本积累率是资本积累率的调整指标，土地储备倍数是补充的经营指标，具体如表12所示:
A、土地储备倍数
对于房地产企业来说，土地是最基本的生产资料，土地储备量可以反映企业可持续发展能力。土地储备倍数是分析房企成长性的关键指标之一，当倍数较高时，表明企业当前土地储备较充足，可以满足企业后续项目开发;当倍数较低时，说明企业的土地储备不足，若后续补充乏力，企业可能面临“缺地断粮”的危险。该指标并非越大越好，在关注土地储备面积的同时，我们仍需要关注土地储备成本高低，由于热点城市土地资源的稀缺性，地价高企使得房企在土地获取时或通过融资取得投入资金，一方面，如果企业的土地储备增值率低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”，由于土地成本利息增长会导致单位面积的开发成本大幅上升，最终导致项目利润率大幅下降，这也是近年来高周转成为主流开发模式的原因;另一方面，若土地获取时楼面价高于周边在售商品房价格，在多城全面调控“抑房价”的背景下，若房价涨幅不达预期，同时部分城市要求加快土地开发上市速度，减少闲置时间，高价地项目或面临亏损情况。
六、核心财务指标体系和主要财务指标分布情况
根据上述房地产行业适用的财务评价指标，考虑数据的可得性，筛选了在实际操作中常用的指标构建了核心财务指标体系
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