房地产企业开发项目税负测算与税务筹划（附：相关答疑问题汇编）

了解更多点关注→ 房地产建安财税学习平台 2021-12-09

（附：直播间答疑问题汇编）

专题一课后答疑汇编↓

专题二课后答疑汇编↓

专题三课后答疑汇编↓

专题四课后答疑汇编↓

专题五课后答疑汇编↓

专题六课后答疑汇编↓

5月18日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！43个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

1.问：国资委出让土地给事业单位盖住宅，事业单位与我们房开企业签合作开发协议，协议约定征地费用由房开企业承担，土地权属归事业单位名下，所有权归事业单位，建设费用由房企承担，满足事业单位的住房数量后房开企业可以对外销售剩余房源。请问题老师，这种合作方式是否可行。征地费用房开企业已经支付，但是票的抬头全是以事业单位的名的义开的，现在面临过户的事情，进行不下去了。我们现在怎么才能把这个业务进行下去。如果采取我们继续建设25%后采取在建工程转让的方式过户的方式是否可行，在建工程转让对于受让方的税怎么交、？谢谢老师

2.问：许老师好，请教您几个问题：1、项目分2期开发，目前一期开发完毕，公共配套设施还未开始建造，但收到政府返还的公共配套设施资金，账务处理怎么做？是做营业外收入还是冲减开发成本-公共配套设施费？如果冲公共配套设施的话开发成本-公配实施就冲成负数了。2、按照31号文规定，2019年按合同计提大包工程10%，2020年5月底前未取得发票，2019年所得税汇算是否做调增？如果这2年一直未取得发票那么什么时候做调整？3、公司股东是自然人，分红个税高，想变成有限公司持股，先采取增资方式稀释自然人股权，如果想把自然人股权全部转到有限公司持股，增资后剩余的自然人还得做股权转让吧，这样还是有股权转让个税，是这样吧。谢谢！

3.问：老师好，有个问题没想明白，为什么说普通住宅多，带产权车位的土增单独清算，会使住宅增值率超过20%？

4.问：老师，土地出让须要交纳土地契税和印花税，请问计税依据是按土地成交价款还是按土地成交价款的不含税额计算呢，我们当地的税管员说以土地价款按房地产公司9%的税率换算成不含税计算交纳，请问这有相关的文件依据吗？是不是营改增后可以按不含税额计算交纳？

5.问：不同的成本分摊方法，对土增值税影响很大。土地成本按占地面积分，其他成本按建筑面积分摊。除了老师所讲增加装修绿化等筹划外，在分摊方法上可以筹划吗？

6.问：请教：有一项目，政府给与一定金额产业扶持资金，用途是用于该项目的配套建设，开发企业收到产业扶持资金时，是入营业外收入，还是冲减成本？谢谢！

7.问：房企，2016年与国土部门签订土地出让合同。合同约定红线内建保障性住房，保障性住房竣工验收后，要无偿移交市政府。（土地价格相对于同期，明显偏低）

问题：土增清算时

1.无偿移交认定为视同销售可以吗？（参考187号文第三条第（一）款规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利，奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产）

2.保障性住房如认定为视同销售，能否以相等金额增加土地成本？

3.如果增加土地成本，是否需补缴土地契税？

8.问：某纺织公司（简称A公司）2006年取得工业用地43581平方米，出让金14044780元。2013年4月原法人又成立一家房地产开发公司（简称B），2011年A公司以土地43581平方，及地上建筑物分别作价65502200元（土地）、12291600元（建筑物）作为B公司长期投资，并在2011年缴纳了土地增值税21309244.85元。请问：1、作价投资土上建筑物11291600元是否作土地拆迁补偿列支？

2、长期投资土地评估价65502200元，是否必须取得发票才能作扣除项目？谢谢！

9.问：回迁房按成本加成来计算缴纳增值税，单位成本的计算是不是要去除地价和拆迁补偿啊。

10.问：总分机构所得税合并缴税在实务中如何操作，如果是在一个区内的总分公司，是否经过区税务机关备案（还是审批？）就可以了，如果不同区之间的总分公司，是否是需要经过市税务机关？如果跨市了，是否需要省级税务机关备案或者审批？

11.问：房地产开发公司在2016年前通过法院拍卖从个人手里取得土地，交纳各项税款后取得土地发票入帐，2016年3月该公司与某建筑公司签订总包合同，项目开始施工，但是该施工合同没有到税局备案，并且施工许可证办理比较晚，该项目比较小共三栋楼，能否按老项目认定？若不能认定老项目，土地成本能否抵进项？

12.问：房地产公司贷不来了款，法人就以个人的身份贷款，这样利息的单据就是在法人个人名下，税前是不能扣除的，为了入财务费用，如果以法人个人的形式去代开给发票，且利息金额和支付给银行的贷款利息是同一金额，需要按利息收入代扣个人所得税吗？

13.问：请教个事：公司注销时还有未分配利润与盈余公积，是不是要按股东投资比例给股东分红，但要注销的公司账面上没有钱，分红了也是挂应付账款，股东拿不到钱需要交个税和企业所得税吗？

14.问：老师，请问买房赠车位模式中，车位的已售面积与房一起放在住宅里，还是单独放在其他里？谢谢！

15.问：房地产企业自持商业的装修。账上都是做在开发成本里的，没有转固。比如，为了盘活商圈，招商引资，需要先装修好再租给新世纪或者酒店等客户。这种装修成本，可否计入成本所得税税前扣除？

16.问：想问一下,个人所得税免税那个,社保中,基本养老,基本医疗,失业保险个人部份可以免征,那补充医疗保险的个人部分,是否可以免？

17.问：请问，房地产销售前没有收入，招待费和广告费是都不能抵扣所得税吗？有什么方法规避这个问题

18.问：我在汇算报表的时候，工资薪金这一块，我的账载金额比实际支付的金额小，我的税收金额可以按实际支付的金额来填报吗？

19.问：老师，一门窗工程施工合同，合同中未分别明确门窗金额及安装金额，约定合同金同的70%开 13%的增值税发票，30%开9%的发票，这样可以吗？

20.问：在地下成本分摊的问题上，假如不考虑税负的情况下，修建地下建筑物的成本是否可以直接成本的分配方法分配到地下建筑物成本。比如：正负零以下的土石方工程是否可以采用直接成本分摊的方法，直接分摊到地下建筑物。

21.问：因房企的一债权人向房企送达律师函，要求该企业偿还欠款否则就向法院起诉，为此房企按营销公司促销办法（该办法已在营销大厅公布且发布了广告）以低于市场价的60%的价格一次性卖给原债权人无产权的地下车位400只（在此操作前一年及以后的几年里每年仅售十几只车位）。事后税务部门认为此业务属于关联交易，要求调增售价调至当时的市价。房企认为此操作不应是关联交易不应调增售价，理由是营销公司是独立的经济组织与房企没有任何关联，所提供的促销办法已在营销大厅公布并发布了广告，交易价格是市场公允的，但税务部门不接受房企意见。请问房.企该怎么办？

我想上例房企向税务部门提出召开针对剩下的250个车位的拍卖会的方案（要求一次性购买250只且成交款在拍卖成交的五个工作日内支付）拍卖设保留价，其保留价即上次所谓的关联易价格。若超过此保留价则拍卖成交，未达到保留价的不成交，以此来确认市场的公允价格。若拍卖成功其拍卖成交价扣除两年的贷款息（上次操作400只车位抵债时间距本次拍卖相距近两年）后的成交价为当时抵债400只车位的公允价格。当否, 恳请您的回复。

22.问：请教，花园洋房（多层住宅）均为小平米房子，土增清算时分类，属于普通住宅还是非普？谢谢

23.问：房地产企业的筹建期结束已什么为标准？

24.问：请问，测绘费能计入开发间接费用不？谢谢

25.问：1.房地产开发企业土地使用税征收计税基数核减时点是以开发产品竣工备案为时点还是以开具售房发票交付业主为时点，政策依据是什么，如何计算核减基数？2.房地产开发企业将地下人防车位出租是否交纳房产税？

26.问：请问老师电梯成本分摊包括地下面积吗?应如何分摊

27.问：老师：想请教一下，一家投资公司全额控股一家房地产开发企业，在经营中，房地产企业的员工在投资公司买社保，但就不在投资公司发工资，而是在房产企业发，但员工同时也为两公司工作，这样合理吗？还是两边都发工资合理一点？

28.问：房地产企业竣工备案后，当年所有预收款项都要结转收入，有一部分未收到款项的当年没有及时结转收入，请问有什么风险，次年税务查到了，会怎么处理，会调整到以前年度结转收入并补企业所得税吗？

29.问：-关于地下车位随房附赠，附赠的地下车位在购房合同中补充协议体现？还是另签附赠协议？附赠的车位体现收款吗？不收款的话会不会视同销售，要增加收入？请教老师应怎么做？

30.问：对于应付账款或其他应付款，记得账龄超过2年或三年就转入营业外收入，现在这个规定还有吗？

31.问：母公司中标，子公司施工，是采用分包方式好还是像总分公司那样，签订三方协议，指定子公司施工

32.问：1、公司是18年开始租用房屋作售楼处，但19年才签租赁合同，并约定2020年5月底之前付款并取得对方发票，按老师说法在所得税上应按权责发生制确认为18年的费用，进行追溯调整，但是18年没付款也没取得发票呀，能作为18年费用处理吗，不还是要调增吗？如何正确处理才合适呢？把18年的费用直接合同变通签为19年的话，则费用太高，原100万每年会变成200万每年，不太符合行情。怎么处理呢？

2、公司用以前已给予代理公司转帐借款冲抵应支付代理公司佣金，对方也给开票，也有合同，请问符合三流合一吗？

3、合同约定交房但实际未完工交房，可以不确认为收入吗？

4、一个立项，原是一个工规证，但是中间更换了工规证，变更了施工队，请问可以作为一个项目核算吗？

5、开发成本六大明细科目后可以不再进行科目细分吗？

33.问：土增税二次清算，后来的票可以扣除吧？

34.问：破产重整企业账上有大量其他应收款和其他应付款，怎么处理呢？

35.问：大配套费到底是什么，依据什么征的？是与土地款、拆迁补偿分配方向一致吗？

36.问：公司有大量其他应收款及其他应付款（实质都是老板的公司，但法律形式上不是），请问有风险吗？

37,问：没有占地面积数据是，不同楼座的土地成本怎么分配？按占地面积分配一般是依据什么指标计算？

38.问：总分机构所得税合并缴税在实务中如何操作，如果是在一个区内的总分公司，是否经过区税务机关备案（还是审批？）就可以了，如果不同区之间的总分公司，是否是需要经过市税务机关？如果跨市了，是否需要省级税务机关备案或者审批？

39.问：红线内保障性住房与返迁房不同是吧？

40.问：老师好，企业所得税销售代理费按收入的5％扣除限额，当年收入与代理费发票不配比，例如：2018年销售未开代理费发票，2019年销售少，但收到2018年至2019年的代理费发票，造成2019年当年代理费扣出限额超过收入的5%，企业所得税是否需要调增？