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房地产行业土地价款增值税扣除5大热点问题盘点
摘要
营改增后国家对房地产行业给予了特殊管理政策，规定除《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目、且选择简易计税方法的之外，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。在实际执行过程中，纳税人对此问题仍然存在一定困惑。小编对此问题梳理了5个常见问题，帮助大家更好准确把握此项政策。
1.房地产开发企业接受烂尾楼销售的，能否扣除对应的土地款？
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。如果不符合，应当按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 2016年第14号）转让不动产政策规定计算缴纳增值税，不能扣除对应的土地款。
2.同一房地产企业多个项目滚动开发，新拿地支付的土地价款是否能够在其他正在销售房产项目的销售额中抵减？
答：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
按照上述规定，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
3.以投资名义取得的土地开发商品房，其土地价款是否可以从销售额中扣除？
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，接受投资的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地价款。
根据《财政部、国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换股权，应当按销售无形资产---土地使用权税目，适用10%税率缴纳增值税。
《财政部 国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。被投资企业接受土地使用权投资可以按照规定取得增值税专用发票，进项税额可以从当期应纳税额中抵扣。如果同时从该地块的开发产品销售额中在扣除土地价款，将会造成重复扣除。
4.房地产企业在2016年4月30日前从其他房地产企业购买土地支付的价款能否进行差额扣除？
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条和第六条规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
如果转让方企业销售土地使用权时营业税纳税义务已经发生，取得的是营业税发票或增值税普通发票，那么土地价款不能抵扣当期销售收入，如果转让方企业销售土地使用权时，营业税纳税义务尚未发生，应当按照增值税纳税义务发生时间缴纳增值税，可以按照规定取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣当期销项税额。
5.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。这里是否可以剔除出租和自用物业面积？
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。之所以这样规定，是因为房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。因此，房地产项目可供出售面积不得扣除用于出租和自用物业面积。
来源：中税答疑新媒体智库
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