营改增后土地增值税预交依据及收入确认的讨论
土地增值税预征的计税依据：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国家税务总局公告2016年第70号第一条的规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
举例分析：迪信通置业销售了一套房屋，含税销售收入为110万，假设对应的土地成本为40万元，假设预征率为3%。那么土地增值税怎么预交？
解析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2018年第18号公告）第二十一条规定：增值税应预交税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。根据以上两个公式，我们分一般计税和简易计税解析：
由表可知，增值税和土增税预交的计税依据不一样，预交的税款也是不一样的。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国家税务总局公告2016年第70号第一条的规定：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
举例分析：迪信通置业销售了一套房屋，含税销售收入为110万，假设对应的土地成本为40万元，那么土地增值税的应税收入怎么确定？
解析：如果该项目适用简易计税方法的，土地增值税收入为不含增值税应纳税额，则土地增值税收入=110/1.05=104.76万元。
由于不存在差额征税的影响，房地产企业三大税种和会计收入均为104.76万元。
如果该项目适用一般计税方法呢，土增税的应税收入不含增值税销项税额。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额｡销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)=（110-40）/1.1=63.64万元。则增值税销项税额=63.64×10%=6.36万元。那么土增税收入=含税销售额-增值税销项税额=110-6.36=103.64万元。
备注：增值税分差额前和差额后的金额。
关注点一、由于土地成本可以抵减销售额，导致了土增税和增值税、企业所得税、会计收入的不一致。本例子中抵扣土地成本后的销项税额为63.64*10%=6.36万元，迪信通公司应营改增少缴纳增值税销项税额为10-6.36=3.64万元。土增税收入=110/1.1+3.64=103.64万元，说白了相当于迪信通置业因为土地成本抵减销售额导致少交的增值税销项税金应调增土地增值税的计税收入。
关注点二、根据《土地增值税暂行条例》规定，土地成本为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。所以，不存在着因为营改增土地抵减的情况就冲减土地增值税的土地成本（企业所得税会计核算借记应交税费-应交增值税（销项税额抵减），贷记开发成本）。该部分一方面调增收入，另一方面不调减土地成本，其实对纳税人是有利的。毕竟土增清算有加计扣除。
★ 版权声明：本文转自中衡安信财税 作者：但路
延伸阅读——企业如何预缴土地增值税！
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房地产企业由于项目运营周期较长，从预收房款到项目交房需要很长一段时间，因此，在收到预收款时要预缴土地增值税，那么这个土地增值税到底如何预交呢？
我们先看《土地增值税暂行法令实施细则》的规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”也就是说，房地产企业没有达到清算条件之前取得的预售收入，均需要预征土地增值税。那该如何预缴呢？
相关政策一：
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。那么根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+10%）*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
相关政策二：
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款 - 应预缴增值税税款
从以上政策可以看出，纳税人预缴土地增值税，用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税；或者简化计算，用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。那么问题来了：
甲房地产公司销售商品房，该项目为房地产老项目，2018年5月销售非普通住宅收到款项1000万元，按照当地税法规定，非普通住宅土地增值税预征率为2%。
（一）依据财税[2016]43号规定，5月预征土地增值税为：
1000/（1+5%）*2%=19.05万元
（二）依据总局[2016]70号公告，5月预征土地增值税为：
[1000-1000/（1+5%）×3%]×2%=19.43万元
从上述结果来看，虽然说政策二是为了简化计算，但预交的税款比正常计算的方法下要多。也就是说政策一和政策二计算出来的应预缴的土地增值税不一样，那么纳税人犯难了？销售房子取得预收款土地增值税预缴的计税依据到底是哪个？不含税收入？还是不含预缴增值税的收入？
我们再回过头看国家税务总局公告2016年第70号是到底如何规定的：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，也就是说两种算法都是税法允许的，都是有法律依据的。纳税人是可以自由选择的。但在个别地方，强制纳税人按照70号规定计算预缴土增税是否欠妥呢？
观点：
营改增之前，我们是按照当期实现的预售收入作为计税依据，适用当地的预征率计算土地增值税预缴税款。即：当期“预收账款”发生数×土地增值税预征率；
根据规定，营改增之后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入是不含增值税的，而当期实现的预收收入也是属于转让房地产取得的收入，也要按照一定的税率预缴增值税，当然在这里可以按照[2016]43号的文件规定预缴土地增值税。同时，70公告也说明，为了方便纳税人，也为了简化土地增值税预征税款的计算，土地增值税预缴也可以按照：预收款-应预缴增值税的税款做为计税依据，也就是说税法并没有强制纳税人必须按照70公告来执行。
实务中，有相关部门认为企业未按照70公告的规定的预征率预缴土地增值税，将用政策二计算出来应预缴的土地增值税和企业按照政策一计算出来的差额按照《中华人民共和国税收征收管理法》实施细则规定，从限定的缴纳税款期限届满次日起，加收差额部分税款的滞纳金。我们认为，这是完全不符合税法规定的。
虽然在实践中，房地产企业在没有进行“通知清算”或者“强制清算”之前，均是需要预征土地增值税的（除个别地方棚改类项目免预征外），后期正式清算时，会根据预缴的税款多退少补。但由于房地产项目持续周期长，需要庞大的资金链支持。因此在国家相关政策允许范围内，应尽可能给纳税人腾出有效资金进行房地产相关建设支出。
结论
1、房地产企业在收到预收款时要预缴土地增值税；
2、可以选择用不含税收入乘以预征率计算出应该预交的土地增值税；
3、也可以用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税；
这里，我们建议企业提前和当地主管税务机关做好咨询沟通，寻找适合自己方法的缴纳方式，以避免不必要的涉税风险。当然我们也期待着国家有进一步明确的政策和实施细则，使我们的纳税更具有实操性和透明化。
转自：中道财税
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